Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 16)
113764
1000
из греков в варяги
02 февраля 2019 в 02:25
теплый_пол
хорошо, значит портфельчик не похудеет))
guru
02 февраля 2019 в 10:55
Линочка
Слежу с лета за некоторыми квартирами ценник подняли почему-то.
Не знаю чем обусловлено.
Сегмент не эконом и у метро
...рынок супер-живой., могу только подтвердить, т.к. если бы это впервые это сказала именно я, как риелтор - тут такое бы началось.!))
guru
02 февраля 2019 в 10:58
wiza
Одна из версий - пошёл ипотечный ажиотаж на волне снижения ставок. И этот ажиотаж разогрел рынок (цены вверх - всё берут, может и тут и это возьмут, так надо повысить цены). Плюс подогрев эскроу-счетами и снижением сданных метров (пугалки). Может ещё несколько малозначительных фактов сложилось и "хотелки" стали выше у Продавцов-цены повысили.
Вообще-то, ставки по ипотеке - повышены у всех ТОП-овых игроков; это было анонсировано еще в ноябре-декабре прошлого года.
activist
02 февраля 2019 в 13:50
Автоинформатор
Помимо процента по ипотеке, есть еще одобрение. Помню, знакомая знакомых, что-то говорила: "Хотела ипотеку одно время взять, банки не давали. Потом раз, и Сбер сам перезвонил". Или сама перезвонила, ей одобрили. Не помню уже.
Вообщем, ипотеку можно много кому раздать. И под высокий процент еще. Вопрос, будут ли ее выплачивать.
guru
02 февраля 2019 в 14:26
Asservis
А это уже совсем другого порядка вопрос. , он напрямую касается работы и устойчивости банков. Как раз сейчас в нескольких источниках прошли материалы о банковском "пузыре" - якобы раздали много кредитов, которые не будут возвращены. Хотя из списка полностью исчезли банки, дававшие кредиты без перв.взноса.
veteran
02 февраля 2019 в 16:33
Солярис
Как раз сейчас в нескольких источниках прошли материалы о банковском "пузыре" - якобы раздали много кредитов, которые не будут возвращены.
Скорее беспокоятся не о тех кто выдает ипотеку (стандартную долю, еще не набрали), а о тех кто занимается розничным и потребительским кредитованием, так как доля подобных заимствований достаточно серьезная.
Нельзя забывать, что доходность розничного кредитования, без учета просрочки, в разы выше чем у ипотеки. Так что банкам интереснее доводить скорринг и заниматься более доходными сделками.
Наверняка знаете, какая доля ипотеки на текущий момент на рынке недвижимости (на вашем примере)? И как она изменилась за последний год?
activist
02 февраля 2019 в 17:10
Автоинформатор
Добавлю. Не забывайте, что при ипотеке квартира в собственности банка. Так что, пузырь если и лопнет, то только у населения.
Доля ипотеки огромна. Знакомый риэлтор прошлой осенью говорил около 80%
guru
02 февраля 2019 в 17:13
Asservis
Не забывайте, что при ипотеке квартира в собственности банка
в самом деле?))
activist
02 февраля 2019 в 17:55
transs
Ну, формально нет, но если перестать платить...

P.S. вернее даже не формально, а юридически. Но опять же, собственник у него на крючке.

Что самое, на мой взгляд интересное, если стоимость квартиры упадет то банк при продаже заберет всю стоимость себе. Несмотря на то, что заемщик платил, к примеру, два-три года исправно. Ему остатки не вернут. Или я ошибаюсь? Короче, банк всегда в плюсе.
guru
02 февраля 2019 в 21:34
shopengaue
Ну я восприняла эту информацию как в принципе не особо благоприятную для банков. Понятно,что под ипотечные кредиты они себе соломки подстелили-ликвидационная стоимость существенно ниже реальной на момент покупки. Надеюсь все же ( из гуманных, а не личных соображений) что массового сброса таких квартир из-за невозможности вносить платежи не произойдёт.
guru
03 февраля 2019 в 08:02
Asservis
Что самое, на мой взгляд интересное, если стоимость квартиры упадет то банк при продаже заберет всю стоимость себе. Несмотря на то, что заемщик платил, к примеру, два-три года исправно. Ему остатки не вернут. Или я ошибаюсь? Короче, банк всегда в плюсе.
если стоимость упадет -вы еще и должны банку после продажи будете)))
а как вы хотели - чтобы банк получил меньше чем дал? у банка бизнес такой.
activist
04 февраля 2019 в 02:42
Автоинформатор
еще 97 ушлых инвесторов, которые плевать хотели на неудобство окружающим домам, нелепость 30-этажной свечки и даже на фиктивность застройщика. главное - вложить бабки, а там трава не расти.
veteran
04 февраля 2019 в 18:33
Xander54
Да цены хорошо выросли с ноября.А я думаю,что это у меня покупатель нашёлся.Лучше бы сдал.
member
08 февраля 2019 в 10:20
seabee
Мало того, что они выросли, так ещё и вариантов ликвидных стало в разы меньше. За весь город не могу сказать, но ориентируюсь на 20 домов левобережья по линии метро за которыми слежу около 10 лет.
veteran
10 февраля 2019 в 23:29
Alianc
за которыми слежу около 10 лет.
Так может за 10 лет в левобережье много чего понастроили и вы следите уже не за тем?
На мой взгляд, больше похоже не на рост как таковой, а на вымывание дешевых предложений. То есть не цены выросли, а средняя цена экспозиций стала выше, за счет "ухода" самых дешевых предложений.
Но моя выборка не претендует на репрезентативность. Профи говорят, что рынок вырос...
veteran
11 февраля 2019 в 06:52
shopengaue
... Профи говорят, что рынок вырос...
Сосед продаёт квартиру... и эти же профи "убеждали" его, что рост цен на рынке это фикция... и на самом деле всё продолжает валиться... :dnknow:
guru
11 февраля 2019 в 09:10
Drakonn
и эти же профи "убеждали" его, что рост цен на рынке это фикция
Мнение "профи" целиком зависит от того факта, с какой стороны "баррикады" он в настоящий момент играет - покупает или продает, отсюда и на 180 градусов разное мнение, целиком определяющиеся текущим контекстом.
З.Ы. играя по обе стороны иногда забавно выглядит когда "баррикада" начинает "профи" натирать промежность.... :biggrin:
veteran
11 февраля 2019 в 16:24
Tarz
Давненько не вступал в диалог)
Тот кто хочет всегда может найти интересные варианты для инвестирования - другое дело, что "золотое время" прошло, когда любая палка превращалась в плодоносящее фруктовое дерево

НО! По живым примерам за последние несколько лет моих инвестиций в недвигу:
1. 16-17 год - доходность стройки 17 % годовых. Да, признаюсь, что здесь выросла не недвига, а была "проработана" схема с застройщиком по расторжению договора, взысканию цены договора, убытков (потенциальные убытки из-за роста цен), % ипр. по 214-ФЗ.

Да заранее просчитывалось фин. состояние застройщика и возможность исполнения судебного решения, заранее понимал, что застройщик будет нарушать сроки ввода и все последствия. За это же время сам по себе объект рос не более 3 % годовых.

Это самый худший результат за мою практику. До этого 25 % годовых были минимумом

2. 18 год - это нечто. Объект, приобретенный аккурат в середине 18 года, на данный момент показывает 41 % годовых. Видя такое - понятно, что надо выходить) Выставил ради интереса, хотя недвижку не шортил раньше. Звонков и желающих много - причина все выбрано у застройщика. Объект 1к. комфорт+ близко к центру.

Так что зарабатывать можно, но "домашний" инвестор может "попасть".
guru
11 февраля 2019 в 17:05
hpv
другое дело, что "золотое время" прошло, когда любая палка превращалась в плодоносящее фруктовое дерево
Оно уже лет 5 как прошло.
Так что зарабатывать можно, но "домашний" инвестор может "попасть".
Сейчас да, ровно так и есть.
З.Ы. Но насколько я понимаю с середины года "домашний" инвестор выключается из игры в принципе, очевидно наверху надоели их "перспективные вложения" с последующими выходами с палатками, флажками и жалобами Путину.
Кстати, у Вас есть понимание, как будет в конце года выглядеть рынок новостроек, когда с него вылетит часть застройщиков, не построивших отношения с банкирами?
veteran
12 февраля 2019 в 09:34
Tarz
Сразу не выключится, т.к. есть запас проектов с полученными разрешениями и сроком сдачи года так до 21.
По этой же причине резких вылетов застройщиков не будет. Но по моему мнению наоборот велик риск появления новых долгостроев, не секрет что 214-фз прописывает целевое расходование средств, но организовать перераспределение потоков денег между объектами застройщика можно. Отсюда не имея пула заложенных объектов по поправкам в ФЗ есть риск поймать кассовый разрыв или вообще не достроить дом.

Что касается цен, то все уже заложено в цену сейчас. Вообще наложилось несколько факторов - и уменьшение числа заложенных качественных объектов (комфорт, комфорт+), и "подарочные" ипотечные условия, и отсутствие жестких валютных сценариев, и НДС и пр. Доходы населения не растут такими темпами, откуда взяться долгосрочному росту недвиги по всем сегментам - большой вопрос, но точечно вполне себе.

На рынке скорее всего будет все меньше и меньше именно региональных застройщиков, будут заходить ГК, имеющие четко отлаженные бизнес-процессы, ведущие стройки в нескольких регионах, а самое главное с хорошим собственным капиталом. Соответственно премией за риск с инвестором никто не делится в будущем не будет.
Да и многие банки не горят желанием кредитовать застройщиков, корпоративное кредитование не очень любит СК

Как-то так
veteran
12 февраля 2019 в 09:39
ИРУСЯ
нет, не рассматривал этот ЖК вообще
- в стрижах вход никогда особо привлекательным не был, хотя маркетинг у этих ребят на высоте
- место не очень - при всех прелестях (мол, метро и транспорт вообще), т.к. на дороге, окна в окна с Новой высотой и крючковским домом, непонятные перспективы на участке снегоплавильни
- по большому счету муравейник
guru
12 февраля 2019 в 10:27
hpv
На рынке скорее всего будет все меньше и меньше именно региональных застройщиков, будут заходить ГК, имеющие четко отлаженные бизнес-процессы, ведущие стройки в нескольких регионах, а самое главное с хорошим собственным капиталом. Соответственно премией за риск с инвестором никто не делится в будущем не будет.
Да, Вашу мысль выше я понял, в краткосрочной перспективе наши застройщики еще как-то побарахтаются на уже заложенном, а далее или таки найдут источник денег, или же предсказуемо - на мороз. В дальнейшем все вкусное так или иначе подомнет Москва, во-первых ввиду несравнимых финансовых возможностей и во-вторых возможностей кредитования.
Частным инвесторам же будет предложено нести деньги в банк под маленький гарантированный процент (мало отличающейся от депозитов), а банк уж сам разберется куда, кому и сколько инвестировать, как говорится: финита ля комедия....
З.Ы. приятно поговорить с умным человеком. :agree:
v.i.p.
12 февраля 2019 в 11:17
hpv
нет, не рассматривал этот ЖК вообще
- в стрижах вход никогда особо привлекательным не был, хотя маркетинг у этих ребят на высоте
- место не очень - при всех прелестях (мол, метро и транспорт вообще), т.к. на дороге, окна в окна с Новой высотой и крючковским домом, непонятные перспективы на участке снегоплавильни
- по большому счету муравейник
согласна
Но в Пифагоре неожиданно хороший выхлоп у инвесторов
member
12 февраля 2019 в 12:03
Tarz
В дальнейшем все вкусное так или иначе подомнет Москва
Какая, блин, Москва. Нет у нас ничего для них вкусного.

Себестоимость строительства сопоставима. При этом, строят в Москве в переводе на душу населения, в 2,5 раза меньше чем у нас, средняя з/п почти в 3 раза выше. Отсюда средняя цена за квадрат выше более чем в 4 раза. При этом рынок куда менее конкурентный. Так нафига козе баян?
member
12 февраля 2019 в 12:07
ИРУСЯ
нет, не рассматривал этот ЖК вообще
Вот же, замутил интригу. Мне тоже интересно где?
guru
12 февраля 2019 в 12:11
ols72
Какая, блин, Москва. Нет у нас ничего для них вкусного.
Есть, ИМХО наш премиум и около-премиум, грубо - сегмент Руси и около нее.
Время покажет, ближайшие 3-4 года.
З.Ы. понятно, что наши середняки и уж тем более эконом малоинтересен, там будут элементарно выживать, большинство безуспешно.
veteran
12 февраля 2019 в 12:11
ols72
Себестоимость строительства сопоставима.
Будут платить строителям сибирские зарплаты + использовать дешевые деньги + с помощью административного давления сверху сократят откаты/взятки и на выходе получат себестоимость в 2 раза меньше
guru
12 февраля 2019 в 15:55
Tarz
ИМХО наш премиум и около-премиум, грубо - сегмент Руси и около нее.
какой же там премиум, середнячок, как гостиничный комплекс или в сравнении кирпичной на сандвиче свечке, не более того

премиум должен включать много чего, а там элементарно для семейных людей вокруг и около ни чего не сделано, фантик он и есть фанктик, с рекламой в виде фонариков, елей и с диваном в подъезде ..
guru
12 февраля 2019 в 15:58
ИРУСЯ
Но в Пифагоре неожиданно хороший выхлоп у инвесторов
можно в цифрах, сколько был квадратный метр на старте и сколько фактически продан ?
v.i.p.
12 февраля 2019 в 17:40
теплый_пол
Полистайте топики, где-то есть на недвижке эта информация.
guru
12 февраля 2019 в 20:42
hpv
Выстраиваемые теории могут не совпадать с практикой. Поэтому, любопытно будет увидеть практику приспосабливания выживших строительных компаний в Новосибирске.
больше хорошего
14 февраля 2019 в 10:39
Автоинформатор
Любопытно увидеть теории работы с налогом , если "стены" в собственности менее 5 лет сейчас?
"Стены" используются в качестве одного из инструментов пассивного накопления и сохранения, например. Понадобилось выйти из "стен" или нужны деньги или появился новый "инструмент" инвестирования. И как? 13% сразу встают "стеной"...
veteran
14 февраля 2019 в 10:52
wiza
просто надо брать в год по квартире и сдавать. при этом через несколько лет всегда будут на руках объекты не облагаемые НДФЛ
guru
14 февраля 2019 в 13:56
wiza
Мне кажется можно попробовать вернуть через ИИС, налоговый вычет на образование, лечение какое-нибудь. Но это крохи.
Вообще тема интересная, да.
v.i.p.
14 февраля 2019 в 14:23
hpv
."18 год - это нечто. Объект, приобретенный аккурат в середине 18 года, на данный момент показывает 41 % годовых"
Красен Хаус?
Пробую посчитать выхлоп инвесторов в нем.
Продажа была с весны 2018, в апреле ещё не было ни одного этажа, только парковка, 28.12.18 дом сдан!, при том что сдача 2/2019 по ПД

Цены на стартовой продажи были мягкие, сейчас у застройщика остатки совсем с другой ценой.
Но 41% навряд ли там набежит. Хотя..если считать вложение за 9 мес, то получается.
guru
14 февраля 2019 в 14:57
ANik1C
просто надо брать в год по квартире и сдавать. при этом через несколько лет всегда будут на руках объекты не облагаемые НДФЛ
Знаете, если есть возможность брать по одной средней квартире в год(!) просто в качестве "пассивного накопления", то уж как минимум лучше это делать не в Н-ске, а в локациях европейской части.
veteran
14 февраля 2019 в 16:29
ИРУСЯ
Все смотрят на перспективу... Но мало кто интересуется историей рынка Недвижимости... Интересно как там поживает Александр О, в одном из домов... Желаю ему удачи и будущих строек... Ну и другим его партнерам...
member
14 февраля 2019 в 16:31
Tarz
Знаете, если есть возможность брать по одной средней квартире в год(!) просто в качестве "пассивного накопления", то уж как минимум лучше это делать не в Н-ске, а в локациях европейской части.
Реальный пример из жизни. Человек не инвестор, не бизнесмен, просто классный специалист, который устроился в хорошую устойчивую контору. Живет в Новосибе и никуда уезжать не планирует. Получает хорошую з/п, которая позволяет ему раз в год-полтора покупать студию. Купил, достроили, сдал.

Когда последний раз пересекались, у него было уже 5 квартир. Рассатривает, как гарантированный доход на пенсии.
В чем он не прав?
veteran
14 февраля 2019 в 16:46
Tarz
Надо быть реалистом - в чужом городе проще ошибиться с выбором и уж совсем нереально сдавать и продавать.
member
14 февраля 2019 в 17:01
wiza
Любопытно увидеть теории работы с налогом , если "стены" в собственности менее 5 лет сейчас?
"Стены" используются в качестве одного из инструментов пассивного накопления и сохранения, например. Понадобилось выйти из "стен" или нужны деньги или появился новый "инструмент" инвестирования. И как? 13% сразу встают "стеной"...
так 13% это с прибыли, например купил за 3млн, продал за 3,5млн, прибыль 500тр, налог 65тр, не такая уж это и стена
из греков в варяги
14 февраля 2019 в 17:53
ols72
В чем он не прав?
тут не работает "прав - неправ", может ему нравится просыпаться и вспоминать. что он не унылый серый наемник, которому тащиться в ненавистный оХфис, а магнат недвижимости. В плане сохранения филок он сохранил бы много нервов если бы просто покупал баксы и евро или бондики в валюте. но это скушно, с кирпичами намного веселее: звонить, собирать досье, тусоваться на сайтах, втюхивать подорожавшее. Практически оргазм если продал)))
guru
14 февраля 2019 в 18:41
ols72
Рассатривает, как гарантированный доход на пенсии. В чем он не прав?
В том, что в связи с очевидной ВСЕМ зыбкостью официальной государственной пенсии эта простая как мычание идея придет не только ему в голову, но и любой домохозяйке. И когда (и если) придет то самое "время че" в которое накопленные метры должны будут его кормить - неожиданно вдруг выяснится, что желающих снять в разы меньше желающих это счастье сдать.
З.Ы. Идеи которые "пошли в массы"(в т.ч. и рекламой) и очевидны даже чистильщику обуви не могут быть доходными, это азбука.
больше хорошего
14 февраля 2019 в 19:51
Маркиза_нск
Налоговая доказала, что "стены" использовались под сдачу и начислила 13% на всю сумму продажи. "Стены" , сказала налоговая , это инструмент получения дохода , помимо единственного помещения для жилья, и вы продаёте "инструмент" - платите со всего инструмента...
member
14 февраля 2019 в 19:56
wiza
ну так делайте договор аренды на 11 месяцев с оплатой только квартплаты, и отдельный договор о прокате мебели
member
15 февраля 2019 в 10:07
Tarz
Вы реально считаете, что в НАШЕЙ стране в обозримой перспективе возможен настолько значительный рост частных инвестиций в недвижимость с целью последующей сдачи ее в аренду, что эти инвестиции обрушат рынок аренды?
Да Вы действительно эксперт рынка недвижимости покруче многих!
guru
15 февраля 2019 в 10:27
ols72
ы реально считаете, что в НАШЕЙ стране
Нет, я считаю что конкретно в Нск объемы введенного и реальной потребности в жилье (в т.ч. и в арендном) давно не корелируются, про всю страну речи даже близко не было. Я поэтому и писал про европейскую часть, а не про Сибирь.
Да Вы действительно эксперт рынка недвижимости покруче многих!
Я не эксперт, но в своих прогнозах пока мало в чем ошибся.