Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 16)
120341
1000
теплый_пол
хорошо, значит портфельчик не похудеет))
Линочка
Слежу с лета за некоторыми квартирами ценник подняли почему-то.
Не знаю чем обусловлено.
Сегмент не эконом и у метро
...рынок супер-живой., могу только подтвердить, т.к. если бы это впервые это сказала именно я, как риелтор - тут такое бы началось.!))
wiza
Одна из версий - пошёл ипотечный ажиотаж на волне снижения ставок. И этот ажиотаж разогрел рынок (цены вверх - всё берут, может и тут и это возьмут, так надо повысить цены). Плюс подогрев эскроу-счетами и снижением сданных метров (пугалки). Может ещё несколько малозначительных фактов сложилось и "хотелки" стали выше у Продавцов-цены повысили.
Вообще-то, ставки по ипотеке - повышены у всех ТОП-овых игроков; это было анонсировано еще в ноябре-декабре прошлого года.
Автоинформатор
Помимо процента по ипотеке, есть еще одобрение. Помню, знакомая знакомых, что-то говорила: "Хотела ипотеку одно время взять, банки не давали. Потом раз, и Сбер сам перезвонил". Или сама перезвонила, ей одобрили. Не помню уже.
Вообщем, ипотеку можно много кому раздать. И под высокий процент еще. Вопрос, будут ли ее выплачивать.
Asservis
А это уже совсем другого порядка вопрос. , он напрямую касается работы и устойчивости банков. Как раз сейчас в нескольких источниках прошли материалы о банковском "пузыре" - якобы раздали много кредитов, которые не будут возвращены. Хотя из списка полностью исчезли банки, дававшие кредиты без перв.взноса.
Солярис
Как раз сейчас в нескольких источниках прошли материалы о банковском "пузыре" - якобы раздали много кредитов, которые не будут возвращены.
Скорее беспокоятся не о тех кто выдает ипотеку (стандартную долю, еще не набрали), а о тех кто занимается розничным и потребительским кредитованием, так как доля подобных заимствований достаточно серьезная.
Нельзя забывать, что доходность розничного кредитования, без учета просрочки, в разы выше чем у ипотеки. Так что банкам интереснее доводить скорринг и заниматься более доходными сделками.
Наверняка знаете, какая доля ипотеки на текущий момент на рынке недвижимости (на вашем примере)? И как она изменилась за последний год?
Автоинформатор
Добавлю. Не забывайте, что при ипотеке квартира в собственности банка. Так что, пузырь если и лопнет, то только у населения.
Доля ипотеки огромна. Знакомый риэлтор прошлой осенью говорил около 80%
Asservis
Не забывайте, что при ипотеке квартира в собственности банка
в самом деле?))
transs
Ну, формально нет, но если перестать платить...

P.S. вернее даже не формально, а юридически. Но опять же, собственник у него на крючке.

Что самое, на мой взгляд интересное, если стоимость квартиры упадет то банк при продаже заберет всю стоимость себе. Несмотря на то, что заемщик платил, к примеру, два-три года исправно. Ему остатки не вернут. Или я ошибаюсь? Короче, банк всегда в плюсе.
shopengaue
Ну я восприняла эту информацию как в принципе не особо благоприятную для банков. Понятно,что под ипотечные кредиты они себе соломки подстелили-ликвидационная стоимость существенно ниже реальной на момент покупки. Надеюсь все же ( из гуманных, а не личных соображений) что массового сброса таких квартир из-за невозможности вносить платежи не произойдёт.
Asservis
Что самое, на мой взгляд интересное, если стоимость квартиры упадет то банк при продаже заберет всю стоимость себе. Несмотря на то, что заемщик платил, к примеру, два-три года исправно. Ему остатки не вернут. Или я ошибаюсь? Короче, банк всегда в плюсе.
если стоимость упадет -вы еще и должны банку после продажи будете)))
а как вы хотели - чтобы банк получил меньше чем дал? у банка бизнес такой.
Автоинформатор
еще 97 ушлых инвесторов, которые плевать хотели на неудобство окружающим домам, нелепость 30-этажной свечки и даже на фиктивность застройщика. главное - вложить бабки, а там трава не расти.
Xander54
Да цены хорошо выросли с ноября.А я думаю,что это у меня покупатель нашёлся.Лучше бы сдал.
seabee
Мало того, что они выросли, так ещё и вариантов ликвидных стало в разы меньше. За весь город не могу сказать, но ориентируюсь на 20 домов левобережья по линии метро за которыми слежу около 10 лет.
Alianc
за которыми слежу около 10 лет.
Так может за 10 лет в левобережье много чего понастроили и вы следите уже не за тем?
На мой взгляд, больше похоже не на рост как таковой, а на вымывание дешевых предложений. То есть не цены выросли, а средняя цена экспозиций стала выше, за счет "ухода" самых дешевых предложений.
Но моя выборка не претендует на репрезентативность. Профи говорят, что рынок вырос...
shopengaue
... Профи говорят, что рынок вырос...
Сосед продаёт квартиру... и эти же профи "убеждали" его, что рост цен на рынке это фикция... и на самом деле всё продолжает валиться... :dnknow:
Drakonn
и эти же профи "убеждали" его, что рост цен на рынке это фикция
Мнение "профи" целиком зависит от того факта, с какой стороны "баррикады" он в настоящий момент играет - покупает или продает, отсюда и на 180 градусов разное мнение, целиком определяющиеся текущим контекстом.
З.Ы. играя по обе стороны иногда забавно выглядит когда "баррикада" начинает "профи" натирать промежность.... :biggrin:
Tarz
Давненько не вступал в диалог)
Тот кто хочет всегда может найти интересные варианты для инвестирования - другое дело, что "золотое время" прошло, когда любая палка превращалась в плодоносящее фруктовое дерево

НО! По живым примерам за последние несколько лет моих инвестиций в недвигу:
1. 16-17 год - доходность стройки 17 % годовых. Да, признаюсь, что здесь выросла не недвига, а была "проработана" схема с застройщиком по расторжению договора, взысканию цены договора, убытков (потенциальные убытки из-за роста цен), % ипр. по 214-ФЗ.

Да заранее просчитывалось фин. состояние застройщика и возможность исполнения судебного решения, заранее понимал, что застройщик будет нарушать сроки ввода и все последствия. За это же время сам по себе объект рос не более 3 % годовых.

Это самый худший результат за мою практику. До этого 25 % годовых были минимумом

2. 18 год - это нечто. Объект, приобретенный аккурат в середине 18 года, на данный момент показывает 41 % годовых. Видя такое - понятно, что надо выходить) Выставил ради интереса, хотя недвижку не шортил раньше. Звонков и желающих много - причина все выбрано у застройщика. Объект 1к. комфорт+ близко к центру.

Так что зарабатывать можно, но "домашний" инвестор может "попасть".
hpv
другое дело, что "золотое время" прошло, когда любая палка превращалась в плодоносящее фруктовое дерево
Оно уже лет 5 как прошло.
Так что зарабатывать можно, но "домашний" инвестор может "попасть".
Сейчас да, ровно так и есть.
З.Ы. Но насколько я понимаю с середины года "домашний" инвестор выключается из игры в принципе, очевидно наверху надоели их "перспективные вложения" с последующими выходами с палатками, флажками и жалобами Путину.
Кстати, у Вас есть понимание, как будет в конце года выглядеть рынок новостроек, когда с него вылетит часть застройщиков, не построивших отношения с банкирами?
Tarz
Сразу не выключится, т.к. есть запас проектов с полученными разрешениями и сроком сдачи года так до 21.
По этой же причине резких вылетов застройщиков не будет. Но по моему мнению наоборот велик риск появления новых долгостроев, не секрет что 214-фз прописывает целевое расходование средств, но организовать перераспределение потоков денег между объектами застройщика можно. Отсюда не имея пула заложенных объектов по поправкам в ФЗ есть риск поймать кассовый разрыв или вообще не достроить дом.

Что касается цен, то все уже заложено в цену сейчас. Вообще наложилось несколько факторов - и уменьшение числа заложенных качественных объектов (комфорт, комфорт+), и "подарочные" ипотечные условия, и отсутствие жестких валютных сценариев, и НДС и пр. Доходы населения не растут такими темпами, откуда взяться долгосрочному росту недвиги по всем сегментам - большой вопрос, но точечно вполне себе.

На рынке скорее всего будет все меньше и меньше именно региональных застройщиков, будут заходить ГК, имеющие четко отлаженные бизнес-процессы, ведущие стройки в нескольких регионах, а самое главное с хорошим собственным капиталом. Соответственно премией за риск с инвестором никто не делится в будущем не будет.
Да и многие банки не горят желанием кредитовать застройщиков, корпоративное кредитование не очень любит СК

Как-то так
ИРУСЯ
нет, не рассматривал этот ЖК вообще
- в стрижах вход никогда особо привлекательным не был, хотя маркетинг у этих ребят на высоте
- место не очень - при всех прелестях (мол, метро и транспорт вообще), т.к. на дороге, окна в окна с Новой высотой и крючковским домом, непонятные перспективы на участке снегоплавильни
- по большому счету муравейник
hpv
На рынке скорее всего будет все меньше и меньше именно региональных застройщиков, будут заходить ГК, имеющие четко отлаженные бизнес-процессы, ведущие стройки в нескольких регионах, а самое главное с хорошим собственным капиталом. Соответственно премией за риск с инвестором никто не делится в будущем не будет.
Да, Вашу мысль выше я понял, в краткосрочной перспективе наши застройщики еще как-то побарахтаются на уже заложенном, а далее или таки найдут источник денег, или же предсказуемо - на мороз. В дальнейшем все вкусное так или иначе подомнет Москва, во-первых ввиду несравнимых финансовых возможностей и во-вторых возможностей кредитования.
Частным инвесторам же будет предложено нести деньги в банк под маленький гарантированный процент (мало отличающейся от депозитов), а банк уж сам разберется куда, кому и сколько инвестировать, как говорится: финита ля комедия....
З.Ы. приятно поговорить с умным человеком. :agree:
hpv
нет, не рассматривал этот ЖК вообще
- в стрижах вход никогда особо привлекательным не был, хотя маркетинг у этих ребят на высоте
- место не очень - при всех прелестях (мол, метро и транспорт вообще), т.к. на дороге, окна в окна с Новой высотой и крючковским домом, непонятные перспективы на участке снегоплавильни
- по большому счету муравейник
согласна
Но в Пифагоре неожиданно хороший выхлоп у инвесторов
Tarz
В дальнейшем все вкусное так или иначе подомнет Москва
Какая, блин, Москва. Нет у нас ничего для них вкусного.

Себестоимость строительства сопоставима. При этом, строят в Москве в переводе на душу населения, в 2,5 раза меньше чем у нас, средняя з/п почти в 3 раза выше. Отсюда средняя цена за квадрат выше более чем в 4 раза. При этом рынок куда менее конкурентный. Так нафига козе баян?
ИРУСЯ
нет, не рассматривал этот ЖК вообще
Вот же, замутил интригу. Мне тоже интересно где?
ols72
Какая, блин, Москва. Нет у нас ничего для них вкусного.
Есть, ИМХО наш премиум и около-премиум, грубо - сегмент Руси и около нее.
Время покажет, ближайшие 3-4 года.
З.Ы. понятно, что наши середняки и уж тем более эконом малоинтересен, там будут элементарно выживать, большинство безуспешно.
ols72
Себестоимость строительства сопоставима.
Будут платить строителям сибирские зарплаты + использовать дешевые деньги + с помощью административного давления сверху сократят откаты/взятки и на выходе получат себестоимость в 2 раза меньше
Tarz
ИМХО наш премиум и около-премиум, грубо - сегмент Руси и около нее.
какой же там премиум, середнячок, как гостиничный комплекс или в сравнении кирпичной на сандвиче свечке, не более того

премиум должен включать много чего, а там элементарно для семейных людей вокруг и около ни чего не сделано, фантик он и есть фанктик, с рекламой в виде фонариков, елей и с диваном в подъезде ..
ИРУСЯ
Но в Пифагоре неожиданно хороший выхлоп у инвесторов
можно в цифрах, сколько был квадратный метр на старте и сколько фактически продан ?
теплый_пол
Полистайте топики, где-то есть на недвижке эта информация.
hpv
Выстраиваемые теории могут не совпадать с практикой. Поэтому, любопытно будет увидеть практику приспосабливания выживших строительных компаний в Новосибирске.
Автоинформатор
Любопытно увидеть теории работы с налогом , если "стены" в собственности менее 5 лет сейчас?
"Стены" используются в качестве одного из инструментов пассивного накопления и сохранения, например. Понадобилось выйти из "стен" или нужны деньги или появился новый "инструмент" инвестирования. И как? 13% сразу встают "стеной"...
wiza
просто надо брать в год по квартире и сдавать. при этом через несколько лет всегда будут на руках объекты не облагаемые НДФЛ
wiza
Мне кажется можно попробовать вернуть через ИИС, налоговый вычет на образование, лечение какое-нибудь. Но это крохи.
Вообще тема интересная, да.
hpv
."18 год - это нечто. Объект, приобретенный аккурат в середине 18 года, на данный момент показывает 41 % годовых"
Красен Хаус?
Пробую посчитать выхлоп инвесторов в нем.
Продажа была с весны 2018, в апреле ещё не было ни одного этажа, только парковка, 28.12.18 дом сдан!, при том что сдача 2/2019 по ПД

Цены на стартовой продажи были мягкие, сейчас у застройщика остатки совсем с другой ценой.
Но 41% навряд ли там набежит. Хотя..если считать вложение за 9 мес, то получается.
ANik1C
просто надо брать в год по квартире и сдавать. при этом через несколько лет всегда будут на руках объекты не облагаемые НДФЛ
Знаете, если есть возможность брать по одной средней квартире в год(!) просто в качестве "пассивного накопления", то уж как минимум лучше это делать не в Н-ске, а в локациях европейской части.
ИРУСЯ
Все смотрят на перспективу... Но мало кто интересуется историей рынка Недвижимости... Интересно как там поживает Александр О, в одном из домов... Желаю ему удачи и будущих строек... Ну и другим его партнерам...
Tarz
Знаете, если есть возможность брать по одной средней квартире в год(!) просто в качестве "пассивного накопления", то уж как минимум лучше это делать не в Н-ске, а в локациях европейской части.
Реальный пример из жизни. Человек не инвестор, не бизнесмен, просто классный специалист, который устроился в хорошую устойчивую контору. Живет в Новосибе и никуда уезжать не планирует. Получает хорошую з/п, которая позволяет ему раз в год-полтора покупать студию. Купил, достроили, сдал.

Когда последний раз пересекались, у него было уже 5 квартир. Рассатривает, как гарантированный доход на пенсии.
В чем он не прав?
Tarz
Надо быть реалистом - в чужом городе проще ошибиться с выбором и уж совсем нереально сдавать и продавать.
wiza
Любопытно увидеть теории работы с налогом , если "стены" в собственности менее 5 лет сейчас?
"Стены" используются в качестве одного из инструментов пассивного накопления и сохранения, например. Понадобилось выйти из "стен" или нужны деньги или появился новый "инструмент" инвестирования. И как? 13% сразу встают "стеной"...
так 13% это с прибыли, например купил за 3млн, продал за 3,5млн, прибыль 500тр, налог 65тр, не такая уж это и стена
ols72
В чем он не прав?
тут не работает "прав - неправ", может ему нравится просыпаться и вспоминать. что он не унылый серый наемник, которому тащиться в ненавистный оХфис, а магнат недвижимости. В плане сохранения филок он сохранил бы много нервов если бы просто покупал баксы и евро или бондики в валюте. но это скушно, с кирпичами намного веселее: звонить, собирать досье, тусоваться на сайтах, втюхивать подорожавшее. Практически оргазм если продал)))
ols72
Рассатривает, как гарантированный доход на пенсии. В чем он не прав?
В том, что в связи с очевидной ВСЕМ зыбкостью официальной государственной пенсии эта простая как мычание идея придет не только ему в голову, но и любой домохозяйке. И когда (и если) придет то самое "время че" в которое накопленные метры должны будут его кормить - неожиданно вдруг выяснится, что желающих снять в разы меньше желающих это счастье сдать.
З.Ы. Идеи которые "пошли в массы"(в т.ч. и рекламой) и очевидны даже чистильщику обуви не могут быть доходными, это азбука.
Маркиза_нск
Налоговая доказала, что "стены" использовались под сдачу и начислила 13% на всю сумму продажи. "Стены" , сказала налоговая , это инструмент получения дохода , помимо единственного помещения для жилья, и вы продаёте "инструмент" - платите со всего инструмента...
wiza
ну так делайте договор аренды на 11 месяцев с оплатой только квартплаты, и отдельный договор о прокате мебели
Tarz
Вы реально считаете, что в НАШЕЙ стране в обозримой перспективе возможен настолько значительный рост частных инвестиций в недвижимость с целью последующей сдачи ее в аренду, что эти инвестиции обрушат рынок аренды?
Да Вы действительно эксперт рынка недвижимости покруче многих!
ols72
ы реально считаете, что в НАШЕЙ стране
Нет, я считаю что конкретно в Нск объемы введенного и реальной потребности в жилье (в т.ч. и в арендном) давно не корелируются, про всю страну речи даже близко не было. Я поэтому и писал про европейскую часть, а не про Сибирь.
Да Вы действительно эксперт рынка недвижимости покруче многих!
Я не эксперт, но в своих прогнозах пока мало в чем ошибся.