Покупка квартиры без договора с риелтором.
123837
995
Endspiel
Полтора и два месяца экспозиции квартир, в течение которых шло прощупывание настроений потенциальных Покупателей, дало в результате цену, в одном случае на 35.000, во втором - на 49.000 больше того, что соответствовало бы Вашим подходам.


Повторюсь, продать дешево то, что стоит дороже - большого ума не надо.
Вытащить из сделки максимум, а, возможно, и выше этого (на данный временной промежуток) - это уже другой уровень задачи.
и при этом заплатить 3% риэлтору ? Брависсимо !!! :appl:
Убить два месяца, чтобы получить +35 - суперэффект!

Моя формула проста - продавать за сколько продаётся здесь и сейчас, покупать (с наличкой в кармане), сбивая цену до плинтуса и ниже.
Как итог - продать (на ваш взгляд) недорого (на мой - адекватно), а затем купить недорого (адекватно), соблюдя статус кво и не растратив время.
:agree:

и самое главное - место для риэлтора в этой цепочке не остается ..
Endspiel
Кстати, у меня были случаи, когда в ходе продажи я поднимал цену относительно начальной.
вот именно тот формат, о котором упоминалось выше ..

Показать спойлер
Показать спойлер
теплый_пол
Откель цифра?
Болтануть первое попавшееся на ум?
теплый_пол
вот именно тот формат, о котором упоминалось выше ..
Разгадывать ваши ребусы неинтересно.

Ежели в привязке к мультику, то с точностью до наоборот - привел продавать корову за 20 алтынов, а продал за 25.
Попутно показав "фак" тем, кто предлагал "помочь" быстро продать за 18.
Endspiel
Полтора и два месяца экспозиции квартир, в течение которых шло прощупывание настроений потенциальных Покупателей, дало в результате цену, в одном случае на 35.000, во втором - на 49.000 больше того, что соответствовало бы Вашим подходам.
Я тоже пришел к тем же выводам, 1.5-2 месяца оптимальный срок экспозиции. :agree:
З.Ы. никогда не понимал смешных граждан продающих что-либо годами(!)...
Endspiel
/п.9/

я понимаю, на это потребуются года, ну что тут поделать, другого не дано ..
35+49 = 84.000
Это у вас за 2 объекта.
Ну давайте ещё 10 объектов приплюсуем. Итоговая суммарная прибыль будет ещё впечатляющей.
Вас выше просили - дайте формулу определения цены, как я предполагаю - не в виде общих, ничего не значащих слов, а с выходом на численные значения.
Я не на исповеди в налоговой. И если я не хочу приводить конкретику по объектам, цифрам, я не буду этого делать.
Как условный пример...
В каждом случае говорю за себя и свой опыт. Про условности рассуждать мне не интересно.
Александр, мне кажется, вы о разном говорите.

Это в новостройках Плющихи было золотое правило " спрыгни быстро с пая , за ценник чуть ниже среднего по рынку, дабы быстрее "влететь" в следующий, более выгодный пай"

Здесь же речь ведётся за квартиры, коими обладает собственник, и за "поймай" ее точную продажную цену.
Нет. Я именно говорил о продаже вторички и последующей покупке оной. Именно для жития, а не для инвестирования.
Я не отрицаю полностью вашей стратегии, просто это не моя стратегия.
Я и машины, гаражи быстро продаю и быстро покупаю по той же тактике.
Вы внятно величину дисконта озвучить не можете - как же у Вас все-таки получается что-то продать?
1. Объект не эксклюзив, таких тыщи, но ухоженный (заходи и живи).
2. Две недели позиционирования на НГСе по цене хотелок. Реальных покупателей ноль, только АН с уточнениями.
3. Затем дисконт 2% от начальных хотелок. Сразу два заинтересованных покупателя. Пока один из них думал, второй через неделю купил.
В итоге три недели продаж (поиск продажной цены, вырисовывание на горизонте покупателя).

Да, чуток меньше чем ожидал, зато быстро, эффективно, без дополнительных риэлторских комиссий.

Кстати, последующая покупка тоже за две недели. Но это были две недели очень плотных самостоятельных поисков, просмотров объектов, общением с разными агентствами.
Александр.....
Александр, это было давно.
Сейчас другие времена, так быстро не получится, либо получится с демпингом в разы больше вашего.
Сейчас как раз те времена по стоимости недвижки, которая откатилась назад. Но многие не хотят этого понимать-принимать, т.к. в их представлении недвижка только тренд на повышение имеет. Вот они как раз и продают годами по заоболачной цене, вернее не могут продать. А тот, кто хочет, продаёт всегда, т.к. цена за которую у него купили и есть самая справедливая (адекватная) на сей момент вне зависимости от хотелок-ожиданий.

Демпинг от завышенных хотелок - это не убыток, это жесткое приземление на землю грешную тех, кто витает в облаках.
Александр.....
У меня - 35+49=84.000.
Ваше
Это у вас за 2 объекта.
Да.
Так как Вы из двух сумм выбрали почему-то меньшую, я сознательно пошел Вашим же путем.

А вообще-то в пылу вчерашней дискуссии я не совсем правильно указал размер полученной "добавленной стоимости", забыв указать еще и свою комиссию, которая в каждом варианте составляла 30.000.

Т.е. собственник, "отдав" квартиры мне по цене как бы "под реализацию" (ту, к которой он пришел после телефонных консультаций со специалистами АН), в результате получил на руки, как я указал выше, на 35 и 49.000 выше установленного им уровня.
За свои тяжкие труды я получил комиссию по 30.000 с квартиры.
АН в первом случае получило 1,7%, во втором - 0,95% от цены продажи.

Т.е., если бы собственник смог продать свои квартиры за те же цены, то он получил бы на 65.000 и 79.000 больше, чем в случае отдачи квартиры АН "под реализацию".

По факту получилось очень красиво - все участники процесса остались довольны его результатами.
Десперо
Наглости мне не хватает. :злорадство:

Еще из практики продажи квартиры:
*) Напрашивается мадама из АН придти и посмотреть квартиру. Смотрит, потом достает листочек с однешками в шлакоблочном доме в другой части района и заявляет, что реальная цена нашей квартиры на 25% меньше.

*) Звонок. Риэлтор вшивенького АН напрашивается посмотреть квартиру без покупателя и сделать снимки. На вопрос о смысле данного мероприятия говорит - что приведет покупателя, а мы ему должны будем 3%. Отвечено, что есть не один вариант воспользоваться юридическим сопровождением более именитых агентств за 1%.

*) При оценке квартиры 5 риэлторов заявили, что цена в Х млн рублей реальная. По истечению месяца трое заявили, что -400 тыс и продастся сразу, один риэлтор после трех месяцев все в сказку про Х верит.
К вопросу о торге, кстати - как иначе определять рыночную цену квартиры - самому скидывая цену для нащупывания потока реальных покупателей?

*) Мегакомпетентные риэлторы упорно водили в 2-шку студию покупателей, по объективным причинам нуждающимся в "полноценной" двушке. Кололись, давились - но продолжали водить.

Так что если пол "практикой" понимается умение взять покупана за хобот и тащить его в МФЦ молчком - то таки да.
Есть варианты более продуктивные... Ну в смысле алгоритма продаж...
Александр.....
1. Объект не эксклюзив, таких тыщи, но ухоженный (заходи и живи).
2. Две недели позиционирования на НГСе по цене хотелок. Реальных покупателей ноль, только АН с уточнениями.
3. Затем дисконт 2% от начальных хотелок. Сразу два заинтересованных покупателя. Пока один из них думал, второй через неделю купил.
У меня ровно та же технология и именно о ней я и говорю.
Только чуть больше времени затрачено на сделку, чем у Вас.

От подачи объявы до заключения преддоговора: по одному объекту - чуть больше 30-ти дней, по второму - около 40 дней (был внутренний интерес - смогу вытащить бОльшую цену или нет).
И порядка 10-12 дней на подготовку документов и заключение ДКП с передачей в РР.

По сути - ломали копья на пустом месте.
NEINOV
Пробовали и специалиста по рекомендации - ни одного показа за два месяца.
cron
Сейчас относительно быстро продаются то, что существенно дешевле аналогичных вариантов. У меня в продаже средняя цена, звонки в основном от риэлторов с их фееричными идеями, поиметь с меня комиссию. Но у меня ситуация не срочная.
СУ15
это раньше называлось - подождать пока рынок догонит твою цену))), но тогда инфляция была высокая, а сегодня можно ждать до морковкиного заговенья
Сейчас относительно быстро продаются то, что существенно дешевле аналогичных вариантов.
У меня в продаже средняя цена ... ситуация не срочная.
"Если не видно разницы, зачем платить больше? " (с)
Выбирали мы квартиру года 1,5 назад, один вариант устроил, но продавцы сказали, что торг максимум 50 тысяч и то не факт, так что 100к скидывать не будут, она и так улетит быстро (хотя продавалась уже более 6 месяцев и подешевела сотни на 1,5-2). В итоге она только недавно убралась из продажи (продалась ли вопрос потому, что уже как-то убиралась на пару месяцев) и ценник был ниже того, который мы предлагали ещё почти на 150к.
antonprot
один вариант устроил, но продавцы сказали, что торг максимум 50 тысяч и то не факт, так что 100к скидывать не будут
Народ еще старыми временами "бесконечного роста" живет (где про 50 тыр. максимальный торг рассказывали) , ничего это медленно, но пройдет.
и ценник был ниже того, который мы предлагали ещё почти на 150к.
На ум только реплика Лаврова приходит, но вслух не буду.... :biggrin:
Пробовали и специалиста по рекомендации - ни одного показа за два месяца.
специалист - не волшебник, по завышенной цене с учетом своих комиссионных не втюхает ..
теплый_пол
Стопэ!
Два дня человек думал, потом сказал, что цена средняя.
Только все равно не взлетело.
при средней цене не должно быть конкурентов именно в вашей округе, тем более доме, ну и дополнительные плюшки, чтобы выбор пал именно на ваш продаваемый вариант квартиры ..
Десперо
Как нижней станет так и взлетите... Удачного полета... А главное мягкой посадки...
NEINOV
Как нижней станет так и взлетите... Удачного полета... А главное мягкой посадки...
Не всегда так.
Для себя выбирали квартиру. Посмотрели несколько вариантов. Но, как говорится, душа не лежала.
Но когда попали в итоге выбранную квартиру, сразу поняли "это она".
Хотя торг был минимальным, не самая дешевая по рынку. И недостатки были, но плюсов лично для нас было больше.
Так что субъективный фактор тоже немаловажен.
ToyaToya
Где выбирали квартиру? В каком доме, квартале, районе? Субъективный фактор - определяющий для сделки,но часто тупиковый на перспективу развития семьи... Она не она - время покажет...
NEINOV
Надеюсь, все будет хорошо, это не тупик))
А по факту взяли квартиру у метро "Заельцовская" и месторасположение было основным критерием выбора квартиры. Как раз на перспективу.
И еще про покупку с риэлтором. При подборе вариантов как-то столкнулись с риэлтором, которая понравившийся нам вариант не показала, зато очень активно начала предлагать другие. Настолько активно, что мы даже фотографии посмотреть не успевали, а она уже назначала встречи и т.п. С таким риэлтором есть шанс "очнуться" в квартире очень далекой от своего идеала)
Это возможно, единичный случай, но имеет место быть.
cron
Господа знающие, подскажите- первый раз продаю квартиру, какие документы у меня должны быть кроме свидетельства о собственности ?
Спросила риелтора- она сказала, будем смотреть на то кто покупает ( типа у ипотетчиков свои требования и тд).
Паспорт БТИ должен быть ? А еще может что ?

А то потом цейнот наступит , а то потом бегать высынув язык....
ЧКВшка
Если есть риелтор - к чему этот вопрос здесь? Она Вам ответила правильно. Если человек с "живыми" деньгами - можете хоть вообще ничего не иметь на руках. То есть в буквальном смысле слова - НИЧЕГО.
Солярис
Нет, риелтора я пока в качестве консультации спрашивала, впервый раз же.:улыб:
Спасибо ! Хотя не понятно, а если понадобятся документы- это ж вопрос не одного дня. Тот же паспорт БТИ.
Солярис
На месте Вашего покупателя я бы начал с правоустанавливающих документов продавца на квартиру (договор купли-продажи, договор приватизации и т. п.)
Castor
На месте Вашего покупателя я бы начал с правоустанавливающих документов продавца на квартиру (договор купли-продажи, договор приватизации и т. п.)
На месте моего покупателя??? И какого же именно из сотен уже бывших и ,дай бог, ещё будущих ???
ЧКВшка
Если ситуацию в принципе обсуждать -около 70% продавцов сегодня будут по ипотеке. Соотв., нужен полный пакет до-ков отрегистрированное право +технические документы. Вы с риелтором-то каким образом связаны? Квартиру в договор выставили или просто звонили консультироваться?
Солярис
Каким быть по счету мне не важно.
Castor
...моим покупателям бывает достаточно моего слова, что мы в любом случае шаг за шагом придём и купим то,на чем они остановили свой выбор-остальное моя задача. Бывало спрашивали после преда:а что нам теперь делать ?? Отвечала : наслаждайтесь временем; Вы находитесь в процессе,который закончится приятным событием.)
ЧКВшка
Нет, риелтора я пока в качестве консультации спрашивала, впервый раз же.:улыб:
Спасибо ! Хотя не понятно, а если понадобятся документы- это ж вопрос не одного дня. Тот же паспорт БТИ.
если за наличку, то он вам и не потребуется, достаточно даже по ипотеке бывает экспликации из ДДУ ..
ЧКВшка
...какие документы у меня должны быть кроме свидетельства о собственности ?....
Свидетельство давно отменили. Как раз оно вовсе не обязательно.\
Минимальный и достаточный комплект для процедуры регистрации перехода права собственности:
1. Документ о переходе права собственности (ДКП, переуступка, дарственная, судебное решение, наследство...)
2. Выписка из Домовой книги о прописанных (некоторые и без неё сдают, но хотя бы этот документик с копией желательно приложить)
3. Паспорта участников сделки.
4. Госпошлина от вступающего в права

А дальше пяток-десяток вариаций, в зависимости от ситуации и участвующих в сделке сторон.

Realtor
День добрый. Интересно читать тут пафос риэлторов... Так как процедура уже завершена, могу поведать свою историю. Я не агент, не посредник, продавал свою квартиру. Немного предыстории: около 8 лет назад при поиске первой квартиры, мы с женой обратились по рекомендации в АН, нам выделили персонального агента, которая нам помогла с покупкой, не бесплатно конечно же, мало того, нам еще пришлось дать взятку банку, чтобы те выдали нам ипотеку (до сих пор гадаю, реально взятка ушла в баннк или осела в АН, а это 50 тысяч рублей 8 лет назад). Короче, квартира оказалось рядом с домом где живет риэлтор, которая нам помогала, мы общались, в гости даже приглашали ее после ремонта, в общем поддерживали отношения и на голубом глазу думали, что как толко мы созреем на продажу своей квартиры и покупку новой, наша знакомая риэлтор нам поможет, за комиссию конечно, но возможно меньше, чем официальная ставка. Перед тем как выставить свою квартиру на продажу, мы обратились к нашему риэлтору за помощью и советом. Ценник за работу нам озвучили 60 рублей, цену на нашу квартиру озвучили 4,2-4,4 максимум (продали за 4,9). Что-то мы прикинули так одно место к носу, промониторили рынок, цены и поняли, что нас нае..ют. Послав тетеньку в пешее путешествие, я сфотал квартиру, выложил на известные всем ресурсы, цену выставил 4,9 (аналогичные хаты стояли от 4,6 до 5,2 в соседних домах, но состояние... ппц). Не прошло и двух дней как посыпались звонки. Параллельно стали искать по объявленим квартиру для себя, нашли, по итогу оказалась в залоге у банка (оказывается куча квартир таких продается), цена ниже рынка, центр почти...
Резюме: продали свою без АН, купили новую, у банка, без АН. У покупателя нашей квартиры правда был агент, частично нам помогли советами, так же нам очень помог специалист банка, который продавал квартиру. Ну как помог. выслал список доков, которые им нужны, мы их предоставили, агент покупателя дал список доков, которые нужны - мы их предоставили. Собственно и все. Походу сделки было много нюансов, про которые могу рассказать отдельно, но мое резюме: не бойтесь, дерзайте, сейчас все доступно, вплоть до выписки из ЕГРП.
ddelta
Ценник за работу нам озвучили 60 рублей, цену на нашу квартиру озвучили 4,2-4,4 максимум (продали за 4,9)
С "чувством рынка" у них всегда был порядок..... :biggrin:
Tarz
я подозреваю, что если бы им удалось уговорить нас снизить цену, агентство сами бы купили нашу квартиру и потом продали бы ее на 400-500 тысяч дороже. вот и весь секрет
ddelta
и потом продали бы ее на 400-500 тысяч дороже. вот и весь секрет
Да это ежу понятно....
Tarz
мы не могли поверить до последнего, что нас хочет так развести риэлтор, с которым мы общались 8 лет... а получается что все это время она ждала, когда нас можно как лошков развести. ээх ((
ddelta
Почему сразу развести? Вы ей что, родственники, чтобы поблажки делать (бесплатно работать)?
Просто сработала с вами как и с остальными (ценник пониже, комиссию побольше), ничего личного, таков проф. стандарт.
ddelta
мы с женой обратились по рекомендации в АН,
мне не очень понятно как можно рекомендовать АН, а не конкретного маклера. Ну вот я рекомендую Областную больницу, а там какого дохтура назначат? какой смысл в такой рекомендации и какой смысл следовать подобной рекомендации?
Alippa
Думается мне, что после завершения сделки с недвижкой (успешной), через пару лет люди не вспомнят конкретного агента, который ими занимался, и не факт, что этот агент остался попрежнему работать в отрасли, а имя агенства всегда не слуху. Потому и рекомендуют АН.
Александр.....
Если чел не может вспомнить маклера из квеста по покупке хаты, то либо там и риелторить было нечего, либо некого. В любом случае АН это тот вид бизнеса, где "размер" лавки не имеет значения ИМХО
Александр.....
Почему сразу развести? Вы ей что, родственники, чтобы поблажки делать (бесплатно работать)?
Не знаю... Восемь лет ходить в гости пить чай, а потом заявлять, что "работа есть работа" и "ничего личного"... Это лишь риэлторы так могут.
P.S. И вроде бы ни о каком "бесплатно работать" и не говорилось. Речь была о том, что эти затоки рынка пытались уговорить продать квартиру почти на лимон дешевле реальной цены.