Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 16)
165104
1000
TSSB
veteran
Тут точно риелторы?
Переплачивать 26% стоимости за садик под окнами? Да я за 75 куплю а две остановки ребенка буду возить на машине в ЭТОТ ДЕТСКИЙ САД, ибо он муниципальный.
Переплачивать 26% стоимости за садик под окнами? Да я за 75 куплю а две остановки ребенка буду возить на машине в ЭТОТ ДЕТСКИЙ САД, ибо он муниципальный.
Тут точно риелторы?вы так договоритесь до того, что лучше жить в Искитиме, а за оставшиеся (несколько млн) купить авто (несколько авто, на все случаи жизни) и ездить в город на работу...
Переплачивать 26% стоимости за садик под окнами? Да я за 75 куплю а две остановки ребенка буду возить на машине в ЭТОТ ДЕТСКИЙ САД, ибо он муниципальный.
PS реально рассматриваю вариант прикупит 1к в центре (или по линии метро) как "перехватывающее жильё + загородный домик (в пригороде), как основное...
+ загородный домик (в пригороде), как основное...В Искитиме?
В Искитиме?
да.. в этом направлении... малёх не доезжая (км 30- 40 ) Не передергивайте.
В Н-ске нет и не предвидеться крупной комплексной застройки на три остановки транспорта. Так что рядом с "ЭлЫтным комплексом с детским садом под окном" будет или более дешевая новостройка/"вторичка".
В Н-ске нет и не предвидеться крупной комплексной застройки на три остановки транспорта. Так что рядом с "ЭлЫтным комплексом с детским садом под окном" будет или более дешевая новостройка/"вторичка".
...Да я за 75 куплю а две остановки ребенка буду возить на машине в ЭТОТ ДЕТСКИЙ САД...Не все же такие гиперактивные и бережливые как Вы. У меня двое детей и когда покупал свои квартиры, даже первую дешёвую хрущовочку в ипотеку, то ВСЕГДА смотрели чтобы мне не надо было утром и вечером бросать все свои дела и чадо транспортировать в школу/домой. Даже сейчас, когда младшей дочке осталось учиться 1,5 года, я всё равно выбирал частный дом (уже в Краснодаре) чтобы в пешей доступности школа была и сознательно переплачивал в т.ч. за это.
Кроме удобства: наличие в пешей доступности школы, говорит про общее развитие локации, как правило. Соответственно, кроме экономии времени и ГСМ на школе, мы также экономим на доступности супермаркета, детсада, парка, остановки транспорта, организаций социального, медицинского, бытового обслуживания и т.д. Как правило, всё это кучкуется в одном месте, потому и стоит дороже, но и покупается людьми лучше (как бы Вам странным не казалось) .
А так-то да, верно Вам про Искитим заметили. Будучи студентом, я из Линёво от бабушки с дедом ездил на электричке в Новосибирск на учёбу, чтобы экономить деньги на жилье, пока общагу не дали. Ибо времени и здоровья было завались, а денег скромненько. Но, время идёт, приоритеты меняются. Для того люди и зарабатывают, чтобы потом на свои и детей удобства тратить. Не?
Пытался как то создать базу по соц. группам (доходам) и отдельно по Застройщикам... т.е. для кого строят и на, что претендуют группы... Мир на столько быстро меняется, что разрыв между бедными и богатыми увеличился, а средний класс задумался - зачем мне этот "паровоз" - вкладывать в чужой бизнес, когда можно построить свой дом на ОКРАЕНЕ и купить квартиру(ы) от состояния семьи и ее доходов но рядом с работой... Если семья не полная то - это вообще все упрощает... Последнее время куча примеров: не знаю тренд это или, что но вектор как то качнулся в эту сторону на мой взгляд в категории: средний класс (СРЕДНИЙ ВОЗРАСТ)...
Сейчас читают
Две коши под кураторством Manik44 и Tattunhamon
6886
48
Toyota Land Cruiser 100VX ??? кто ездил? как?
6292
119
Информационное добровольное согласие на социально-психологическое...
17790
35
NEINOV
veteran
Да - это так потребности безграничны...
shopengaue
veteran
А я был уверен, что за цифры зацепяться.
Я попробую привести пример из жизни.
Факультатив в школе. И назначают одно занятие, а через урок - другое.
Где будет ребенок этот урок?- , задали вопрос директору школы.
А вы его заберёте, а потом приведете- ответили родителю.
Но он живёт не в этом районе- пытались возразить родители.
А надо жить в этом - был ответ директора.
Я напомню ещё о том, что машин меньше не становится. И проблемы с пробками возвращаются. Вам ведь не просто надо привезти ребёнка в детсад. Надо где то оставить машину и дойти до него.
И это не говоря о том, что могут просто ввести адресный ценз, если возникнет такая нужда.
Я попробую привести пример из жизни.
Факультатив в школе. И назначают одно занятие, а через урок - другое.
Где будет ребенок этот урок?- , задали вопрос директору школы.
А вы его заберёте, а потом приведете- ответили родителю.
Но он живёт не в этом районе- пытались возразить родители.
А надо жить в этом - был ответ директора.
Я напомню ещё о том, что машин меньше не становится. И проблемы с пробками возвращаются. Вам ведь не просто надо привезти ребёнка в детсад. Надо где то оставить машину и дойти до него.
И это не говоря о том, что могут просто ввести адресный ценз, если возникнет такая нужда.
NEINOV
veteran
Кто готов покупать, что не просто купить... Вы меня удивляете...
...не понимают что-ли, как смешно выглядят....Если бы эти товарищи предполагали, что их аудитория будет состоять из Tarzов, то, возможно, таких "смелых" заявлений было меньше, либо они были бы не такими "смелыми".
Но аудитория в массе своей имеет крайне запущенное состояние в части понимания основных положений РН, поэтому бьют "по площадям", надеясь из этой аудитории зацепить потенциальных Покупателей, стимулируя их к активным действиям подобными заявлениями.
Всем нам свойственно ожидание лучшего в будущем и на этих ожиданиях играют.
Нового здесь ничего нет - если хочешь владеть субъектом (женщиной, коллективом, народом страны), необходимо говорить ему то, что он хочет/ожидает услышать.
А вообще вопрос лукавства за последние 15-17 лет стал очень актуальным для России в целом.
Горько осознавать, но данный тренд из года в год лишь расширяется, захватив практически все виды взаимоотношений.
А не считаете, что это Вы лукавите, вместе с Тарзом, утверждая, что в н.в. люди не зарабатывают на перепродаже новостроек, вторички, аренде, бартерных схемах с недвижимостью, не покупают квартиры и дома для личного пользования или детям/родителям, не строят и не арендуют коммерческие площади и т.д.? Понятно, что сейчас процесс зарабатывания на РН труднее, меньше случайных персонажей и новичков вывозит это занятие, нежели в период "манны небесной" роста доходов населения и $ по 20-30 руб., но ничуть не хуже, чем в большинстве других отраслей нашей экономики.
Ну а кто в непомерные минуса ушёл или разочаровался в РН (или ЛЮБОЙ другой сфере) , тому можно фразой из анекдота ответить: "Не умеете летать - не выпендривайтесь".
Ну а кто в непомерные минуса ушёл или разочаровался в РН (или ЛЮБОЙ другой сфере) , тому можно фразой из анекдота ответить: "Не умеете летать - не выпендривайтесь".
Endspiel
experienced
Вы, по не понятной мне причине, объединяете Инвестора и Покупателя.Все очень просто - эти две группы являются движущей силой строительного рынка, формируя уровень спроса.
В одних объектах могут быть средства и Инвесторов , и Покупателей, в других - только Покупателей.
И этот вопрос регулируется исключительно Застройщиком.
И если стоит вопрос купить за 75 без социальной инфраструктуры или за 95 с инфраструктурой, то решение не столь прозаично, как кажется.Это примерно ЖК "Оазис" от АКД-Мета (который Вы часто упоминаете) и "Бульвар" от Руси.
Причем 3-ю в АКД можно купить за 65.
И ведь покупают и там, и там, хотя инфраструктура в двух указанных зонах разная.
Существующие концепции уже меняются.Это Ваше предположение? А подтверждение будет на конкретных примерах?
Скорее всего, застройщики будут говорить о частно-государственных партнерствах или концессиях.А раньше Вы заявляли: "При этом застройщиков обяжут строить сады и школы".
И следом: "А заплатить за это попросят покупателей. Но что важнее - покупатели платят".
Думаю, и без моего анализа любому видно, что представленное никак не тянет на концепцию.
Это - винегрет.
Но Вы неплохо владеете и словом, и демагогией.
Мне уже интересно - это троллинг, заблуждения или лоббирование интересов определенной структуры?
А не считаете, что это Вы лукавите, вместе с Тарзом, утверждая, что в н.в. люди не зарабатывают на перепродаже новостроек, вторички, аренде, бартерных схемах с недвижимостью...Я этого никогда не говорил.
Тарз - да, очень категоричен в этих вопросах (и у него есть серьезный козырь относительно лично Вас и Ваших прошлых заявлений/ожиданий), но у меня несколько другое мнение и другой опыт в этих вопросах.
Все, что Вы указали - существует, люди покупают и продают.
Но получение постоянной годовой маржи 20, а тем более 30% (слова Тарза) для процесса массового инвестирования уже несколько последних лет отсутствует.
Хотя отдельные продвинутые Инвесторы могут иметь заявленные проценты.
Да и процесс продажи сейчас затягивается дольше, чем в прошлые годы.
Поэтому мое мнение - нельзя для широкой публики заявлять о привлекательности инвестирования в условиях ожидаемого (даже не гарантированного!!!) получения маржи лишь узкой категорией специалистов.
И именно в этом моменте (а также в ряде других) я солидарен с Тарзом.
Здесь ведь важно еще определиться с понятием "выгода", которое на сегодняшний день очень сильно отличается от того, что было 5 - 7 лет назад.
Для себя за базу для оценки привлекательности процесса я принимаю ставку депозита.
Если ожидаемая маржа двукратно превышает ставку, считаю, что этим можно заниматься.
Но для кого-то такие цифры могут быть недостаточно интересными.
Это нормально.
...Для себя за базу для оценки привлекательности процесса я принимаю ставку депозита...Хорошо, буду считать, что мы сошлись в мировоззрении, что не все, но успешно и профессионально занимающиеся недвижимостью - продолжают зарабатывать на ней.
Касаемо депозитов, я неоднократно писал о личных фобиях и приводил примеры наши российские (даже без мировых) которые её развили. Если Вы или Тарз не помните сколько наши люди денег за исторически мизерные 25 лет потеряли, то я запомнил. Колосс на столпе Путина намного менее устойчиво смотрится, нежели СССР, имхо.
Буквально в этом месяце покупал дом и для этого пришлось значительную часть денег активно выводить из недвижимости в банковские депозиты, чтобы аккумулировать нужную сумму. Я реально ловил себя на мысли, что мне очень неуютно, что большая часть моих денег раскидана по нормам АСВ в наши банки. Коллапсы у нас в РФ происходят за один день. Всегда есть большая вероятность, что утром включим телевизор, а там Чубайс или Путин (не так важно) расскажут о "силах тёмных", очередном обвале, мировом и локальном кризисе, деноминации, голопирующей инфляции и т.п., в результате чего на депозиты можно будет купить только коробку конфет. Ещё раз повторю, что с ликвидной недвижимостью такое маловероятно. Поэтому, многие, покупают в н.в. недвижимость даже не для большого заработка, а для сохранения денег.
shopengaue
veteran
Вы думаете сегодняшним днём. Я, скорее, говорю о завтрашнем.
"Будут, обяжут, попросят" - я не законотворец. В каком виде виде за строителями закрепят обязательства по строительству социалки я не знаю. Скорее всего, это будет на добровольно принудительных началах.
Примеры такие уже появляются - это концессии по строительству школ, которые сейчас оформляются. В зависимости от того на сколько будут понятны правила игры на этом поле, будет понятно как это приживется в будущем.
Будут ли альтернативы такому типу сотрудничества я не знаю. Надеюсь, что будут. Но сегодня у муниципалитетов денег нет.
"Будут, обяжут, попросят" - я не законотворец. В каком виде виде за строителями закрепят обязательства по строительству социалки я не знаю. Скорее всего, это будет на добровольно принудительных началах.
Примеры такие уже появляются - это концессии по строительству школ, которые сейчас оформляются. В зависимости от того на сколько будут понятны правила игры на этом поле, будет понятно как это приживется в будущем.
Будут ли альтернативы такому типу сотрудничества я не знаю. Надеюсь, что будут. Но сегодня у муниципалитетов денег нет.
shopengaue
veteran
Все очень просто - эти две группы являются движущей силой строительного рынка, формируя уровень спроса.Почему вы игнорируете тот факт, что этих групп разные цели?
В одних объектах могут быть средства и Инвесторов , и Покупателей, в других - только Покупателей.
Да, инвесторы были движимой силой новостроек некоторое время. Процент таких сделок ещё в 12 году оценивался от 30 до 70 процентов. Но привлекательность этих инвестиций сходит на нет. И выбор объектов инвестирования сегодня сродни искусству и доходность уже не зашкаливает.
Какое место оставят инвесторам, когда запретят продажи на этапе котлована? За счёт чего инвесторы будут зарабатывать?
Что мешает купить инвестору те же гособлигации и на них спокойно зарабатывать 8% в год? Без риска, что что то пойдёт не так.
Хотя отдельные продвинутые Инвесторы могут иметь заявленные проценты.Сейчас вся их "продвинутость" в том, что они еле-еле продадут 2 объекта с 20% маржой (о чем конечно всем расскажут, дескать мы депозит обогнали), а третий объект у них зависнет на годы с отрицательной маржой, причем с риском потерять не то что проценты, а и все тело вложения.
Хорошо, буду считать, что мы сошлись в мировоззрении...Скажу больше - все, что Вы изложили в данном посте, а также в более ранних постам по подобным вопросам, соответствует и моим личным принципам и предпочтениям.
Но Ваши подходы в вопросе инвестирования - это частное мнение специалиста РН, имеющего специальные знания и практические наработки.
Тарз же, по моим понятиям, высказывает общее мнение, которое характерно для широкого круга людей, не имеющих тех специфических знаний, которые позволяют отдельным специалистам РН иметь неплохие результаты при инвестировании даже в сегодняшних, прямо говоря, непривлекательных условиях.
И это мнение, как мне видится, основано на негативном опыте инвестирования большого числа не резидентов РН, решившихся попытаться заработать на имеющихся в наличии свободных денежных средствах.
Я вижу три группы таких инвесторов.
Первая - это те, кто, без серьезного изучения этого непростого вопроса, вложили небольшие суммы имеющихся денежных средств в небольшие по площади объекты с удаленной географией (надежные Застройщики с низким риском).
Вторая - те, кто инвестировал в объекты, строительство которых либо неприлично затянулось, либо вообще остановилось (Застройщики с неопределенной надежностью и неопределенным риском на этапе инвестирования).
В этой группе есть две подгруппы инвесторов - те, кто ввязался в процесс, не изучив его и просто не понимая возможных негативных последствий, а также те, кто понимал всю шаткость конструкции, но, оценив риски и ожидаемую прибыль, сознательно решил рискнуть.
Во втором случае имел место и азарт, и пресловутый русский "авось" (но, повторюсь, основанный на определенном уровне знаний данного вопроса).
Третья группа - те, кто имеет определенные знания данного вопроса, но поставившие условие гарантированного возведения объекта в заявленные сроки на первое место.
Эта категория инвестировала в надежных Застройщиков с низкими рисками, но с исходной невысокой маржинальностью.
Соответственно, первые две группы имеют однозначно негативные результаты инвестирования, а третья - хоть и вернула вложенное с дополнительной маржой, но величина этой маржи близка к ставке по депозитам.
В этом случае возникает справедливый вопрос: "Ради чего все эти действия, если ту же прибыль можно иметь при простом вложении в банк?".
Поэтому Ваши оценки и оценки Тарза по большинству вопросов, характерных для процессов РН, будут противоположны.
Просто потому, что вы оба представляете мнения двух разных групп людей, имеющих разные конечные результаты от казалось бы одинаковых начальных действий.
Сейчас вся их "продвинутость" в том, что они еле-еле продадут 2 объекта с 20% маржой (о чем конечно всем расскажут, дескать мы депозит обогнали), а третий объект у них зависнет на годы с отрицательной маржой...Вы несомненно правы, заявляя о высокой вероятности негативного развития ситуации.
И выше я попытался как-то это обосновать.
Но у Ваших оппонентов есть тоже определенные обоснования.
В качестве примера приведу реальную ситуацию из собственного опыта в последние годы.
На этапе инвестирования в объект расчетная (предполагаемая) прибыль исходя из существовавших на тот момент цен на РН составляла 65-70%.
Предполагаемый срок инвестирования 2,0-2,5 года.
Среднегодовая расчетная прибыль составляла от примерно 25% до примерно 35%.
Реальность же оказалась значительно хуже.
Застройщик увеличил сроки строительства, цикл инвестирования попал на скачок цены доллара, после чего и цены на квартиры, и активность Покупателей значительно снизились.
В результате объект был реализован через 3,4 года с получением общей прибыли в размере около 50% от вложенного.
Выводы:
1) Фактическая общая прибыль (50%) уменьшилась относительно расчетной (65-70%) и составила примерно 70-75%;
2) Среднегодовая фактическая прибыль (около 15%) уменьшилась относительно расчетной (средняя около 30%) и составила примерно 50%;
3) Среднегодовая фактическая прибыль примерно соответствовала среднегодовой ставке по депозитам (13,5-14%) в тот период времени (2013-2015 гг);
4) По отношению к сегодняшней средней ставке по депозитам полученная в тот период прибыль была примерно в 2 раза больше;
5) В целом инвестиции принесли дополнительный доход 50% от вложенного, но на интервале инвестирования 3,4 года.
Но другие инвесторы в том же объекте, разочаровавшись снижением прибыли, не смогли заставить себя снижать цену продажи и ждали возможного роста цен.
Однако и через год (и до сегодняшнего дня - через 1,5 лет) цена жилья не изменилась.
Соответственно, те, кто продал такую же квартиру сейчас (через 5 лет с момента инвестирования), поимели среднегодовую прибыль около 10%.
На этом примере каждый может сделать свои выводы относительно привлекательности данного процесса инвестирования.
Но один вывод, я думаю, очевиден - в процессе инвестирования очень важно вовремя войти и вовремя выйти (если позволяют условия).
Поэтому в сегодняшних условиях массовое использование данного метода для улучшения финансового состояния рекомендовать, на мой взгляд, нельзя.
Отдельным категориям - попутного ветра, но без активного вовлечения в этот процесс тех, кто не обременен соответствующими знаниями.
TSSB
veteran
А я был уверен, что за цифры зацепяться.Что не зацепиться за бред о переплате пары миллионов за " садик под окнами"? Какие пробки на растоянии трех остановок ОТ?
Я попробую привести пример из жизни.
Факультатив в школе. И назначают одно занятие, а через урок - другое.
Где будет ребенок этот урок?- , задали вопрос директору школы.
А вы его заберёте, а потом приведете- ответили родителю.
Но он живёт не в этом районе- пытались возразить родители.
А надо жить в этом - был ответ директора.
Я напомню ещё о том, что машин меньше не становится. И проблемы с пробками возвращаются. Вам ведь не просто надо привезти ребёнка в детсад. Надо где то оставить машину и дойти до него.
И это не говоря о том, что могут просто ввести адресный ценз, если возникнет такая нужда.
Endspiel
experienced
Вы думаете сегодняшним днём. Я, скорее, говорю о завтрашнем.Я говорю о реальном развитии данной ситуации на протяжении длительного периода.
Что лежит в основе озвученной Вами новой концепции - мне до сих пор непонятно.
Или Вы просто без какой-либо оценки повторяете то, что увидели в СМИ и то, что Вам понравилось?
Да, в СМИ появляются подобные проекты, но за ними стоят личные интересы определенной группы людей, нацеленных на реализацию подобной концепции, за счет выхода на бюджетные деньги.
В каком виде виде за строителями закрепят обязательства по строительству социалки я не знаю. Скорее всего, это будет на добровольно принудительных началах.Заставить Застройщиков строить инфраструктуру за свои, как Вы выше заявляли?
Не будет этого НИКОГДА.
Примеры такие уже появляются - это концессии по строительству школ, которые сейчас оформляются...За государевы деньги - да почему не построить хоть десяток школ?
Будут ли альтернативы такому типу сотрудничества я не знаю.
Хоть в чистом поле, хоть для десятка детишек из первого сданного дома.
Любой Застройщик будет согласен.
А за свои - желающих не найдете.
Но сегодня у муниципалитетов денег нет.Вы или плохо читаете местные СМИ, или так примитивно лукавите.
по программе стоимостью более 74 млрд рублей в городе появятся две новых школы и два детсада. Деньги будут выделяться как из городского, так и областного бюджетов.
Школа на Одоевского за 500 млн. руб., запущенная в текущем году
У меня возникло предположение, что Вы не совсем правильно понимаете смысл используемых в различных статьях терминов и фраз.
И увидев где-то фразу: "Застройщик АБВ построил школу за №№№ рублей" решили, что строительство осуществлялось на деньги Застройщика?
Это большое заблуждение.
Данную фразу нужно понимать следующим образом: "Застройщик сумел заслужить выход на бюджетные деньги, и после их выделения построил новую школу на выгодных для себя условиях, попутно осчастливив уважаемых людей, способствовавших положительному решению данного вопроса..."
Построил школу - да, Застройщик. Но за бюджетные деньги.
Endspiel
experienced
Почему вы игнорируете тот факт, что этих групп разные цели?Я бы сказал иначе - у этих групп не совсем одинаковые цели.
Но именно на деньги этих двух групп Застройщики возводят свои дома.
Либо за счет привлечения их на начальных этапах строительства с разделением общей прибыли (Инвесторы+Покупатели), либо на более поздних этапах - без разделения общей прибыли (Покупатели).
Поэтому ценность денег этих двух групп для Застройщика одинакова.
Со стороны же Инвесторов/Покупателей интересы также совпадают:
1) приобрести объект за возможно меньшую сумму;
2) получить объект в зоне с максимально развитой инфраструктурой (Покупатели - для ее повседневного использования, Инвесторы - для повышения ликвидности и, возможно, повышения цены продажи, т.е. повышения маржинальности проекта).
Да, инвесторы были движимой силой новостроек некоторое время.Все остальное комментировать не хочу, потому что это не относится к обсуждаемой теме - "Будут ли тратить Застройщики свои средства на развитие инфрастуктуры в новых жилищных комплексах, возводимых вдали от развитых районов?"
Мы ведь эту тему обсуждаем?
...Заставить Застройщиков строить инфраструктуру за свои, как Вы выше заявляли?Никогда не говори никогда (с)
Не будет этого НИКОГДА....
Вопрос в получаемой выгоде. Если будет выгода, то согласятся с радостью. Я лично МКД не строил, потому только могу по сплетням судить (в т.ч. на уровне депутатских разборок) что в любом МКД заложено до 20% на взятки и откаты. Чем не "за свои" ? Только в этом случае мзда идёт взяточникам, а в случае официального софинансирования или полной нагрузки, в виде соц. объектов - на общественные нужды пойдёт. Прекрасно же понимаете, что просто так прийти и получить понравившийся лакомый участок - фантастика. Надо либо административный рычаг иметь, либо "на благо Родины и чиновника" поделиться.
Вопрос в получаемой выгоде. Если будет выгода, то согласятся с радостью.Ровно об этом речь в моем посте.
Я лично МКД не строил, потому только могу по сплетням судить (в т.ч. на уровне депутатских разборок) что в любом МКД заложено до 20% на взятки и откаты. Чем не "за свои" ?МКД - это другая песня.
Это не тема про возведение инфраструктуры.
Хотя бы потому, что если Вы приведете стоимость строительства среднего МКД, стоимость детсада и стоимость школы, то сразу все встанет на свои места.
Я не стал этих предложений делать оппоненту, полагая, что он не владеет данной темой.
Только ... в случае официального софинансирования или полной нагрузки, в виде соц. объектов - на общественные нужды пойдёт.Повторюсь - за государевы деньги любой Застройщик готов строить хоть детсад, хоть школу, хоть больницу.
Но это - не за свои деньги.
Это - за деньги бюджета.
И за эти объекты, вернее, за эти деньги, идет борьба...
Прекрасно же понимаете, что просто так прийти и получить понравившийся лакомый участок - фантастика.Знаю.
Выделение участков - это тоже деньги, но в несколько завуалированной форме.
С упором на социалку (как в рассматриваемой теме) или на решение проблем обманутых дольщиков - в теме долгостроев.
Надо либо административный рычаг иметь, либо "на благо Родины и чиновника" поделиться.И об этом в моем посте тоже сказано.
P.S.: Нужно понимать, что в официальных материалах (статьи в СМИ, выступления чиновников, Программы, Протоколы, Приказы, Решения и т.д.) содержится лишь то, что осуществляется в рамках правового поля, с упором на полезность для народа.
Все интимные моменты решаются закрытым порядком и очень хорошо прикрываются официозом.
Если этого не знать и не понимать , то можно, просто заблуждаясь, рассказывать о каком-то там партнерстве, новой концепции, капитализме с человеческим лицом, социальной ответственности бизнеса и т.п. ахинее.
Второй вариант - все это знать и понимать, и, либо троллить слушателей, либо реализовывать какой-то личный интерес.
За государевы деньги - да почему не построить хоть десяток школ?У Застройщика нет возможности взымать налоги. Его филки - это цена проданных метров. Таким образом хомячкам придется покупать не только хату, но и немножко школы, которая даже общедолевой их собственностью не станет, а превратится в частный лицей....ну если совсем размечтаться, то в муниципальную школу, которая будет по сути построена на деньги жителей микрорайона и ими же передана государству)))
Хоть в чистом поле, хоть для десятка детишек из первого сданного дома.
Любой Застройщик будет согласен.
А за свои - желающих не найдете.
Если этого не знать и не понимать , то можно, просто заблуждаясь, рассказывать о каком-то там партнерстве, новой концепции, капитализме с человеческим лицом, социальной ответственности бизнеса и т.п. ахинее.
А ведь люди внимают этой чуши.....
Ну и будет передана государству, что с того? Проект заведомо убыточный.
А насчёт того, что частник за свой счёт соцкультбыт никогда не будет строить - не совсем верно. Взять ту же историю насчёт ледовой арены - при определённых условиях инвестор был готов раскошелиться. Почему в итоге не срослось - фиг его знает, мы лишь видим верхушку айсберга, что горсовет не позволил выделить тому инвестору участки под застройку на горском.
Хотя, если провести знак тождества между живыми деньгами и интересными земельными участками недалеко от метро и всех коммуникаций и объектов соцкультбыта, то да...
А насчёт того, что частник за свой счёт соцкультбыт никогда не будет строить - не совсем верно. Взять ту же историю насчёт ледовой арены - при определённых условиях инвестор был готов раскошелиться. Почему в итоге не срослось - фиг его знает, мы лишь видим верхушку айсберга, что горсовет не позволил выделить тому инвестору участки под застройку на горском.
Хотя, если провести знак тождества между живыми деньгами и интересными земельными участками недалеко от метро и всех коммуникаций и объектов соцкультбыта, то да...
А ведь люди внимают этой чуши.....Людям наши "откровения" до лампочки. Всё решает их ожидаемая выгода и готовность купить, и не всегда это определяется низкой стоимостью кв.м.
Ну и будет передана государству, что с того? Проект заведомо убыточный.да не вопрос. Сумеете натянуть сову себестоимости квартиры на глобус себестоимости со хаты со школой и не вывалиться из рынка. то стройте хоть больничку, стадион, детсад со школой и бассейном в придачу и передавайте городу. и ваше имя впишут золотыми буквами в книгу бизнеса НСО...в графу они хотели социального бизнеса, но...(((
У Застройщика нет возможности взымать налоги. Его филки - это цена проданных метров. Таким образом хомячкам придется покупать не только хату, но и немножко школы...Выше я давал ссылку на статью, где речь шла о школе на Одоевского за 500 млн.
Проектная вместимость этой школы - 545 чел.
Для экспертной оценки стоимости школы принимается, что одно место в ней равно примерно 800 тыс.
Т.е. серьезная школа на 1000 мест, которая необходима для крупного жилмассива, обойдется примерно в 0,8-1 млрд.
Средний МКД с общей площадью 10 тыс кв.м. стоит примерно 350-400 млн.
Боливар двух наездников не вынес, а тут предполагается сразу три.
Думаю, в такой ситуации Боливар подохнет еще до старта, узнав, что на него хотят нагрузить.
А вот если бюджет выделит эти 0,8-1 млрд. Застройщику, то последний с большим желанием и трепетом выполнит важную социальную задачу, возложенную на него.
И уже потом, спекулируя на улучшенной инфраструктуре застраиваемой зоны, будет дополнительно доить своих Покупателей, повышая цену продажи.
Ваше "придется покупать не только хату, но и немножко школы" пойдет уже как бы по второму кругу.
...школы, которая даже общедолевой их собственностью не станет, а превратится в частный лицей....ну если совсем размечтаться, то в муниципальную школу, которая будет по сути построена на деньги жителей микрорайона и ими же передана государству)))При реализации стандартной ситуации через бюджетные деньги вопрос с собственностью отпадет сам собой - объект будет муниципальным.
А вот в случае строительства за счет Застройщика возникает не совсем простой вопрос о его собственности, плате за содержание, текущий и капитальный ремонт.
А если через некоторое время Застройщик решит продать эту школу?
Частная собственность, имеет право.
А как быть при этом с детьми?
Слишком много сложностей, чтобы развивать это направление в заявленном виде.
Бюджет не может ничего выделить Застройщику, нет у него такой возможности. Как вариант замутить концессию или обычный тендеры и т.п и т.д.
Очень бы хотелось посмотреть бизнесплан строительства частной школы. Окупаемость 50 или 100 лет? 
"Березовое" в русле спора очень показательный пример. Когда ставился первый дом, депутат Червов "на голубом глазу" с экрана вещал, что у жителей КСМ и новоселов не будет проблем с пробками, построим мостовой переходв Матвеевке по типу Инского. Ему поверили не только жители, но и чиновники. Сделали землеотвод, эскизник, жители домов и бизнеса на Матвеевке получили "письма счастья" о невозможности отчуждения и продажи ЗУ и домов. И что? На школу дали деньги, а на развязку нет и стоит КСМ 40 минут в пробке.
"Березовое" в русле спора очень показательный пример. Когда ставился первый дом, депутат Червов "на голубом глазу" с экрана вещал, что у жителей КСМ и новоселов не будет проблем с пробками, построим мостовой переходв Матвеевке по типу Инского. Ему поверили не только жители, но и чиновники. Сделали землеотвод, эскизник, жители домов и бизнеса на Матвеевке получили "письма счастья" о невозможности отчуждения и продажи ЗУ и домов. И что? На школу дали деньги, а на развязку нет и стоит КСМ 40 минут в пробке.
/п.9/
"Хотелось бы все же услышать начальника транспортного цеха" (с)
Хотя бы один пример из Вашей практики когда переплачивают полтора-два миллиона за квартиру с "садиком под окном"
"Хотелось бы все же услышать начальника транспортного цеха" (с)
Хотя бы один пример из Вашей практики когда переплачивают полтора-два миллиона за квартиру с "садиком под окном"
Бюджет не может ничего выделить Застройщику...Не придирайтесь к не совсем корректным фразам.
Вы же отлично поняли, что речь шла о выделении властью бюджетных денег тем Застройщикам, которые пройдут формальные процедуры, как вариант - через торги.
Очень бы хотелось посмотреть бизнесплан строительства частной школы. Окупаемость 50 или 100 лет?Это - не ко мне, а к моему оппоненту.
Являющемуся, насколько я его понял, сторонником, в одном случае, концепции возведения инфраструктуры в новых жилмассивах (в частности - школ) за счет собственных средств Застройщика, а в другом - государственно-частного партнерства в этой же сфере.
Хотя бы один пример из Вашей практики когда переплачивают полтора-два миллиона за квартиру с "садиком под окном"берут же галущака 3-ки по 8 млн "с садиком под окном" в широком смысле - т.е. с развитой инфраструктурой всякой, хоть и не образец инфраструктурного места, но тем не менее можно хоть в пределах неск остановок до всего дойти... (все ближе к цирку сконцентрировано) вместо более отдаленных районов, где, например, муз школы, худож школы, шахматной школы, бассейнов в ассортименте и тп излишеств нет совсем, т.е. как раз кто живет в центрах как правило переплачивает "пару млн" за условный "садик".
Alippa
нет статуса
Telegram канал НЕЗЫГАРЬ:
Показать спойлер
Губернатор Воробьев, что у вас происходит в регионе?
"Мы, жители Мортонграда Путилково (застройщик вначале ГК Мортон, сейчас ГК ПИК) г.о. Красногорск Московской области, конечно не обманутые дольщики в традиционном понимании этого термина. Мы скорее обманутые потребители, которые купили квартиры, заплатив по ДДУ от 21000 до 37000 рублей с квадратного метра за строительство инфраструктуры микрорайона, и рискующих эту инфраструктуру в итоге не получить. Нам показывали красивые рекламные буклеты, составленные на основе утвержденных ППТ со всеми объектами инфраструктуры, дорогами и выездами из района. Объекты инфраструктуры под большим вопросом, запланированные социальные объекты строить не торопятся, клепают человейники. Но даже если их построят, мест в них всем не хватит, потомучто фактическое население увеличилось. Сейчас выезд один, про другие говорят, что они были "изображены схематично". Ну не охренели ли они? Утром дорога от подъезда до узкого двухполосного шоссе через единственный выезд может занимать 50 минут! До, метро Планерная, расположенного в 5 км от микрорайона можно ехать 1,5-2 часа! Если произойдет пожар или другое ЧП, к нам можно будет только телепортироваться. И это в 500 метрах от МКАД.
Это как минимум недобросовестная реклама, а как максимум мошенничество, совершенное организованной группой в особо крупном размере! И никто ничего не делает!
У нас уже ТЫСЯЧИ отписок от чиновников разных уровней по всем нашим проблемам.
Мы обращались к главе администрации, губернатору, профильные региональные и федеральные министерства и ведомства, писали ВСЕМ депутатам государственной думы, писали обращение президенту, неоднократно привлекали СМИ, но реакции практически нет.
Наша ситуация может показаться локальной, но такое происходит повсеместно по всей стране:
застройщики не выполняют взятые на себя обязательства, пользуясь несовершенством законов, меняют проекты жилых домов, увеличивая количество квартир, не изменяя пропорционально инфраструктуру (места в садах и школах, количество парковочных мест, дорожную сеть и т.п.)...
А чиновники нихрена с этим не делают, на обращения граждан одни отписки. Люди, призванные защищать интересы жителей, отстаивают чьи угодно интересы, только не жителей.
В скором времени планируется застройка бывших земель Красногорской птицефабрики компанией "Самолет Девелопмент" (по некоторой информации компания принадлежит брату губернатора Московской области Андрею Воробьеву). Как и во многих подобных случаях, используя лазейки в законодательстве, пропихивают строительство многоэтажек (9-17-25 этажей) вместо домов в 3 этажа. Прикрывается это выделением квартир для обманутых дольщиков и переселенцев из ветхого и аварийного жилья. Норм никаких нет. То есть, формально можно захреначить 100500 квартир в 25-этажках и парочку отдать обманутым дольщикам. Профит! Ну и конечно дороги строить необязательно при этом"
И еще пишут жители Московской области. Видимо, нужен звонок Президента, губернатор Воробьев?
"Есть в Балашиха мкрн. Марз, дольщики которого ждут с 2010 года. Более того, этому застройщику в этом году выдали разрешение на строительство ЖК «Молодежный» на месте бывшего памятника культурного наследия ДК Спутник, дабы за счёт новых дольщиков достроить старый объект. Ни тот, ни другой достроены не будут".web-страница .
"Мы, жители Мортонграда Путилково (застройщик вначале ГК Мортон, сейчас ГК ПИК) г.о. Красногорск Московской области, конечно не обманутые дольщики в традиционном понимании этого термина. Мы скорее обманутые потребители, которые купили квартиры, заплатив по ДДУ от 21000 до 37000 рублей с квадратного метра за строительство инфраструктуры микрорайона, и рискующих эту инфраструктуру в итоге не получить. Нам показывали красивые рекламные буклеты, составленные на основе утвержденных ППТ со всеми объектами инфраструктуры, дорогами и выездами из района. Объекты инфраструктуры под большим вопросом, запланированные социальные объекты строить не торопятся, клепают человейники. Но даже если их построят, мест в них всем не хватит, потомучто фактическое население увеличилось. Сейчас выезд один, про другие говорят, что они были "изображены схематично". Ну не охренели ли они? Утром дорога от подъезда до узкого двухполосного шоссе через единственный выезд может занимать 50 минут! До, метро Планерная, расположенного в 5 км от микрорайона можно ехать 1,5-2 часа! Если произойдет пожар или другое ЧП, к нам можно будет только телепортироваться. И это в 500 метрах от МКАД.
Это как минимум недобросовестная реклама, а как максимум мошенничество, совершенное организованной группой в особо крупном размере! И никто ничего не делает!
У нас уже ТЫСЯЧИ отписок от чиновников разных уровней по всем нашим проблемам.
Мы обращались к главе администрации, губернатору, профильные региональные и федеральные министерства и ведомства, писали ВСЕМ депутатам государственной думы, писали обращение президенту, неоднократно привлекали СМИ, но реакции практически нет.
Наша ситуация может показаться локальной, но такое происходит повсеместно по всей стране:
застройщики не выполняют взятые на себя обязательства, пользуясь несовершенством законов, меняют проекты жилых домов, увеличивая количество квартир, не изменяя пропорционально инфраструктуру (места в садах и школах, количество парковочных мест, дорожную сеть и т.п.)...
А чиновники нихрена с этим не делают, на обращения граждан одни отписки. Люди, призванные защищать интересы жителей, отстаивают чьи угодно интересы, только не жителей.
В скором времени планируется застройка бывших земель Красногорской птицефабрики компанией "Самолет Девелопмент" (по некоторой информации компания принадлежит брату губернатора Московской области Андрею Воробьеву). Как и во многих подобных случаях, используя лазейки в законодательстве, пропихивают строительство многоэтажек (9-17-25 этажей) вместо домов в 3 этажа. Прикрывается это выделением квартир для обманутых дольщиков и переселенцев из ветхого и аварийного жилья. Норм никаких нет. То есть, формально можно захреначить 100500 квартир в 25-этажках и парочку отдать обманутым дольщикам. Профит! Ну и конечно дороги строить необязательно при этом"
И еще пишут жители Московской области. Видимо, нужен звонок Президента, губернатор Воробьев?
"Есть в Балашиха мкрн. Марз, дольщики которого ждут с 2010 года. Более того, этому застройщику в этом году выдали разрешение на строительство ЖК «Молодежный» на месте бывшего памятника культурного наследия ДК Спутник, дабы за счёт новых дольщиков достроить старый объект. Ни тот, ни другой достроены не будут".web-страница .
Показать спойлер
...Хотя бы один пример из Вашей практики когда переплачивают полтора-два миллиона за квартиру с "садиком под окном"Во-первых, про "полтора-два миллиона" это Ваша версия. Я такие цифры не называл. Разница может быть как меньше, так и больше и зависит ещё от объекта, а не только от места.
Во-вторых, Вы невнимательно читаете. Я приводил даже свои неоднократные личные примеры: "...когда покупал свои квартиры, даже первую дешёвую хрущовочку в ипотеку, то ВСЕГДА смотрели чтобы мне не надо было утром и вечером бросать все свои дела и чадо транспортировать в школу/домой. Даже сейчас, когда младшей дочке осталось учиться 1,5 года, я всё равно выбирал частный дом (уже в Краснодаре) чтобы в пешей доступности школа была и сознательно переплачивал в т.ч. за это. "
Кстати, за дом действительно переплатил не менее 2 х.млн. Есть новые красивые микрорайоны, с аналогичными по площади дома и участка домовладениями, но там нет школ, садиков, магазинов, общественного транспорта и др. нужной мне и моей семье инфраструктуры. Проблема необустроенных микрорайонов Краснодара частично решена бесплатными школьными автобусами и то я считаю это опасным и неудобным. А у нас в Новосибирске даже этого (школьных автобусов) нет, насколько я знаю.
Кроме того Natus Вам пример наглядный привела, что ВСЕ жители центральных районов переплачивают нехилые деньги, в т.ч. за какую-либо нужную лично им инфраструктуру (не обязательно школу, может больницу/бассейн/Ёперный театр...)
Продать приличную однёху рядом с пл. Ленина, за 3 млн. - нисколько не сложнее, чем продать аналогичную однёху в Искитиме за 1 млн., или в огромных новостроях по окраинам Новосибирска за 2 млн. Место многое определяет.
shopengaue
veteran
Давайте по порядку...
Итак начнем со школ, детсадов, поликлиник и прочее.
Я не говорил, что это будет построено за счет застройщика. Но вот привели расчет по Одоевского. Пусть будет 0,5 млрд. для понимания, на условиях частно-государственного партнерства. Это значит, что застройщик в начале строит на "свои" деньги школу, а потом, когда-нибудь, с ним рассчитаются.
Есть собственные деньги у застройщика? Нет. Откуда он их возьмет? Ну либо вытащит из строек (а при проектном финансировании с этим будут проблемы), либо возьмет их взаймы. Под (будем оптимистами) 10% годовых. На, скажем, пару лет, с учетом срока возврата и строительства. Итого надо будет перенести на издержки 0,1 млрд.
И эту сумму, в итоге, и заплатят те, кто хочет жить рядом с инфраструктурой.
Про фразы "да кто заплатит"... Ну ведь покупают "Бульварный переулок". Хотя по указанной логике он должен стоять, так как есть и Вавилова 3,7, Темирязева 73/1. И дельта соответствует заявленной выше.
С каждым годом реклама недвижимости все больше продает не квадраты, а образ жизни. Квадратами сегодня не удивить. А вот удобством жизни можно.
PS На последнем инвестиционном форуме, отметили, что различные способы государственного партнерства (концессии, государственно частные партнерства) это от недостатка денег, а не от хорошей жизни. И если вдруг наступит благодатная пара когда денег у города будет в избытке, то стройки социальной инфраструктуры станут прерогативой муниципалитета.
Итак начнем со школ, детсадов, поликлиник и прочее.
Я не говорил, что это будет построено за счет застройщика. Но вот привели расчет по Одоевского. Пусть будет 0,5 млрд. для понимания, на условиях частно-государственного партнерства. Это значит, что застройщик в начале строит на "свои" деньги школу, а потом, когда-нибудь, с ним рассчитаются.
Есть собственные деньги у застройщика? Нет. Откуда он их возьмет? Ну либо вытащит из строек (а при проектном финансировании с этим будут проблемы), либо возьмет их взаймы. Под (будем оптимистами) 10% годовых. На, скажем, пару лет, с учетом срока возврата и строительства. Итого надо будет перенести на издержки 0,1 млрд.
И эту сумму, в итоге, и заплатят те, кто хочет жить рядом с инфраструктурой.
Про фразы "да кто заплатит"... Ну ведь покупают "Бульварный переулок". Хотя по указанной логике он должен стоять, так как есть и Вавилова 3,7, Темирязева 73/1. И дельта соответствует заявленной выше.
С каждым годом реклама недвижимости все больше продает не квадраты, а образ жизни. Квадратами сегодня не удивить. А вот удобством жизни можно.
PS На последнем инвестиционном форуме, отметили, что различные способы государственного партнерства (концессии, государственно частные партнерства) это от недостатка денег, а не от хорошей жизни. И если вдруг наступит благодатная пара когда денег у города будет в избытке, то стройки социальной инфраструктуры станут прерогативой муниципалитета.
Tarz
v.i.p.
то различные способы государственного партнерства (концессии, государственно частные партнерства) это от недостатка денег, а не от хорошей жизни.Так это, извините, ежу понятно, что эти "захваты утопающим соломинки" у еще как-то функционирующей гос. кормушки не от избытка личных "лишних" средств. "Многомиллионные приходы"(С) в прошлом, увы.
И если вдруг наступит благодатная пара когда денег у города будет в избытке, то стройки социальной инфраструктуры станут прерогативой муниципалитета.Рекомендую Вам на ниве ненаучной фантастики начать публиковаться.
НПП или ННП
Сегодня ночью и утром на Бизнес ФМ многократно жужжали про грядущее удорожание на 30% недвиги без ДДУ.
Сегодня ночью и утром на Бизнес ФМ многократно жужжали про грядущее удорожание на 30% недвиги без ДДУ.
Во-первых, про "полтора-два миллиона" это Ваша версия. Я такие цифры не называл. Разница может быть как меньше, так и больше и зависит ещё от объекта, а не только от места.
Во-вторых, Вы невнимательно читаете. Я приводил даже свои неоднократные личные примеры: "...когда покупал свои квартиры, даже первую дешёвую хрущовочку в ипотеку, то ВСЕГДА смотрели чтобы мне не надо было утром и вечером бросать все свои дела и чадо транспортировать в школу/домой. Даже сейчас, когда младшей дочке осталось учиться 1,5 года, я всё равно выбирал частный дом (уже в Краснодаре) чтобы в пешей доступности школа была и сознательно переплачивал в т.ч. за это. "
Как Вы, извините, "виляете".
1. Речь в теме идет о 26% разницы цены квартиры за "садик у дома".
2. Особенности рынка Краснодара, Сан_пауло не интересуют. Речь про Н-ск.
3. В центре города обеспеченность местами в детских садах и школах зачастую хуже чем на окраине. В "Д" 125 школу закрыли из-за отсутствия учеников, к примеру. Люди переплачивают за ТРАНСПОРТНУЮ ДОСТУПНОСТЬ. Так в объявлениях и пишут "по линии Метро", чтобы "не жить в пробках".
4. Про Искитим уже не смешно.
Во-вторых, Вы невнимательно читаете. Я приводил даже свои неоднократные личные примеры: "...когда покупал свои квартиры, даже первую дешёвую хрущовочку в ипотеку, то ВСЕГДА смотрели чтобы мне не надо было утром и вечером бросать все свои дела и чадо транспортировать в школу/домой. Даже сейчас, когда младшей дочке осталось учиться 1,5 года, я всё равно выбирал частный дом (уже в Краснодаре) чтобы в пешей доступности школа была и сознательно переплачивал в т.ч. за это. "
Как Вы, извините, "виляете".
1. Речь в теме идет о 26% разницы цены квартиры за "садик у дома".
2. Особенности рынка Краснодара, Сан_пауло не интересуют. Речь про Н-ск.
3. В центре города обеспеченность местами в детских садах и школах зачастую хуже чем на окраине. В "Д" 125 школу закрыли из-за отсутствия учеников, к примеру. Люди переплачивают за ТРАНСПОРТНУЮ ДОСТУПНОСТЬ. Так в объявлениях и пишут "по линии Метро", чтобы "не жить в пробках".
4. Про Искитим уже не смешно.
Сегодня ночью и утром на Бизнес ФМ многократно жужжали про грядущее удорожание на 30% недвиги без ДДУ.Про "бесконечный рост" жужжали годами. Не помогло.
2. Особенности рынка Краснодара, Сан_пауло не интересуют.А господину Realtor, по-моему, сейчас весь смак заявить на весь форум:"А у нас, в Краснодаре..."
Речь в теме идет о 26% разницы цены квартиры за "садик у дома".речь в теме идёт о том, что новостройки с широким выбором объектов инфраструктуры, безусловно дороже, "чистого поля", а на 6 или на 26% зависит от локации
Особенности рынка Краснодара, Сан_пауло не интересуют. Речь про Н-ск.
В "Д" 125 школу закрыли из-за отсутствия учениковстранно, Краснодар и Сан-пауло не интересуют, а "Д" школа 125 интересует, кстати где это?
Люди переплачивают за ТРАНСПОРТНУЮ ДОСТУПНОСТЬ.и новостройки Энергомонтажа тому достойный пример:))
Так в объявлениях и пишут "по линии Метро", чтобы "не жить в пробках".учитывая протяженность Нского метро
"странно, Краснодар и Сан-пауло не интересуют, а "Д" школа 125 интересует, кстати где это?"
Рядом с "Щ"
Рядом с "Щ"
125 школа за автобусной остановкой на пр. Строителей в Академгородке, забор сразу после тротуара. По-моему, сейчас она типа вечерняя.
...ВСЕ жители центральных районов переплачивают нехилые деньги, в т.ч. за какую-либо нужную лично им инфраструктуру (не обязательно школу, может больницу/бассейн/Ёперный театр...)На мой взгляд, нет тут никакого особого смысла.
В большинстве случаев это - ПОНТЫ (более чаще используется светский термин - "престижность").
За которые тоже нужно платить.
Это как линейка: Майбах - Прадо - Хонда ЦРВ.
Крайний левый не имеет каких-то особых свойств, отличающих его от остальных по функционалу, присущему автомобилям.
Но понты и наличие легко получаемых больших денег способствуют приобретению и таких авто.
Сюда же можно прилепить и часы Пескова за примерно 35 млн.
Просто ЧАСЫ!
Вы сможете найти доводы, чтобы обосновать наличие условий для их приобретения в рамках понятий обычных людей?
Endspiel
experienced
Давайте по порядку...Насколько понял, это - ко мне.
Итак начнем со школ, детсадов, поликлиник и прочее.Вы отказываетесь от своих слов?
Я не говорил, что это будет построено за счет застройщика.
Выше мы уже касались этого момента.
Второй раз привожу Вашу цитату: "При этом застройщиков обяжут строить сады и школы".
Но вот привели расчет по Одоевского. Пусть будет 0,5 млрд. для понимания... Это значит, что застройщик в начале строит на "свои" деньги школу, а потом, когда-нибудь, с ним рассчитаются.Когда?
Через два года? Пять? Десять?
А если через какое-либо время будет форс-мажор, скажем, в виде смены строя?
К кому тогда обращаться за расчетом?
Есть собственные деньги у застройщика? Нет. Откуда он их возьмет? Ну либо вытащит из строек (а при проектном финансировании с этим будут проблемы), либо возьмет их взаймы. Под (будем оптимистами) 10% годовых. На, скажем, пару лет, с учетом срока возврата и строительства. Итого надо будет перенести на издержки 0,1 млрд.У Вас плохо с арифметикой.
С заявленным сроком строительства, оснащения и запуска школы 2 года (это супер-результат) издержки на строительство школы составят: 0,5 + 2*0,1*0,5=0,6 млрд.
И эту сумму, в итоге, и заплатят те, кто хочет жить рядом с инфраструктурой.Какую - эту?
0,4 млрд. - стоимость возведения среднего МКД.
При норме прибыли 25% стоимость всех квартир в этом доме для Покупателей составит 0,5 млрд. (50 тыс. за кв. м).
0,6 млрд. - стоимость школы.
Соответственно, для погашения кредита на постройку школы несчастные Покупатели квартир в этом доме должны будут заплатить всего: 0,5+0,6=1,1 млрд.
Таким образом 1 кв.м обойдется им в 110 тыс.
Т.е. в соседних домах, построенных до строительства школы, квартиры покупались по 50.000 за кв.м (и я уверен, что они продавались довольно тяжело), а в этом доме должны будут покупаться за 110.000?
Как вы думаете, много желающих будет приобрести такие квартиры в районе с "улучшенной инфраструктурой"?
А если детей в жилмассиве много и надо построить школу стоимостью 0,8 -1 млрд.?
Сможете для этого случая посчитать по приведенной методике стоимость 1 кв. м?
В очередной раз - не гоняйте эту мертворожденную тему.
Пока не будет взаимной выгоды всех участников, процесс не начнется.
ТОП 5
2
3