Вами любимый Ходжа Насредин говорил: "А потом или ишак помрёт или падишах".
Просто, пока мы тут тему эту педалируем (уже в 4-х частях) пара-тройка циклов "вложил-продал" свершилась.

вы безусловно правы ибо безрисковых инвестиций не бывает если только не сидишь на безрисковом же арбитраже))))

поэтому рассуждаю с "холодным носом" ибо стейкхолдером быть не планирую
это с одной стороны вроде должно добавить объективности, но с другой скорее вносит нотку пофигизма

а так я бы сейчас делал филки на услугах и в первую очередь на услуге комплексном сопровождении тех кто хочет отсюда релокировать.

где находится "жильё для успешной молодёжи"?

Это ж лозунг Панорамы на Горской)

Я заходил на сайт Панорамы и не нашёл такого лозунга. На сайте застройщика просто, демократично и со вкусом: "Квартиры с видом на Новосибирск"
А про "гетто для успешной молодёжи" - это местные "успешные" креативят. Считаю, что в ущерб данному объекту.

Речь идет о Д+.

HSBC выпустила апрельский отчет. В общем стагфляция во всей красе,- падает спрос (заказы, рост остатков и тд) при этом растут и цены на сырье для промышленности и отпускные цены производителей.

Вот и Ведомости о том же .

К чему Вы здесь аналитику приводите? Да, производство и торговля падают, а вот РН (по мнению риэлторов) назло всем будет только расти. Люди, потеряв работу и доходы будут все охотнее и охотнее покупать дорожающие(!) квартиры, а ипотеку в эйфории еще бодрее начнут брать.
Средства на это "праздник жизни" народ будет брать из всем известного с детства места.

Рынок обмена не умрет :))

На что кроме денег *простите" можно поменять студию в 20-25 квадратов в "тысячеквартирном доме".
Или вы думаете, что человек будет разменивать трешку в кирпиче, на три студии в каркаснике: доче, сыну и себе?

(по мнению риэлторов) назло всем будет только расти

Еду на днях по Снежиной, смотрю на окне баннер с телефоном срочно продам студию, думаю ну интересно сколько может стоить, звоню, называю номер дома, говорю банер вижу, какая цена? ответ только что внесен задаток, говорю ладно в этом же или соседнем доме такаяже сколько? Получаю вопрос на сколько денег рассчитываете, говорю какая вам разница, я спрашиваю цену на конкретную студию в конкретном или соседнем доме, она опять до какой суммы, говорю до 2 м.л.р., тут же получаю ответ 2100 , но это если срочно, через неделю подорожание будет

На что кроме денег *простите" можно поменять студию в 20-25 квадратов в "тысячеквартирном доме"

В скором времени на ящик водки

...вы думаете, что человек будет разменивать трешку в кирпиче, на три студии в каркаснике: доче, сыну и себе?

А почему бы и нет?
Кроме того, есть и другие варианты:
1. Ребёнку, тёще/свекрови, себе
2. Себе, бывшей жене, оставшиеся деньги поделить
3. Три студии под аренду, а сама к мужу/жене новому переезжает.
4. Студия (для временного проживания) + новая трёшка в новостройке
5. Студия (для временного проживания) + коттедж за городом построить
6. Да мало ли что в чужих семьях ещё на ум придёт?
7. Студия + вложение денег в свечной заводик или т.п.

Неисповедимы пути чужие, да и свои не всегда известны

студию в 20-25 квадратов в "тысячеквартирном доме"

Эх, капсульные квартиры...
Скоро в объявлениях будут писать: "срочно, дешево, можно использовать как склад (сезонных вещей например)"

Эх, капсульные квартиры...

Ахха, еще над хрущевками смеялись.
Как будто то массовое убожество, которое сейчас лепят на окраинах, чем-то принципиально лучше.

Объективных ответов на поставленные вопросы быть не может...

Вы, по сути, повторили то, что я привел в выдержках из Википедии от 03.05.14 23:55.

Вы же упрямо надеетесь, что задачу со множеством не просто неизвестных, а неизвестных будущих решений огромного количества людей (< п.6 >) можно решить простеньким набором математических уравнений.

О какой задаче Вы говорите?
Если о задаче, на которую Вы сделали свой пост, т.е. о пузыре, его размерах и т.д., то я даже и не пытался ее решать. Потому как не имею четкого понимания, что эта проблема вообще существует.
Если же Вы о возможных проблемах с предстоящим экономическим кризисом, то всем понятно, что его проявление в худшем случае может потянуть за собой РН.
И на этом РН могут появиться проблемы. Но именно как следствие указанного кризиса.

Так как Вы сами отметили, что, цитирую: "Объективных ответов на поставленные вопросы быть не может", то в условиях предположений о возможных появлениях указанных проблем наиболее эффективным способом сохранения имеющихся средств, по моему мнению, является их вложение в надежную новостройку (подобные доводы приводились также рядом участников Форума).
При обязательном учете возможных рисков (а инвестиции - это всегда риски).
А для тренировки или просто развлечения можно поиграть расчетами по предложенной простенькой формулке.
Чтобы создать видимость научного подхода (мы все-таки занимаемся инвестициями в 21-м веке).
Не более того.

...риски окажутся неподвластными прогнозам.

В какой-то мере риски можно пытаться прогнозировать.
Но при этом очень сильным контраргументом выступает наш любимый "Авось".
А это очень страшная штука...

> наиболее эффективным способом сохранения имеющихся средств, по моему мнению, является их вложение в надежную новостройку
В том-то и дело, что чем дальше - тем труднее будет угадать надёжность новостройки, как и любого другого объекта для сохранения имеющихся средств (тем более - для приумножения).

> В какой-то мере риски можно пытаться прогнозировать.
Конечно, можно попытаться, только уже сейчас ясно, какие широчайшие допуски надо при этом делать.

В том-то и дело, что чем дальше - тем труднее будет угадать надёжность новостройки, как и любого другого объекта для сохранения имеющихся средств (тем более - для приумножения).

В свете возможного кризиса - абсолютно верно.
И про риски - тоже верно.
Поэтому многие и не хотят рисковать с инвестициями, а используют то, что лучше воспринимает их душа.
Например, валюту или банковский депозит.
Но есть и другая категория людей, мнения и желания которых хорошо согласуются с нашими.
А у тех, кто еще только выбирает пути, имеется хорошая возможность услышать разные мнения по рассматриваемому вопросу, сравнить их и сделать собственный выбор.

эффективным способом сохранения имеющихся средств, по моему мнению, является их вложение в надежную новостройку

Чем определяется надежность новостройки?

Я бы смотрел на надежность не по местным поверьям и легендам, а например , по финансовой устойчивости (некий стресс-тест) при снижении продаж на XX%, на Y кварталов. Но увы, в ситуации наших застройщиков и частному инвестору это вряд ли доступно. Поэтому им приходится ориентироваться только на косвенные признаки и самостоятельно оценивать риск на основе них. При этом, имея устойчивое фондирование , Русь например продает только готовое, отжимая всю эту доходность себе.

Похоже скидки у застройщиков принимают массовй характер, как и говорилось у истоков этой ветки

http://news.ngs.ru/more/1796851/
«Ночь распродаж новостроек-2» — скоро в Новосибирске!

http://news.ngs.ru/more/1796501/
«Рихард» строится героическими темпами

http://news.ngs.ru/more/1796851/
Шок-предложение на рынке малоэтажного домостроения — 8200 руб./кв. м!

По радио сегодня скидки до 9% от Сибири Березовое

Ну и те, кто с начала года уже это дело начал...

купившему у нас трешку комплект славян-арендаторов (бездетейдомашнихживотныхвредныхпривычек) на три года в подарок))))

А до кучи Меняйте квартиру на Удачный.

Это все отделу маркетинга заняться нечем.
На самом деле - продажи прут и так, без этих конвульсивных телодвижений.

..... а потом вообще будут говорить, продам гардеробную

умом недвижку не понять, пока не выпито 0,5

Это все отделу маркетинга заняться нечем.
На самом деле - продажи прут и так, без этих конвульсивных телодвижений.

Как раз все это укладывается в концепцию кризиса, как в 2008 году, смотрите на графики на предкризисный рост:
http://www.realtyse.net/pages/anlitika/ceni-na-kvartiri-2008-2010/
http://www.trivius.ru/node/47

Похоже скидки у застройщиков принимают массовй характер, как и говорилось у истоков этой ветки

http://news.ngs.ru/more/1796851/
«Ночь распродаж новостроек-2» — скоро в Новосибирске!

http://news.ngs.ru/more/1796501/
«Рихард» строится героическими темпами

http://news.ngs.ru/more/1796851/
Шок-предложение на рынке малоэтажного домостроения — 8200 руб./кв. м!

По радио сегодня скидки до 9% от Сибири Березовое

Ну и те, кто с начала года уже это дело начал...

Ну и где в указанных ссылках СЕНСАЦИОННЫЕ скидки? Две одинаковые ссылки на малоэтажное домостроение, притом не самое дешёвое, относительно других компаний с SIP-технологиями, и одна ссылка на PR жилого комплекса на окраинах Кировского района

Касаемо Сибири, у них периодически скидки бывают, а в агентстве можно купить и не с 9%, а с 15% дисконтом, т.к. они квартирами всегда рассчитывались, рассчитываются и будут рассчитываться бартером, а поставщики материалов и услуг продают с дисконтом (чтобы быстрее деньги обналичить) сами или через нас (агентства).

Это всё равно, что под кризисные причины Ленту упомянуть и сказать, что у них появились некоторые ценники перечёркнутые и со скидкой написанные, или в Эльдорадо пишут "сенсационные" акции на некоторые товары 9999 руб. 99 коп. Ну и что из этого? Это всегда было и будет. Повторю затасканную фразу: реклама - двигатель торговли.
"Кто возьмёт билетов пачку, тот получит... водокачку" (с)

На Нерсе, вона , ужо не хорошие мыли муссируют.

не хорошие мыли

Ну для кого как, для того кто снимает хорошие, так глядишь и к цивилизованному рынку скоро придем, когда арендодятел будет бегать за арендатором, а не как сейчас наоборот, да и лишняя прослойка в виде АН со временем растворится, либо оплачивать их услуги будет арендодатель, как и должно быть в принципе.

а тем временем МАсквичи двинулись в регионы за недвижимостью...
Вон в Дискусе целая страница про покупашек из МАсквы.
Неужели Путин решил децентрализовать власть и часть Управлений раскидать по России?

Москвичи и Казахи всегда были активны в Новосибе. У Москвичей была даже теория временного цикла вход-выход с лагом полгода мск-регион, хотя он после 2008 уже не столь явный

Неужели Путин решил децентрализовать власть и часть Управлений раскидать по России?

Ога, ога
http://www.vestifinance.ru/articles/42417

http://www.gazeta.ru/realty/2014/05/07_a_6021849.shtml

Количество сделок купли-продажи нового жилья сокращается — ажиотажный спрос начала года прекратился, констатируют эксперты. При этом неблагоприятный макроэкономический и политический фон, ужесточение условий по ипотечным кредитам может привести рынок жилья к стагнации уже в конце этого года.

кстати столица, если верить дЮпутату в телевизоре, - единственный регион, кто не стал щупать соПственников жилья за вымя на капремонт и принял на бюджет затраты)))))
не проверял, но почему-то сразу поверлось

Как то странно вы текст копируете, или это привычка такая, читать только то, что нравится?

"Ажиотажный спрос на покупку жилья, вызванный нестабильной макроэкономической и политической ситуацией, исчерпал себя. Как отмечают эксперты, интерес граждан к покупке недвижимости в апреле снизился довольно существенно по отношению к прошлым месяцам. Однако сейчас СПРОС ВЕРНУЛСЯ НА СТАНДАРТНЫЙ УРОВЕНЬ , который наблюдается из года в год. «На сегодняшний день мы наблюдаем обычный клиентский поток, характерный для весенних месяцев: среди клиентов присутствуют в том числе и частные инвесторы», — отмечает руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель."




Количество сделок с февраля по апрель превысило прошлогодние показатели процентов на 60-70 (по нашему офису), при таком спросе на квартиры многие продавцы подняли стоимость квартир "на ровном месте", кто то успел продать по завышенным ценам, остальные опять возвращаются к нормальным ценам и еще торгуются. Летом ажиотажа по сделкам с недвижимостью не было никогда, так что это не обвал рынка и резкое падение спроса, это скорее возврат к типичной ситуации.

отмечает руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ» Александр Энгель."

а он чего сейчас делает?
- анализирует анализом
- втюхивает нам пиар-джинсу
- что-то третье))))

Вопрос не ко мне, не я его цитирую

а что вы делаете когда предлагаете свою цитату?

Я лишь показываю, как выглядит текст ЦЕЛИКОМ, а не обрывками, приятными глазу конкретного человека.

"проникся, понял, отстал"(с)

мнение нашего финансового омбудсмена

"эти санкции — следующий этап, хотя тоже очень тяжёлый и неприятный.

— Почему?

— Потому что это, по моим представлениям, последний гвоздь в гроб российской экономики. Она уже очень плохо себя чувствовала в 2013 году: статика была терпимой, а динамика уже плохой. В начале 2014 года, до начала крымских событий, статика была плохая. В первом квартале, как известно, капитал минус 5% рост, доходы населения минус 1,5%, а это ужасно, и много других признаков этого положения. В Москве, например, освободились сотни тысяч квадратных метров помещений для мелкого бизнеса, а такого никогда не было, всегда был дефицит этих площадей. А это без Крыма. «Крымская» волна в первом квартале ещё не успела — ну, почти не успела — себя проявить.

А эти рейтинги дают нам, с учётом обстановки, большое подорожание ресурсов. И я думаю, что хуже, чем подорожание. Наши крупнейшие компании закредитованы на Западе, и [суммарный] кредит, который они взяли, уже превосходит золотовалютные резервы ЦБ и правительства. Их порядка 500 млрд, а долги квазичастные (которые на самом деле никакие не частные, потому что берут компании с государственным участием, и те, кто дают кредиты, понимают, что за «Газпромом» стоит государство, что за «Роснефтью» стоит государство, и смело дают кредиты) составляют больше 650 млрд. То есть заметно больше, чем резервы. И эти кредиты в краткосрочном периоде безнадёжны: и «Газпром», и «Роснефть» не могут оплатить их к концу года, поэтому надо будет перекредитоваться. И это было возможно, ведь откуда накопились такие огромные долги? Это всё перекредитовки — предыдущий долг не отдаётся, строится такая пирамида, следующий долг берётся. А сейчас, в этом году, нужно выплатить порядка 100 млрд. долларов, а сделать это невозможно, ведь надо где-то найти эти 100 млрд. В хорошем случае их удастся найти под очень высокие проценты, неподъёмные проценты. Но я думаю, что их найти не удастся.

— А что может помешать поиску?

— Американцы. Они очень контролируют финансовую сферу, они не разрешат нас кредитовать. Достаточно вспомнить, что в прошлом году оштрафовали пять или шесть европейских крупнейших банков на $7 млрд. за то, что те не доглядели за своими клиентами, которые имели дело с государствами-изгоями — Ираном, Кубой и так далее. И эти банки оплатили эти безумные штрафы, потому что просто боялись отключения от долларовых расчётов. Поэтому я думаю, что, если кто-то нас захочет сейчас прокредитовать, то американцы прозрачно намекнут, что будут либо штрафы — которые сделают эти кредиты бессмысленными с экономической точки зрения, даже опасными, — либо отключение от долларовых расчётов, а это мгновенная смерть. Моя гипотеза такая: нам вообще не удастся получить ресурсы.

— И что тогда?

— Тогда нужно последние наши крохи бюджетные отдавать этим компаниям, чтобы они расплачивались. Либо — полная блокировка международных экономических связей. И вплоть до того, что те доллары, которые мы зарабатываем от нефти, будут оставаться на западе и к нам не возвращаться. Как известно, нефть нам девать некуда. Либо она уходит на запад, либо мы её просто разливаем в Сибири, что и делаем отчасти сейчас. Так что рейтинг — очень тяжёлый удар для нас. Не говоря уже о том, что без капиталовложений никакой надежды не было и до событий в Крыму, теперь же надежды меньше, потому что очень многое мы теперь должны сделать сами. Так что очень плохо дело.

— Неужели нет возможности обойти влияние США?

— Практически никакой нет. За последние 15 лет американцы очень хорошо стали контролировать денежные потоки, переломили традиции, за которыми стояли сотни стран. Например, Швейцария попищала-попищала, пыталась долгое время с нами вместе бороться с американцами, чтобы те не заставляли их делать банковскую систему прозрачной. Они жили многие десятилетия за счёт того, что им можно было поставлять капиталы не очень чистые. Думаю, что совсем грязных денег они побаивались, но совсем серые (спрятанные от налогов) деньги они брали с удовольствием, а теперь это прекратилось полностью. Теперь, как известно, вступил в силу простодушный американский закон FATCA, который требует отчёт от каждого банка. К тому же та история с европейскими банками и штрафом хорошо показывает, что американцы видят всё, что происходит.

Конечно, вопрос не в принципе, а в мире. Чтобы совсем нельзя было обмануть американцев, это наивно, но вопрос в масштабе. Когда сейчас обсуждается вопрос о Национальной платёжной системе, меня всегда приглашают на мероприятия по этому поводу, абсолютно бессмысленные. И там, где есть квалифицированные специалисты, разговор о том, что мы при советской власти крали компьютеры (для того, чтобы создать систему платежей, нужен хороший компьютер, у нас их в Туле не куют) — и сейчас будем красть. Но при советской власти крали действительно, но сейчас не удастся украсть, не потому что компьютеры хорошо лежат, а потому что денежные потоки в банках, а банки подвластны американцам."вполне лояльное власти издание

и чёё?? долой америкашек!!

и чёё?? долой америкашек!!

Ничего... Просто будем жить на свои средства. В применении к рынку недвижимости - представьте, что ипотеку отменили. Совсем. А теперь еще раз Ваше:

и чёё??

При этом неблагоприятный макроэкономический и политический фон, ужесточение условий по ипотечным кредитам может привести рынок жилья к стагнации уже в конце этого года. Выделено мной. - Инвентор.

Ваши коллеги (по взглядам на судьбу РН) жестко связывают ситуацию в экономике России с ситуацией на РН. При этом по их мнениям, озвученным несколько месяцев назад (с многочисленными ссылками на различные источники), УЖЕ В ТО ВРЕМЯ экономика вошла в фазу стагнации (стагфляции), соответственно это же состояние должно было быть присуще РН.
А Вы сейчас, через несколько месяцев после подобных заявлений, говорите лишь о будущем возможном торможении процессов на РН лишь к концу текущего года.
День сурка?
Или вы не можете договориться?

Рынок жилья очень инерционный. Плохие известия начали приходить только сейчас (плохая статика). Плохая динамика началась уже полгода назад, но это были лишь некие ориентиры на будущее.

и чёё?? долой америкашек!!

хорошо бы, но они пока сильнее если только не "всех в радиоактивный пепел"

Записки алармиста прям. Кредиты действительно превосходят на текущий момент звр. И на это две причины -
1. При жестких санкциях мы сша простят нам звр, а мы им кредиты - профит.
2. При нормальном течении ситуации расчетной прибыли газпромов хватает, чтобы самостоятельно погасить долги, ибо гасить одномоментно их не надо.

да это понятно, но анализируя то как дожали Иран - как-то не хочется опять в гиперинфляцию, мне хватило один раз в этой жисти - я в 91-ом уже очень взросленьким был и достаточно успешным и денег прилично потерял

Чем определяется надежность новостройки?

Я бы смотрел на надежность ... по финансовой устойчивости... Но увы, в ситуации наших застройщиков и частному инвестору это вряд ли доступно. Поэтому им приходится ориентироваться только на косвенные признаки и самостоятельно оценивать риск на основе них.

Действительно, именно так и приходится осуществлять оценку.
Это не простая, и довольно большая (как по затраченному времени, так и по объему переработанной информации) работа.
Поэтому те, кто проводит эту работу, неохотно делятся ее результатами.
Так как, повторюсь, она им обходится дорого.
И это нормально.
Тем, кто хочет снизить риски, приходится работать над этой темой серьезно.
Но оно того стоит.
Хотя, нужно признать, порой инвесторы влетают в проблемные объекты, проблемность которых проявляется на далеко не начальном этапе инвестирования.
Но это то, что обозначается многократно повторяемой фразой: "инвестиции - это риски".

Но даже влетев в долгострой инвесторы порой выходят из него с определенным ростом начальных активов.
Как пример - Дениса Давыдова, 1 стр. На начало 2009 г цена за 1 кв. м составляла около 25.000 (за 1-ку).
В первом квартале 2014 г цена продажи была 52-54.000.
7.000 за кв. м инвесторы доплатили в последнее время на достройку.
Рентабельность этого проекта в рамках озвученных условий считается просто. Это около 16-17% среднегодовых за период инвестиций.
Эти цифры можно сравнивать с другими показателями на выбор для оценки эффективности данных инвестиций.

Это не простая, и довольно большая (как по затраченному времени, так и по объему переработанной информации) работа.
Поэтому те, кто проводит эту работу, неохотно делятся ее результатами.
Так как, повторюсь, она им обходится дорого.
И это нормально.
Тем, кто хочет снизить риски, приходится работать над этой темой серьезно.
Но оно того стоит.

Это уже не пассивные инвестиции "с кандачка", какие были раньше. Это серьёзная профессиональная работа. С таким подходом можно успешно и эффективно работать на любом поприще, даже ФР или форекс. Так же это с родни своему бизнесу, но в нём контроля со своей стороны всё же по боле. Не вижу при таких раскладах преимуществ именно РН, и новостроек в частности, при прочих равных.

как-то не хочется опять в гиперинфляцию, мне хватило один раз в этой жисти - я в 91-ом уже очень взросленьким был и достаточно успешным и денег прилично потерял

Это в вас страхи говорят ). Думаю что если инфляция продолжит расти, то девушки в ЦБ наоборот еще двинут ставки вверх. Поскольку даже политики сейчас понимают что дешевыми деньгами или бюджетными тратами сейчас бесполезно что либо стимулировать.

Поздравляем [цвет:rgb(131, 0, 6)]с Днем Победы!
Воевали наши деды,
Чтобы всем нам в мире жить,
Крепко накрепко дружить.

Пусть не тронет вас ненастье,
В каждый дом — кусочек счастья.
Своих близких обнимите,
Подвиг ратный оцените.[/цвет]

Поздравляю с 9 мая !!! 69-ой годовщиной Победы !!!
УРА-УРа-Ура !!!