Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 8)
137308
1000
Интенсивное и экстенсивное развитие больше относится к народному хозяйству.
Если у людей работа интеллектуальная, то сам бог велел не замыкаться на одной, тем более что ни одна из работ не обладает преимущественным "принесением" денег.
Например, бухгалтер ведущий несколько фирм. Можно вести одну за 20 , а можно 10 за 150. Параллельно в одно время без ущерба для соседних клиентов.
И соответственно ипотеку платить не за 20 , просиживая 8 часов на работе , а за 120 в эти же 8-9 рабочих часов.
wiza
Ущерб для соседних клиентов на самом деле есть. Но клиент должен понимать, что больше чем заплатит - не получит. Плати главбуху 100 и он будет абсолютно лоялен (первые 3 года, пока не зажрется - уж такова людская натура)
wiza
ну как без ущерба.. если не может отказать на работе, будет отказывать себе, семье... не может 1 человек 2 мешка брюквы съесть.

короче, дураков работа любит, надо 1 работу нормальную, чем 10 сжирающих все свободное время.
Natus
Стоп.
3 работы на двоих!
Вы за что спорите?
По 1 окладной работе у каждого супруга и третья у одного из супругов, бывшая хобби и переросшая наравне с хобби ещё и в денежный доход.
Вы собираете значки и вдруг Вас осенило, что это удовольствие может приносить деньги из-за Вашего хорошего знания всех и вся в этой тематике - пошли деньги из удовольствия: кого-то с кем-то свели, дали консультацию, помогли с обменом и тп...Оказалось , что область пуста и деньги в ней такие крутятся, что запас прочности и для ипотеки остаётся...И это не подработка. Ваши услуги нужны постоянно и денежно оплачиваемы. Вы тот, кого не хватало для работы этой области(аквариумистика, танцы, коллекционирование, цветоводство...)
есть опыт на 2 работах в течении 14 лет и на 3 работах в течении 5 лет..
но это не удивительно для людей именно моей профессии, все мои коллеги так: там попел, сям на пульте покрутил, в третьем месте мальчиков-зайчиков на парад, посв 70-летию Победы выстроил.
наступило время, когда все задолбало, весь этот бег по кругу, в выходные-проходные-праздничные-новогодние, и я осела на одной работе, какое счастье!!! дрыхну целыми утрами, с форума не вылажу совсем(((---нельзя так жить, однозначно!
,
слава богу, не прошло и года, тянут-потянут коллеги через коллегов к себе, такшта выхожу с 1 сентября опять на вторую, не потомушта денег нет, патамушта жизнь такая, а еще от дома 30 шагов)..
чего там про "Панораму" товарищ NEINOV заикнулся -подробнее..
и про рупь к концу года скромно отмолчался, или я где пропустила..
ИРУСЯ
чего там про "Панораму" товарищ NEINOV заикнулся -подробнее..
и про рупь к концу года скромно отмолчался, или я где пропустила..
стае инвесторов необходим вожак и наставник ? :улыб:
Г-н Developer, в 7-й части данного топа Вы высказали замечание относительно моей оценки графика изменения цены кв. м в $, приведенного kentilo, предложив при этом свою оценку.
И хотя 7-я часть закрыта, не могу не ответить, дабы не дать повод для мыслей об игнорировании замечаний.

Методически у Вас как бы все верно, но используемые цифры не вписываются в исходные условия.
Если более четко определить условия kentilo по приведенному им графику (базовая точка - 2012 г), то в качестве начальной и конечной точек нужно брать:
- март 2012 г - 5300 $/кв.м,
- март 2015 г - 3100 $/кв.м.

Как видим, использовать курс доллара 30 и 60 руб. (рост в 2 раза) в данном случае нельзя, так как снижение стоимости кв. м за указанный период по графику составляет менее 2 раз (5300/3100=1,71).
Хотя курс доллара в марте 2012 г составлял около 30 руб, а в марте 2015 г - около 60.
Данное несоответствие (как бы) позволяет предположить, что в приведенном графике учтен еще и инфляционный рост цены кв.м.
Который, судя по приведенным цифрам авторов графика, составил в рассматриваемый период около 29% (2-1,71=0,29).

Тогда, в случае инвестирования в марте 2012 г денежных средств в кв. м, их стоимость в рублях к марту 2015 г увеличилась бы в 1,2*1,2*1,2=1,73 раза (73%) за счет инвестиционного роста, плюс 29 % за счет инфляционного роста.
Итого - рост денежных средств в рублях относительно марта 2012 г к марту 2015 г составил бы около 100%.
Увеличение курса доллара привело в марте 2015 г к снижению стоимости 1 кв. м в долларовом исчислении в 1,71 раза (5300/3100=1,71) или на 71%.

Соответственно, в результате имеем те же 29% роста исходных денежных средств марта 2012 г к марту 2015 г в долларовом эквиваленте в случае реализации указанных рублевых инвестиций.

Можно сделать совсем упрощенную оценку.
Например, приняв исходные условия:
- инвестиции в кв. м за три года увеличивают исходные денежные средства в 1,73 раза;
- согласно приведенному графику увеличение курса доллара привело в марте 2015 г к снижению стоимости 1 кв. м в долларовом исчислении в 1,71 раза (5300/3100=1,71).

Таким образом, если не учитывать инфляционный рост цены кв. м за рассматриваемый период, то увеличение исходных денежных средств в 1,73 раза за счет инвестиций практически полностью нивелировалось снижением стоимости кв. м в долларовом исчислении в 1,71 раза (после увеличения его курса).
Но убытков в долларовом исчислении в этом случае нет.

Предлагаю на этом и остановиться.
ИРУСЯ
чего там про "Панораму" товарищ NEINOV заикнулся -подробнее..
и про рупь к концу года скромно отмолчался, или я где пропустила..
Панораму, я так понимаю, он мягко говоря не долюбливает.
но, оно и понятно. представьте, если бы Дискус свои метры по цене Руси начал бы продавать...
:biggrin:
а рублю он прогнозирует дальнейшее ослабление к концу года.
очень интересный момент.
баба яга против!!!:улыб:
в плане прогнозов - он здесь лучший!
тем интереснее будет посмотреть.
:friends:
Delfin
Он баксы на рубли менял, помню по 65 что-ли, значит верит в укрепление рубля. Вы невнимательно следите за действиями местного Настрадамуса:улыб:
Тем не менее, цыплят по осени считают. Новостройки нам тоже на хлеб с икрой нормально доход приносили и приносят и приносить будут. В н.в. сделки идут только с плюсами рублёвыми, все кто вложился - прибыль получают намного больше, чем на депозитах рублёвых. А болтание бакса- пока мало сказывается на обывателях. Главное, бензин не скачет, а импортные продукты - я и до кризиса недолюбливал и не особо им доверяю. Ну увидел сегодня Реми Мартин коньяк за 2900 (раньше для дегустации за 1500 покупал), а мне всё равно, у меня Лезгинка по акции закуплена по 500 руб., меня устраивает и до Пасхи хватит. Нечего французов поддерживать.
Инвентор
Методически у Вас как бы все верно, но используемые цифры не вписываются в исходные условия.
Если более четко определить условия kentilo по приведенному им графику (базовая точка - 2012 г), то в
Предлагаю на этом и остановиться.
Хоть Вы и предложили остановиться, напоследок всё же хочу заметить. На графике цена актива, заметьте.
С 2012 г по тому, что рост прекратился, и пошло с начала слабое, а потом обвальное падение. Этот актив надо было продавать при любых раскладах, и не в коем случае не заходить. Нет ни какого резона удерживать дешевеющий актив. А то, с чем вы хотите сравнить, это инвестиции, причём близкие к идеальным (что бывает отнюдь не всегда) и даже без разницы то, что они как то связаны с кирпичами. С таким же успехом можно бабло крутить в любом другом месте, торговать лесом, дровами, утюгами, акциями, деривативами, фьючами и.т.д. Что бы было понятно и ближе к материальному, можно к примеру какую то сумму предоплачивать какому либо заводу за какой либо продукт, так же ждать изготовления, потом продавать с наваром. Это РАБОТА!!! Не надо притягивать за уши рухнувший актив и сравнивать с прокруткой денег в любом варианте. Кто копит кирпичи детям внукам, на пенсию, и считает мерой ценности кв.м. мог бы удвоится.... И да, я расчёты не перепроверял, доверюсь Вам, что убытков нет. Ну так то нормальный бизнес, за пару лет нет убытков. Дурака работа любит(С)
Realtor
А болтание бакса- пока мало сказывается на обывателях. Главное, бензин не скачет, а импортные продукты - я и до кризиса недолюбливал и не особо им доверяю. Ну увидел сегодня Реми Мартин коньяк за 2900 (раньше для дегустации за 1500 покупал), а мне всё равно, у меня Лезгинка по акции закуплена по 500 руб., меня устраивает и до Пасхи хватит. Нечего французов поддерживать.
Тогда надо бы и от инета, компов, телефонов, принтеров, сканаров отказаться, на заборах писать сподручней))) Да и вообще от много чего. Ну чтоб уж по чесноку ни кого не поддерживать))) Чего тогда вообще париться? Ради чего толкать котловно в хвост и в гриву то? Лезгинка есть по пятьсот, а воТка вообще подешевела ( зачем к стати?) Что ещё надо для счастья?
Realtor
Следующий раз, пока они не грохнулись, советуйте в новостройки вложиться
Я такое советовать не буду, не хочу потом проблем. :biggrin:
Насколько я понял (из не внимательного прослушивания радио в машине) все эти трюки с "субсидированием" ипотеки являют собой озвученный в одном старом кино принцип: "мы протянем руку помощи, но мы ее, эту руку, протянем НЕ ВСЕМ"(С).
О чем тут речь - хомячкам субсидируют несколько процентов ипотеки ТОЛЬКО при условии покупки у застройщика. Всех спекулянтов(пардон, инвесторов) этим простым ходом в один момент бросают за борт(как балласт), они будут продавать свои активы на общих условиях рынка, на которых ипотеку сейчас практически никто(по понятным причинам) не берет. Если учесть, что львиная доля сделок на РН это сделки с привлечением ипотечных денег то я такому раскладу для само-инвесторов не позавидую. Останутся они со своими "активами" надолго. Ну, или предсказуемо потерпят убытки.
Автоинформатор
http://www.n-s-k.net/fix/news/6145 - «Жилфонд» проведёт выставку новостроек в Казахстане
Жизнь заставит и не так раскорячишся :biggrin:
Pavel_S
Предновогодний казахстанский фактор, который на несколько месяцев(2-3) задержал обвал у нас покоя товарищам не дает. Все хотят "остановить мгновенье"...... :biggrin:
Tarz
У казахов выборы.
А это уравнивание условий с нами полное.
У нас плохо - и у них плохо (теньге, недвижимость, продукты)...
Инвентор
Но убытков в долларовом исчислении в этом случае нет.

Предлагаю на этом и остановиться.
Позвольте с Вами не согласиться!
Отсутствие убытка у одного из наиболее успешных инвесторов (в данном случае у Вас), как-то звучит не оптимистично. Куда уж нам с суконным рылом...
Тем более новострой - это риск, и доход должен соответствовать уровню риска а не балансировать на планке безубыточности.
Относительно безрисковые вложения во вторичную недвижку на долгосрок в текущей ситуации никаких дивидендов не обещают и с учетом волатильности курса рубля и относительной стабильности рублевых цен на недвижимость, лишь позволяют поиграть с долларовой ценой недвижки. Но ведь можно легко исключить промежуточное звено и обходиться парой доллар - рубль? Что некоторые и сделали не без успеха и с начала 2015 года получили рублями +30% к депозиту, при курсе $ соответственно +2,5% (а если подсчитать прибыль в $, то с начала года 26%). Годовые деликатно подсчитывать не будем, потому что за год в итоге можно при неудачном раскладе уйти в минус.
Я это написала не с целью похвастаться, а исключительно ради предупреждения, чтобы не зная броду люди не влезали в незнакомый актив. Я в страшном сне не порекомендую мою методу кому-либо. Потому что это риск, с которым большинство не справятся, а грех на душу я не возьму.
Как Вы советуете лезть без специальных знаний в РН - я удивляюсь. Если только в качестве проводника иметь дело с Вами? С естественной оплатой Ваших услуг? Ну, типа доверительное управление? Это вариант, конечно, но не слишком отличающийся от прочих посреднических услуг.
С Уважением (без сарказма), Олдман.
OLDMAN
Сейчас смотрю вторичку , два варианта навскидку, что дадут 30% в 3-6-9 месяцев.
Единственное-это не пассивные вложения, а с вложениями денег и труда.
Доход даже за полгода вполне и вполне...
Сумма вложений (если делать лесенкой - 2,7-3,0 млн, параллельно 5,5-6) вполне сопоставима со средним вложением в недвижимость (жилую) сейчас.
wiza
Вы профессионалы РН, Вы видите возможность. Я, дилетант, я не вижу и 99% потенциальных инвесторов не видят вместе со мной.
kentilo
Хоть и не совсем в тему, но... Наталья Зубаревич.
С интересом посмотрел ролик. Готов признать, что мой прогноз относительно падения рублевой цены недвижки может быть ошибочным. Если(по словам этой женщины) конец года хотят закрывать с официальной(!!!!!) инфляцией 16-17% (какая тогда будет реальная инфляция очевидно), то вполне возможно что недвижка так и останется топтаться на месте в рублевых ценах. Такая дикая скорость обесценивания нац. валюты позволит обеспечить эту своеобразную "стабильность". Валютная же цена завалится снова, и возможно опять в два раза, как уже было осенью.
Tarz
чтобы оценить упала цена в рублях или нет - надо включать в форму индекс-дефлятор
как только вы это сделаете - цены однозначно "упали" в сопоставимых рублях)))
Alippa
как только вы это сделаете - цены однозначно "упали" в сопоставимых рублях)))
В сопоставимых пусть падают, главное что в сегодняшних держатся. Не надо у людей из под ног выбивать последнее - веру в "непотопляемые кирпичные плотики"(С), чревато это.
Tarz
После отскока тех.ан. говорил цель 87-115. но ловкими ручёнками можно изъять рубли, полутрупы закопаются, а друзьям подкинут на прямую, временно поможет кой кому, дальше....
Tarz
чревато заработать на падении рынка)))
у каждого свой хлеб, у них кирпичи, у спекулей динамика рыночная
Аренда на квартиры в Мск резко падает
http://top.rbc.ru/business/01/04/2015/551bfd639a79472b2a94007a
Поди уже многие почитали, но все же...
Pavel_S
А Сибирь по ХМАО-ЯНАО пиарится, со своими презентациями.
P1no4t
Дома Сибири - это массовая застройка.
Не всегда качественная.
Зато много и было недорого.
wiza
Вон даже у Дискуса ажиотаж приутих и квартиры стали проявляться в открытой продаже...
Видать продажи новостроек немного пошатнулись и у других застройщиков
Drakonn
Вон даже у Дискуса ажиотаж приутих и квартиры стали проявляться в открытой продаже...
Ну если даже в масс. секторе фамильное толкание локтями в очередях и идиотские "телефонные прозвонки" сходят на нет, то я примерно представляю, что у нормальных застройщиков происходит, про премиум сектор уж и вспоминать не стоит.
Alippa
чтобы оценить упала цена в рублях или нет - надо включать в форму индекс-дефлятор
как только вы это сделаете - цены однозначно "упали" в сопоставимых рублях)))
Показать спойлер
Показать спойлер
Drakonn
Вон даже у Дискуса ажиотаж приутих и квартиры стали проявляться в открытой продаже...
Видать продажи новостроек немного пошатнулись и у других застройщиков
Уточнила сегодня в офисе причину этому явлению, а она проста: ипотеку "Свобода выбора" закрыли и инвесторы, кто на нее рассчитывал с декабря по март, кв-ры проплатить не смогли. В итоге, с квартиры балконами сделали ноги по АН, а безбалконники чуток есть, но к понедельнику не будет.
Самое интересное что есть 1-шки и 2-шки, а студию не выбить топором (хоть с Б, хоть Б\Б)
Tarz
Вон даже у Дискуса ажиотаж приутих и квартиры стали проявляться в открытой продаже...
Ну если даже в масс. секторе фамильное толкание локтями в очередях и идиотские "телефонные прозвонки" сходят на нет, то я примерно представляю, что у нормальных застройщиков происходит, про премиум сектор уж и вспоминать не стоит.
ошибаетесь. ничего не сходит на нет..завтра утром будет реальное толкание. никакие продажи не упали, вся ситуация выше описана.
ИРУСЯ
завтра утром будет реальное толкание
Ну, раз не упали, тогда желаю удачно потолкаться.... :biggrin:
Tarz
могу подбить и огласить результат (реальный), чего мы там натолкали.
но почему-то опять всем нужны студии, даже мне (точнее моему родственнику)
ИРУСЯ
могу подбить и огласить результат (реальный), чего мы там натолкали.
Результат чего? Я как-бы не отрицаю возможности купить сейчас котлован.
Tarz
а я отрицаю. нет такой возможности у дискуса прийти к ним в офис и купить котлован.
поймите, это миф, настоящий созданный на форуме миф, что котлован - не есть хорошо, а есть очень плохо в наших экономических условиях страны.

надо разделять понятия котловнов, учиться этому, и понимать где есть риск 100%, где есть риск небольшой, а где он минимальный.
а еще открою секрет, который все инвесторы знают, что есть стройки практически без рисковые прям с котлована и до ключей, также как есть риск не получить эти ключи лет 25 в готовом стр доме, как на Героев Революции 70.
ИРУСЯ
У Дискуса в современных условиях риски максимальные.
жилец
сейчас согласна, да! но тонкости связанные с программой расселения, и программой обширной наводят на другие мысли.
и потом -мой последний пост не о дискусе был.
ИРУСЯ
сейчас согласна, да! но тонкости связанные с программой расселения, и программой обширной наводят на другие мысли.
программа программой, но если Дискус не начнет сдавать дома по лету (причем "кучей"), то доверие к нему пошатнётся. Да и факт участия Дискуса в программе расселения очень спорный...

Но готов признать, что выведя деньги из Дискуса не могу найти им применения (у других застройщиков ценник не гуманный) и наверно "вложусь" опять туда же...
Drakonn
"программа программой, но если Дискус не начнет сдавать дома по лету"

начнет, куда он денется, сентябрь край.

"Но готов признать, что выведя деньги из Дискуса не могу найти им применения (у других застройщиков ценник не гуманный) и наверно "вложусь" опять туда же..."

вот-и я о том же.
сегодня была в Стрижах с сыном мужа и все таки "вырвала" у них с чьей-то брони то что хотела и по той цене, которой хотела, а вторую кв-ру пришлось в дискусе брать для его дочери, потому что даже на Сибирь не хватало (там же лимит по субсидии)

Мне Стрижи (только сегодня рассмотрела кубовую) очень понравились, хотя видела только снаружи, показалось, что качество не уступает КМС и ИС, а даже лучше, с виду.
Реально захотела там квартиру!
ИРУСЯ
вроде первые ключи в мае обещают.
:а\?:
Delfin
значит +3 месяца :biggrin: к обещанному, шучу, я не знаю :dnknow:
думаю ни дискус, ни Джулай точного срока сам не знает, может только планы строит на май.
у них же по докам сент включено.
ИРУСЯ
Был сегодня на Кошурникова.
растет красавчик!
:friends:
Delfin
я тоже видела и тоже сегодня :agree:
Автоинформатор
Кстати. можно уже и итоги за 1 квартал подвести.
после январских повышений, февраль и март, изменений в цене не дали( по крайнее менее, те стройки которые я знаю.
Итого. за 1 квартал новострой вырос совсем не много.
не одной стройки, у которой цена бы стала меньше за 1 квартал не знаю. Может такие конечно и есть.
Хотя многие здесь предрекали снижение цены.
а вот, то что по ипотеке гайки откручивают, уже очевидно.
посмотрим, что покажет 2 квартал.
Автоинформатор
если кто то, приведет примеры по снижению цены в стройках за первый квартал, буду благодарен.