Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов)
130034
1000
Konstantinn
Знаете, а я что-то сразу задумалась, а не замутить ли мне такую тему, а то сижу на одном месте давно и ровно, уже и забыла, как это, Двигаться вперёд.
Konstantinn
У меня голова не кружиться, на 21 этаже:улыб: , пишите в личку
ИРУСЯ
Знаете, а я что-то сразу задумалась, а не замутить ли мне такую тему, а то сижу на одном месте давно и ровно, уже и забыла, как это, Двигаться вперёд.
Правильный ход мыслей :friends:

При встрече раскажу варианты как это сделать ещё выгоднее....
Скиньте в личку номер тел.
Konstantinn
Вот по личкам разошлись шушукаться... поделитесь здесь мыслями, всем хватит :biggrin:
Valenn
Конечно поделимся. :biggrin:
Пока я поняла, что я от жизни отстала,прям сплю,как медведь зимой в берлоге.

И кстати, на сознание отрицательно действует топик ЭРН, точнее не сам топик, а люди которые там на мозг в обратном направлении давят.
ИРУСЯ
Вот пару минут назад прочитала его и подумала в точь тоже самое!!! :biggrin:
adambereg1
Я за то, чтобы обсуждать открыто то, что имеем сейчас для инвестирования. Или нужности в топике нет.
Мне понравилась очень схема с Джетом, прям из головы не идет. Подобные стройки планируются в ближайшем будущем? Недорогие аппарты в хорошей локации для сдачи в аренду (опыт посуточной сдачи в аренду имеется).
Valenn
Давайте подождем ТС, ведь он не просто так тему создал, что-то будет продвигать!

Я тоже за открытость!
Valenn
Вот по личкам разошлись шушукаться... поделитесь здесь мыслями, всем хватит :biggrin:
Нет нет мы тут !
Ирина не может меня вспомнить просто...
Решили чай попить вместе....
Я просто из жизни этого форума выпадал на несколько лет....
Вот вернулся, надеюсь теперь надолго
adambereg1
ИМХО, сейчас застройщики уже влупили цены, которые расти после эскроу счетов не будут.

Мой опыт по инвестициям в недвигу таков:
в 12 году в 24 года купил готовую студию с чернухой на снежиной (за счет родителей) 1500 включая агентские, живя на голом бетоне, частично сделал сам ремонт, частично нанимал отделочника + ~150-180. Человек, у которого я купил эту студию, приобрел ее за 750 у дискуса! После я не мог спокойно жить с этим!
в 15 году, с диким желанием и экономя на клубах, цветах для дам, закуске к пиву и на самом пиве, скопил на студию в новой плющихе высоцкого 140/8
в 16 году понял, что дискус так и не стал строить мой дом, пытался продать эту студию, которую так и не начали строить
в 17 году переехал к будущей жене в съемное жилье, продал первую студию за 1600, добавил средств и купил в просторном за копейки студию за 750 и трешку 58м за 1130 (жажда наживы не опускала меня), обращая внимание на то, что просторный оживает, а перспективы плющихи новой подобны просторному. При этом после удалось продать студию в новой плющие + 100 (но печаль в том, что на вкладе за этот срок я заработал бы больше!) После этого опыта я стал взвешивать риски инвестиций с элементарным дебетовым счетом.
в 18 году студия на просторном сразу отлетела в +180, трешка 58 была в активах почти год и продалась на +250, после я перекрестил дискус и успел приобрести студию в свободе 29м за 1370 и трешку в старой девятиэтажке в 10 мин от метро золотая нива 2800, вторичку взял, понимая что рынок сейчас дико прыгнет и сейчас свою трешку на золотой ниве оцениваю минимум 3300
в 19 году продал студию в свободе за 1830 (меньше года +460 чистыми), дальнейшие инвестиции афишировать не хочу, но вижу только один объект привлекательный с интересными ценами по линии метро

P/S/
Если вы считаете себя барыгой, считайте! Кидайте деньги в ИЖС, в пирамиды, криптовалюты, да хоть с крыши прыгайте, чтобы не быть барыгой. А я лично считаю, все свои денежные движения инвестициями.
Я никогда людям не врал, рисковал своими кровными. Опыт конечно не колоссальный, но из моего круга общения, все бояться движений по недвижимости.
Konstantinn
В январе-феврале 2017 сдал её в трен ин в Пифагор за 1400 т.р.
:live:
Кстати, респект Вам что вовремя сориентировались(еще пол года-год и такой трюк вряд ли бы прошел) и выскочили оттуда, некоторые "блаженные" под обещания застройщика "прекрасного завтра" там до сих пор(!) навара сидят ждут....
Tarz
В январе-феврале 2017 сдал её в трен ин в Пифагор за 1400 т.р.
:live:
Кстати, респект Вам что вовремя сориентировались(еще пол года-год и такой трюк вряд ли бы прошел) и выскочили оттуда, некоторые "блаженные" под обещания застройщика "прекрасного завтра" там до сих пор(!) навара сидят ждут....
Я уже понял, что повезло так повезло......
Tarz
Как минимум, сразу не увидел в схеме оплату содержания жилья, для аппартаментов она может составлять приличную сумму (т.к. аппетиты УК не ограничены ничем)
есть страхи, связанные с ожидаемыми непомерными расходами на содержание апартаментов

общался с покупателем студии в первом Джет на Железнодорожной, 15
Джет (Jet) это комплекс апартаментов неподалеку от метро Гагаринская, то есть нежилая недвижимость и казалось бы там должны быть налоги на недвижимость высокие и расходы на коммуналку - люди этого пугаются
так вот, покупательница заплатила по итогам 2018 года имущественный налог на свой 1к апарт - 1 тыс. руб.
эту квартиру (апарт) площадью 33 кв.м она купила на этапе строительства за 2,1 млн руб., сейчас с ремонтом рыночная цена этой квартиры около 3,0 млн руб., но кадастровая стоимость оказалась 350 тыс. руб... при такой цене налог на нежилую недвижимость составляет 0,3% вместо 2% (налог 2% возникает при цене недвижимости от 0,5 млн руб.)
моя знакомая была приятно удивлена .)

по цене коммуналки - она не замечает особой разницы, чем если бы она жила в обычном жилом доме и платит около 2500 рублей в месяц вместе со счётчиками
Tarz
Второе - Вы совершенно не учитываете сам контингент, который обычно арендует студии, это не будет без проблемный процесс "подписал договор - и забыл на годы", обязательно будут простои, связанные с поиском новых желающих (ввиду не платежеспособности текущих, их выселение и т.д.), это в среднем 3-4 смены жильцов в год.
это как повезёт, конечно
у меня есть опыт сдачи студии 36 кв.м на Стартовой, 1 - в течение трёх лет сменились четыре арендатора, один снимал полтора года, трое по несколько месяцев-полгода, ни разу не было студентов, снимали молодые одинокие работающие
простенький недорогой ремонт, простая не новая мебель, цена аренды колебалась от 14 до 16 тр плюс счетчики
особых трудностей сдать студию никогда не возникало - цена была адекватная, арендаторы находились в течение 1-2 недель, достаточно было кинуть объявление в группы по аренде ВКонтакте
adambereg1
по цене коммуналки - она не замечает особой разницы, чем если бы она жила в обычном жилом доме и платит около 2500 рублей в месяц вместе со счётчиками
ошибка - 3500 рублей в месяц вместе со счетчиками платит знакомая в первом Джете
adambereg1
Valenn,
Konstantinn,
ИРУСЯ,
Dimonos
спасибо за ваш опыт инвестирования - очень круто!
adambereg1
И это все?!?
А поделиться проФ опытом ещё!
ИРУСЯ
как я говорил, универсальной схемы нет
поэтому весь опыт - попадается интересный объект, оцениваете его перспективы, просчитываете примерную доходность, инвестируете, получаете финансовый результат

ну например, есть такой объект - апарт-отель "Ленинград" на Ленинградской, 349
объект на сдаче, в марте завершатся строительные работы, в мае - дом заселяется...
маленькая студия 17,0 кв.м в этом доме сейчас стоит ~935 тыс. руб. (то есть по 65 тыс. руб. за кв.м)
после сдачи дома, то-есть через 2-3 месяца цена подрастёт процентов на 15, до 75 тыс. руб. за кв.м (без ремонта) и до 85 тыс. руб. за квадрат с ремонтом - такая высокая цена квадрата обусловлена миниатюрностью студии и транспортной доступностью дома
место, конечно, не слишком удачное, но зато и не край географии - по Кирова до метро октябрьская 10 минут на авто, до центра города 15-20 минут на авто, рядом с домом конечная остановка троллейбусов, в коротком доступе четыре крупных вуза
если вы мне скажете, сколько примерно будет стоить аренда такой студии, можно рассчитать ROI (return on investment) - коэффициент окупаемости на аренде долгосрочных инвестиций
можем сделать расчет ROI и для самых маленьких студий в этом доме (12,1 кв.м)
для жилой недвижимости в Новосибирске, покупаемых под сдачу в аренду ROI в лучшем случае составляет 0,55-0,6, а срок окупаемости на аренде - 15-18 лет
для апартаментов коэффициент выше, а срок окупаемости гораздо меньше, что Джет и демонстрирует

ну и если будут вопросы, про эти апартаменты могу рассказать подробнее - всё-таки я отдел продаж этого застройщика
adambereg1
Спасибо за пример.
А что-нибудь более ликвидное и поинтересней. Тоже из краткосрочек.
adambereg1
Ага-ага...
Покупать квартиры на котловане - рискованная затея.
А уж у подрядчика - так вообще русская рулетка.
adambereg1
можем сделать расчет ROI и для самых маленьких студий в этом доме (12,1 кв.м)
вот это вообще за гранью добра и зла
12 метров, на которых спальня, сральня и изба-читальня?
или удобства и кухня в коридоре на этаже?
ad_infinitum
Покупать квартиры на котловане - рискованная затея.
А уж у подрядчика - так вообще русская рулетка.
просмотрел топик и не увидел где я предлагал покупать на котловане

но
как вы понимаете, нужно смотреть на контекст и сопутствующие обстоятельства - кто продает, где, по какой цене, что за проект
иногда можно и на котловане купить

что касается покупки у подрядчика - нужно смотреть документы
если квартира отработана, все документы в порядке, право на квартиру подтверждается - почему бы и не купить
180207
вот это вообще за гранью добра и зла
12 метров, на которых спальня, сральня и изба-читальня?
или удобства и кухня в коридоре на этаже?
нет, и санузел, и кухонная зона в квартире .)
да, места совсем мало, жилая зона - 8,8 кв.м
но кого-то это не испугает, если цена имеет решающее значение - не у всех есть миллион на покупку нормальной студии у Сибири
да и транспортно ул. Ленинградская расположена комфортнее, чем Забалуева или Бронная - в центр до оперного театра по прямой по Кирова можно доехать за 10 минут, если без пробок

вот вам план этажа - можно увидеть, что студии 12,1 квм хоть и очень миниатюрные, но вполне приспособленные для жизни .)
adambereg1
по поводу бесстыдно маленьких квартир
если помните, есть такой долгострой на "Садко" - Красный проспект, 96а
так вот, года четыре назад ЖСК, который достраивает этот дом, выкинул на продажу квартиры в этом доме по 13 кв.м
как я понял, они изменили проект дома и на каждом этаже кусок общего коридора с выходом на лоджию отрезали и превратили в жилое помещение .) ну, чтобы появились дополнительные деньги на достройку дома
получилось длинное змееобразное коридорное образование, где в самом широком месте ширина была не больше двух метров, а санузел был размером 1 кв.м!
я заходил туда, возможно даже фотки сохранились
вот это было неудобье
и я долго считал, что эти 13 кв.м - самая маленькая отдельная квартира в Новосибирске...
сейчас я уже так не считаю .))

и даже более того - я знаю новый строящийся дом, где будут студии по 10 кв.м!
вот это уже какой-то аттракцион неслыханной компактности!
adambereg1
студии 12,1 квм хоть и очень миниатюрные, но вполне приспособленные для жизни
меньше чем парковка...
ols72
ну так и человек по размерам меньше, чем машина .)
adambereg1
Вас интересно читать.
Что есть за миллион у Сибири? И в каких стройках?
Правильно поняла, что у подрядчиков есть отработанные квартиры от Сибири?
adambereg1
но кого-то это не испугает, если цена имеет решающее значение - не у всех есть миллион на покупку нормальной студии у Сибири
серьезно,
я даже не говорю, что у Сибири студии нормальные, но у Сибири хотя бы нормальные
документы, что немаловажно при покупке/инвестировании в недвижимость.

Здесь что по документам строится?
ИЖС, апартаменты, где проектная декларация, разрешение на строительство, кто хозяин богадельни?

Из перспектив:
- 75 капсул на 5 этажей - человейник;
- контингент будущий под большим вопросом;
- парковки, полагаю, студентам по статусу не положены;
- какое отопление;
- какое напряжение;
- канализация.

Вопросов много, ответов нет.

Резюме по данному объекту инвестирования:
- нет, от слова совсем, ибо купил за 600, продал через пять лет за 500/600;
- в крайнем случае можно жить одинокому и непритязательному (выяснив все вопросы по пунктам), ибо локация неплоха.
adambereg1
вот вам план этажа - можно увидеть, что студии 12,1 квм хоть и очень миниатюрные, но вполне приспособленные для жизни .)
1С 12м2 ?
На мой взгляд комнаты в общаге больше.....
При СССР гумание были условия....


Ну а если серьёзно! Как кто мелковато такие инвестиции...
Не зацепило....

Есть что то поинтереснее ?
180207
купил за 600, продал через пять лет за 500/600
Ну а если серьёзно! Как кто мелковато такие инвестиции...
даже если так, то купив за 650тр, вложив в ремонт 150тр и 100тр потратив на мебель можно эти 12,1 кв.м сдавать студентам (я не напрасно написал, что рядом, на расстоянии 2-4 остановок общественного транспорта четыре крупных вуза) за 10-12 тр в месяц - можно вернуть свои инвестиции за 8-9 лет (что для Новосибирска очень даже хорошо - обычно 15-18 лет возврат инвестиций через аренду)
маленькие студии обычно ликвидны и продать, в случае необходимости, такую студийку можно быстро

если есть возможность использовать ипотечный кредит - расчеты ещё более интересны (я уже такой расчет на Джет уже приводил выше)

допустим, вы инвестор и у вас есть 1,5 млн рублей, а 2,5-3,0 млн рублей вам обещает банк
вместо того, чтобы покупать студию у Сибири, вы покупаете пять микростудий у меня в апартах на Ленинградской
на каждую студию в качестве первоначалки вам нужны всего 100 тыс. руб. и 250 тыс. руб. на доведение студии до кондиции (отделка-мебель), а 550 тр вы берёте у банка - даже если под 11 процентов годовых на 7-8 лет, получается ежемесячный платеж в 8-9 тыс. руб., который вы гасите арендными платежами
через 7-8 лет у вас полэтажа недвижки стоимостью в 3,5-4,0 млн рублей (в ценах 2019 года)
и это если вы сдаёте помесячно
кто-то может заморочиться с посуточной арендой - если у вас пять студий в одной локации это становится вполне выгодным бизнесом
adambereg1
не увидела ответа на свой вопрос, а он основополагающий

ИЖС, апартаменты, где проектная декларация, разрешение на строительство, кто хозяин богадельни?
маленькие студии обычно ликвидны и продать, в случае необходимости, такую студийку можно быстро
да, купил за 650, вложил 150, продал за 650, ибо за большие деньги никто не купит

кто-то может заморочиться с посуточной арендой - если у вас пять студий в одной локации это становится вполне выгодным бизнесом
пока вас читала, родился стартап:))) если выкупить в этом доме этаж и сдавать его для бизнеса девушек с низкой социальной ответственностью, окупаемость инвестиций наступит гораздо быстрее :mafia:
adambereg1
Этом расчёте нет:
1. Затраты на ремонт каждые 4-5 лет
2. Оплата комуналки
И т.д.
Konstantinn
1С 12м2 ?
На мой взгляд комнаты в общаге больше.....
ну не каждый может позволить себе квартиру в 100 кв.м

но все же лучше жить в такой студии микрохе, чем с ненавистной тёщей/свекровью
или чем в квартире с подселением
или чем в студенческой общаге
кто-то, может быть, купит в качестве второго жилья - живёт, допустим, в своем доме за городом, а в Новосибирске работает допоздна и не всегда есть возможность уехать домой, проще заночевать в такой студийке

кстати, выгода апартаментов в том, что их можно сдавать как офис или как гостиничный номер выставить на сайтах типа agoda.com или trivago.ru
180207


пока вас читала, родился стартап:))) если выкупить в этом доме этаж и сдавать его для бизнеса девушек с низкой социальной ответственностью, окупаемость инвестиций наступит гораздо быстрее :mafia:
adambereg1
если помните, есть такой долгострой на "Садко" - Красный проспект, 96а
так вот, года четыре назад ЖСК, который достраивает этот дом, выкинул на продажу квартиры в этом доме по 13 кв.м
и каковы успехи долгостроя? удалась затея? или все так и стоит?
Konstantinn
Этом расчёте нет:
1. Затраты на ремонт каждые 4-5 лет
2. Оплата комуналки
И т.д.
коммуналка включена - я её учёл как и налог 13% на доход со сдачи студии в аренду
ремонт каждые 4-5 лет - ну это не капремонт, быстро переклеить обои и заменить смесители в ванной не стоит огромных денег
adambereg1
на каждую студию в качестве первоначалки вам нужны всего 100 тыс. руб. и 250 тыс. руб. на доведение студии до кондиции (отделка-мебель), а 550 тр вы берёте у банка - даже если под 11 процентов годовых на 7-8 лет, получается ежемесячный платеж в 8-9 тыс. руб., который вы гасите арендными платежами
Вы так красиво пишете, остается один резонный вопрос, если это действительно так заманчиво, зачем же Вам продавать дяде такую корову? Почему самому не заняться?
Konstantinn
сдавать его для бизнеса девушек с низкой социальной ответственностью
даже такие девушки предпочитают принимать клиентов в обычных нормальных квартирах. ибо безопаснее относительно окружающего контингента. или уж продавайте свою "ленинградку" целиком под бордель, чтоб без соседей сомнительного качества...
180207
не увидела ответа на свой вопрос, а он основополагающий
по основополагающим вопросам - велкам ко мне, покажу документы, посчитаем варианты
не обязательно ограничимся этими апартаментами - есть и другие возможности для инвестиций с хорошими цифрами
Tarz
Вот я тоже подумал. Если я знаю хорошее рыбное место, неужели побегу по всем соседям рассказывать, да показывать дорогу )
Tarz
Вы так красиво пишете, остается один резонный вопрос, если это действительно так заманчиво, зачем же Вам продавать дяде такую корову? Почему самому не заняться?
а почему, например, застройщики продают квартиры в своих домах? заселились бы и сами в них жили!

просто "одному нравится арбуз, другому — свиной хрящик"
не все хотят организовывать в апартаментах "бизнес девушек с низкой социальной ответственностью"
кто-то замечательно занимается тем, что консультирует потенциальных инвесторов .)

ну и как я писал чуть выше - есть и другие возможности для инвестиций с хорошими цифрами, на всё денег не хватит
adambereg1
кстати, выгода апартаментов в том, что их можно сдавать как офис
я конечно не изучала этот вопрос так подробно как вы, но насколько я в теме, сдавать апартаменты под
офис можно только с согласия Управляющего этими апартаментами и только там, где предусмотрена офисная часть,отделенная/имеющая отдельный вход, от жилой части.
И если кто-то купил апартаменты для жилья, ему может не понравиться то, что за стеной идёт круглосуточная работа ООО "Пупкин и сыновья"
Xander54
если помните, есть такой долгострой на "Садко" - Красный проспект, 96а
так вот, года четыре назад ЖСК, который достраивает этот дом, выкинул на продажу квартиры в этом доме по 13 кв.м
и каковы успехи долгостроя? удалась затея? или все так и стоит?
до сих пор строят
adambereg1
а почему, например, застройщики продают квартиры в своих домах? заселились бы и сами в них жили!
Зачем жить, в аренду бы сдавали, и если бы это давало хоть приблизительно ту маржу которую дает стройка - ничего бы они не продавали, но очевидно той маржи нет даже близко.
З.Ы. знаете, тут несколько лет назад крутился один "схемо-строитель", продвигал среди неокрепших умов домохозяек не новую мега-идею брать ипотеки, покупать вторичку и потом гасить эти ипотеки арендными платежами. Причем у него еще было заложено "в обязательные профиты" само подорожание квадратного метра (весьма приличное тогда), которое он в своих расчетах смело длил на годы вперед, домохозяйки же слушали все это открыв рот. Потом грянул кризис, цена квадратного метра полетела сами знаете куда (тогда как в его схемах он дорожал постоянно и в бесконечность), в аренде сильно снизились арендные ставки, а вот ипотечный обязательный платеж никуда не делся и не снизился, эти схемы стали не то что ничего не давать, а требовать финансовой поддержки из других источников.
И со всеми этими событиями предсказуемо исчез и этот гражданин. :biggrin:
Tarz
а вот ипотечный обязательный платеж никуда не делся и не снизился
в 2017-18 годах десятки моих знакомых рефинансировали ипотечные кредиты на гораздо лучшие условия, чем у них были

Зачем жить, в аренду бы сдавали, и если бы это давало хоть приблизительно ту маржу которую дает стройка - ничего бы они не продавали, но очевидно той маржи нет даже близко.
очевидно, что вы многих вещей не знаете - от этого и весь скепсис
ряд застройщиков именно так и поступает - строит, продает часть, а часть оставляет себе и делает арендный бизнес


я ж никому ничего не навязываю
хотите спекулятивно покупать-продавать недвижимость - можете это делать .)
можете спекулятивную составляющую своих инвестиционных схем дополнять арендной составляющей, что увеличит ваш доход
adambereg1
очевидно, что вы многих вещей не знаете - от этого и весь скепсис
ряд застройщиков именно так и поступает - строит, продает часть, а часть оставляет себе и делает арендный бизнес
Соглашусь, много не знаю, а Вы можете примеры привести? Именно с жильем, не с коммерческими площадями?
З.Ы. Я вот только про Бойко слышал, который целый жилой дом построил и сдавал там в аренду квартиры помесячно, потом помню даже статья была что дескать ищет он покупателя на все это дело (надо полагать, устал от избыточной доходности), но безуспешно.
adambereg1
а есть у кого-нибудь опыт сдачи жилья или коммерческой недвижимости в аренду?
поделитесь цифрами - за сколько купил, за сколько сдавал, окупились ли заёмные деньги, если были кредиты, на сколько выросла цена недвижимости за время сдачи

мы же здесь клуб инвесторов, а не театр одного шахтёра .)
adambereg1
в 2017-18 годах десятки моих знакомых рефинансировали
Так понятно, потому что ипотечная ставка снизилась, а я же говорю про 2014-15-16, когда никто ничего не рефинансировал, все платили как миленькие.
adambereg1
Место крайне не популярное для аренды Также не очень комфортное для жизни Вокруг частный сектор и малоэтажное строительство 60х годов В шаговой доступности ни магазинов,ни аптек Буквально по соседству,а вернее ближе к улице Кирова конкурирующая сторона,у которой 3-х или 4х этажное здание сдается с такими апартаментами,правда площади у них побольше Предложение всегда есть,хоть и цены на том же уровне,что вы озвучили в своих расчетах Ну и плюсом сомнительные документы...
P.S А тема затевалась для того,чтобы мягко подвести всех к апартаментам на Ленинградской?
Tarz
Орджоникидзе 30, 6 подъезд. Кучу квартир сдавал в аренду застройщик, сейчас не знаю как там дела