Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 4)
Это уже посерьезнее минус.Плюсом надо прибавить стоимость аренды , как я понял девушка живет в арендуемом жилье.
Но девушка ведь пока не нуждается в собственном жилье, значит может его сдавать.
Это хороший плюс.
Только эту модель я считать не буду.
Подобное уже проводилось в одном из топов в прошлом году.
Если даже деньги на ремонт и обстановку брались не в кредит, то при цене квартиры сейчас 3-3,1 млн. собственник квартиры сравнялся с доходностью банка. Если Вы говорите, что квартиры по НГСу стоят 3,1-3,15 млн., то полагая, что реальная их цена (при сделке) будет чуть ниже, то получается, что инвестиции в эту недвижимость показали эквивалентную доходность с банковским депозитом. 
PS: для депозита бралась ставка 10-11%
PS: для депозита бралась ставка 10-11%
не можешь платить за палаццо - вэлком в халупко - один из принципов соц. справедливости даа
так не только же от цены ставки, но и от метража, кол-ва членов семьи и качества халлаццо 
Думается мне, если если есть с чем, то заняться можно всем, вплоть до ни чем. 
Ну вот видите, складывается впечатление что одним сочувствующим горемыкам-инвесторам стало больше. 
А если серьезно, то в сложившихся условиях необходима более детальная и очень аккуратная оценка предполагаемой доходности от тех или иных схем инвестирования.
Естественно, в сравнении с доступными механизмами сохранения ден. средств.
Эмоции здесь играют плохую роль...
А если серьезно, то в сложившихся условиях необходима более детальная и очень аккуратная оценка предполагаемой доходности от тех или иных схем инвестирования.
Естественно, в сравнении с доступными механизмами сохранения ден. средств.
Эмоции здесь играют плохую роль...
получается, что инвестиции в эту недвижимость показали эквивалентную доходность с банковским депозитом.
PS: для депозита бралась ставка 10-11%
___________________________________________________________________________________________
Комп весь вечер глючит, но попробую ответить.
Не понятно, какие цифры Вы использовали при оценке.
Если взять цену на входе примерно 2,125 млн. (с учетом стоимости отделки), а на выходе 2,950 (иду Вам навстречу, учитывая то, что на дворе июль, а уточнить цену и условия продажи аналогичной квартиры в марте этого года не могу в связи с тем, что собственник на отдыхе), то рост цены за 5 лет составил около 39%.
Прирост по депозиту со ставкой 10,5% при ежегодной капитализации за те же 5 лет дает прирост примерно 65%.
Но при покупке квартиры у меня не было указанной суммы. А было около 750.000.
В случае использования депозита с указанной Вами ставкой (10,5%) за 5 лет исходная сумма 750.000 выросла бы до 1,235 млн.
Прирост хорош. Но давайте оценим, на сколько я приблизился бы к сегодняшней цене квартиры.
Пять лет назад имеющаяся сумма составляла от цены квартиры: 0,750/2,125*100%=35,3%.
Сегодня эта сумма с учетом роста депозита составила бы: 1,235/2,95*100=41,9%.
Т.е. прирост моих денежных средств на депозите за 5 лет составил бы 65%, но при этом в цене квартиры рост составил бы всего: (41,9-35,3)/35,3*100%=18,7%.
Мои деньги в этом случае УКРАЛИ!!!
Есть другие цифры.
5 лет назад для приобретения этой квартиры мне нужно было дополнительно: 2,125-0,750=1,375 млн.
Сейчас для приобретения той же квартиры мне нужно было бы дополнительно: 2,950-1,235=1,715 млн.
Цифры, приведенные на РЕАЛЬНОМ объекте с применением более-менее РЕАЛЬНЫХ показателей еще раз демонстрируют, что процесс накопления денежных средств на депозите в рамках рассмотренных условий НАМНОГО ХУЖЕ, чем приобретение рассмотренной квартиры в ипотеку.
Предвосхищая Ваш вопрос о негативном влиянии банковского процента за кредит, приведу следующее.
Очевидно, что при покупке квартиры для проживания банковский процент ведет к удорожанию квартиры.
Оценить это в цифрах довольно сложно, поэтому просто зафиксируем данный факт.
Но в случае сдачи квартиры в найм картинка меняется.
Мы уже не раз отмечали, что средний доход от найма составляет около 8% к текущей цене квартиры (во всяком случае по указанной квартире это так, за исключением последних шести месяцев, когда этот показатель снизился до примерно 7,5%).
Если рассмотреть ситуацию с этой же квартирой, но при условии аннуитетного платежа, заявленная банком ставка 14,5% дает среднегодовую (за 20 лет) ставку около 8,2% на сумму ипотеки.
Ипотека составила: 1,376/2,125*100%= 65% от цены квартиры на этапе покупки.
Соответственно, к цене квартиры на этапе покупки среднегодовая ставка по ипотеке составляет: 8,2%*0,65=5,3%.
Это-минус.
А доход от найма, как указано выше - около 8%. Это-плюс.
Складываем два этих показателя и делаем вывод, что доход от найма от вложенной суммы (своей+ипотека) перекрывает расход в виде банковской ставки на сумму ипотеки.
Т.е. рассмотренная схема, как ни крути, более эффективна, чем накопления на депозите (при рассмотренных условиях).
PS: для депозита бралась ставка 10-11%
___________________________________________________________________________________________
Комп весь вечер глючит, но попробую ответить.
Не понятно, какие цифры Вы использовали при оценке.
Если взять цену на входе примерно 2,125 млн. (с учетом стоимости отделки), а на выходе 2,950 (иду Вам навстречу, учитывая то, что на дворе июль, а уточнить цену и условия продажи аналогичной квартиры в марте этого года не могу в связи с тем, что собственник на отдыхе), то рост цены за 5 лет составил около 39%.
Прирост по депозиту со ставкой 10,5% при ежегодной капитализации за те же 5 лет дает прирост примерно 65%.
Но при покупке квартиры у меня не было указанной суммы. А было около 750.000.
В случае использования депозита с указанной Вами ставкой (10,5%) за 5 лет исходная сумма 750.000 выросла бы до 1,235 млн.
Прирост хорош. Но давайте оценим, на сколько я приблизился бы к сегодняшней цене квартиры.
Пять лет назад имеющаяся сумма составляла от цены квартиры: 0,750/2,125*100%=35,3%.
Сегодня эта сумма с учетом роста депозита составила бы: 1,235/2,95*100=41,9%.
Т.е. прирост моих денежных средств на депозите за 5 лет составил бы 65%, но при этом в цене квартиры рост составил бы всего: (41,9-35,3)/35,3*100%=18,7%.
Мои деньги в этом случае УКРАЛИ!!!
Есть другие цифры.
5 лет назад для приобретения этой квартиры мне нужно было дополнительно: 2,125-0,750=1,375 млн.
Сейчас для приобретения той же квартиры мне нужно было бы дополнительно: 2,950-1,235=1,715 млн.
Цифры, приведенные на РЕАЛЬНОМ объекте с применением более-менее РЕАЛЬНЫХ показателей еще раз демонстрируют, что процесс накопления денежных средств на депозите в рамках рассмотренных условий НАМНОГО ХУЖЕ, чем приобретение рассмотренной квартиры в ипотеку.
Предвосхищая Ваш вопрос о негативном влиянии банковского процента за кредит, приведу следующее.
Очевидно, что при покупке квартиры для проживания банковский процент ведет к удорожанию квартиры.
Оценить это в цифрах довольно сложно, поэтому просто зафиксируем данный факт.
Но в случае сдачи квартиры в найм картинка меняется.
Мы уже не раз отмечали, что средний доход от найма составляет около 8% к текущей цене квартиры (во всяком случае по указанной квартире это так, за исключением последних шести месяцев, когда этот показатель снизился до примерно 7,5%).
Если рассмотреть ситуацию с этой же квартирой, но при условии аннуитетного платежа, заявленная банком ставка 14,5% дает среднегодовую (за 20 лет) ставку около 8,2% на сумму ипотеки.
Ипотека составила: 1,376/2,125*100%= 65% от цены квартиры на этапе покупки.
Соответственно, к цене квартиры на этапе покупки среднегодовая ставка по ипотеке составляет: 8,2%*0,65=5,3%.
Это-минус.
А доход от найма, как указано выше - около 8%. Это-плюс.
Складываем два этих показателя и делаем вывод, что доход от найма от вложенной суммы (своей+ипотека) перекрывает расход в виде банковской ставки на сумму ипотеки.
Т.е. рассмотренная схема, как ни крути, более эффективна, чем накопления на депозите (при рассмотренных условиях).
Господа Инвентор и altairseg. Вы забываете еще про ежемесячный платеж ипотеки.
Если Инвертор будет копить деньги, то он будет терять где-то 5000-5500 рублей в месяц за эти 5 лет.
Если покупать квартиру пять лет назад (2126) или сейчас (3100) при взносе 750000 руб., то выигрывает покупатель купивший картиру пять лет назад, его выгода составит около 8000 рублей в месяц.
Если Инвертор будет копить деньги, то он будет терять где-то 5000-5500 рублей в месяц за эти 5 лет.
Если покупать квартиру пять лет назад (2126) или сейчас (3100) при взносе 750000 руб., то выигрывает покупатель купивший картиру пять лет назад, его выгода составит около 8000 рублей в месяц.
Думается мне, если если есть с чем, то заняться можно всем, вплоть до ни чем.очень остроумно
ну если совсем грубо, то как я поняла, 8%-доходность от стоимости кв, 8,2%-расходы от стоимости кв на весь период ипотеки (инвентор считает среднюю ставку на сумму кредита на все время кредитования, тк платеж дифференцированный), за 5лет стоимость возрасла на ~800т - вот она типа маржа, а +/- идут в ноль практическихотя эта сумма 8.2 неоднозначная, кредит на 20 лет и первые 5 лет самые "платибельные", те по факту оплачено гораздо более, чем 8.2..
хотя эта сумма 8.2 неоднозначная, кредит на 20 лет и первые 5 лет самые "платибельные", те по факту оплачено гораздо более, чем 8.2..ну если совсем грубо, то как я поняла, 8%-доходность от стоимости кв, 8,2%-расходы от стоимости кв на весь период ипотеки (инвентор считает среднюю ставку на сумму кредита на все время кредитования, тк платеж дифференцированный), за 5лет стоимость возрасла на ~800т - вот она типа маржа, а +/- идут в ноль практическидиференцированный или аннуитентный считать сложно. Поэтому я для простоты и наглядности сделал среднее значение: равные суммы без какого-то деления на проценты и основной долг. Еще раз подчеркну, что сравнивается инвестиция в квартиру (где ежемесячно отнимается ипотека, прибавляется плата за аренду от сдачи и увеличивается/уменьшается стоимость самого жилья) и банковский вклад (где прибавляются проценты). То, что Вы говорите, что здесь будет больше, а здесь меньше, на общую картину не влияет - среднее остаётся неизменным: если сумки переложить с заднего сиденья в багажник, то машина легче не станет. А 8,2% - ежегодный прирост, который делает из 2 126 т.р. - 3 152,8 т.р. за пять лет (чистая математика).
Давайте для простоты: пусть депозит - это Х, а ипотека это Y. Если мы считаем, что ипотека выгоднее депозита, то Y>X (то, что выгоднее, то и больше). Выходит, что банки настолько глупы, что работают в минус, занимаясь благотворительностью, ведь они БЕРУТ депозиты, а ВЫДАЮТ ипотеку
Вы понимаете, что при росте недвижимости на 8% в год - ВСЁ (!!!), что дает доходность выше 8 - выгоднее!!! Если Вы этого не понимаете, то Вам и не объяснить почему наокпление на депозите ПРИБЛИЖАЕТ к покупке квартиры быстрее, чем её покупка в ипотеку. В Ваших расчётах смотреть нужно только на 35,3% и 41,9% (что из них больше, думаю понятно). И абсолютные значения тут не при чём! Или Вы и в 1998м году изменение цен с тысяч на рубли приняли за удешевление всех товаров по стране на 99,9%?!
Доход от стоимости платежа по ипотеке?!! 
Вы плату за ипотеку как доход считаете?!
Я показал в примере с цифрами, что плата за ипотеку отбивается сдачей в аренду квартиры, и эти вещи взаимонивелируются. То, что платежи со временем уменьшаются никак на стаке годовых не сказывается.
Откуда Вы 170 т.р. дохода получили?
Т.е. примерно так: "Совсем чуть-чуть хуже банковского депозита"?!
Вы плату за ипотеку как доход считаете?!Я показал в примере с цифрами, что плата за ипотеку отбивается сдачей в аренду квартиры, и эти вещи взаимонивелируются. То, что платежи со временем уменьшаются никак на стаке годовых не сказывается.
Откуда Вы 170 т.р. дохода получили?
Т.е. примерно так: "Совсем чуть-чуть хуже банковского депозита"?!
)) Со временем 35,3% превратились в 41,9?! Дальше что?! После этого на убыль что ли пойдёт?! Или на увеличение?! А если на увеличение, что что произойдёт когда цифра достигнет 100?!!! Вы будете ДАЛЕКО от цели как никогда что ли?!!!! 
Если постепенное увеличение процента от стоимости квартиры вы называете удалением, то... даже не знаю... В общем удачных Вам дальнейших инвестиций!
Если постепенное увеличение процента от стоимости квартиры вы называете удалением, то... даже не знаю... В общем удачных Вам дальнейших инвестиций!
Слишком много несоответствий для каких-то оценок, а тем более выводов.
Нет.
Страховка в последние годы действительно около 1500, но это - за год.
Среднемесячный доход (а по сути чистая прибыль) за 2014 г - чуть больше 18000.
В 2009г, на старте, доход от найма был ниже (в абсолютных величинах), в 2013 г - выше, но за 5 лет в среднем он был примерно 8% от ТЕКУЩЕЙ стоимости квартиры.
Нет. Это можно было условно считать платежом по кредиту за первый год. За последующие годы цифры уменьшаются.
Более точно (у меня дифференцированный платеж) среднемесячные платежи составили:
- за 2009-2010гг - 15900,
- за 2010-2011гг - 15100,
-........ - 14300,
-........ - 13500,
- за 2013-2014 гг - 12700.
Если Вы хотите оценить доходность от инвестиций в эту квартиру за 5 лет, то нужно сделать следующее:
1) определить доход от роста стоимости квартиры: 2,950-2,125=0,825 млн. (при этом среднегодовой рост цены квартиры составил: 0,825/2,125/5*100%=7,8%);
2) доход от найма за 5 лет составил около 46% от начальной цены квартиры:0,46*2,125=0,982 млн;
Немного поясним эту цифру.
Доход от найма в связи с ростом цены квартиры каждый год растет по отношению к начальной цене.
Этот доход (по отношению к начальной цене) за каждый год, в %, можно определить по формуле:
8*(1+(п-1)*0,078),
где п - текущий год экспозиции.
Т.е, за 1-й год доход от найма по отношению к начальной цене квартиры равен 8%, за 2-й - 8,6%, за 3-й - 9,2%, за 4-й - 9,9% и за 5-й - 10,5%.
Итого, сложив эти цифры за 5 лет, получим искомое значение - 46%.
3) расходы в виде платежей за % по кредиту: (15900+15100+14300+13500+12700)*12мес.=858.000;
4) остаток тела кредита через 5 лет составил:1376.000-68800*5=1032.000.
Если сейчас продать эту квартиру за 2,950 млн., погасить остаток кредита 1,032 млн. и вычесть выплаченную сумму тела кредита 344.000, то на руках останется примерно 1,575 млн.
Из этой суммы вычтем расходы (858.000) и прибавим доходы (0,982 млн.), получив примерно 1,7 млн.
Это - наша прибыль (но с первонач. взносом).
После очистки чистая прибыль:1,7-0,750=0,950 млн. (что составляет около 127% от первоначального взноса).
Тогда за 5 лет среднегодовая прибыль составит: 127/5= 25,3%.
Итог: используя бюджетные деньги и получая прибыль от сдачи квартиры в найм, мы (в большей степени на чужих деньгах) сумели заработать за период 2009-2014 гг среднегодовую прибыль около 25%.
Или немного по-другому - имея 750.000 собственных денег, мы смогли, привлекая деньги сторонних организаций и сдавая приобретенную квартиру в найм, заработать за 5 лет 950.000 в виде прибыли.
На депозите, как было показано выше, за эти же 5 лет можно было заработать около 65%, что соответствует среднегодовой прибыли 13%.
Нет.
Страховка в последние годы действительно около 1500, но это - за год.
Среднемесячный доход (а по сути чистая прибыль) за 2014 г - чуть больше 18000.
В 2009г, на старте, доход от найма был ниже (в абсолютных величинах), в 2013 г - выше, но за 5 лет в среднем он был примерно 8% от ТЕКУЩЕЙ стоимости квартиры.
Нет. Это можно было условно считать платежом по кредиту за первый год. За последующие годы цифры уменьшаются.
Более точно (у меня дифференцированный платеж) среднемесячные платежи составили:
- за 2009-2010гг - 15900,
- за 2010-2011гг - 15100,
-........ - 14300,
-........ - 13500,
- за 2013-2014 гг - 12700.
Если Вы хотите оценить доходность от инвестиций в эту квартиру за 5 лет, то нужно сделать следующее:
1) определить доход от роста стоимости квартиры: 2,950-2,125=0,825 млн. (при этом среднегодовой рост цены квартиры составил: 0,825/2,125/5*100%=7,8%);
2) доход от найма за 5 лет составил около 46% от начальной цены квартиры:0,46*2,125=0,982 млн;
Немного поясним эту цифру.
Доход от найма в связи с ростом цены квартиры каждый год растет по отношению к начальной цене.
Этот доход (по отношению к начальной цене) за каждый год, в %, можно определить по формуле:
8*(1+(п-1)*0,078),
где п - текущий год экспозиции.
Т.е, за 1-й год доход от найма по отношению к начальной цене квартиры равен 8%, за 2-й - 8,6%, за 3-й - 9,2%, за 4-й - 9,9% и за 5-й - 10,5%.
Итого, сложив эти цифры за 5 лет, получим искомое значение - 46%.
3) расходы в виде платежей за % по кредиту: (15900+15100+14300+13500+12700)*12мес.=858.000;
4) остаток тела кредита через 5 лет составил:1376.000-68800*5=1032.000.
Если сейчас продать эту квартиру за 2,950 млн., погасить остаток кредита 1,032 млн. и вычесть выплаченную сумму тела кредита 344.000, то на руках останется примерно 1,575 млн.
Из этой суммы вычтем расходы (858.000) и прибавим доходы (0,982 млн.), получив примерно 1,7 млн.
Это - наша прибыль (но с первонач. взносом).
После очистки чистая прибыль:1,7-0,750=0,950 млн. (что составляет около 127% от первоначального взноса).
Тогда за 5 лет среднегодовая прибыль составит: 127/5= 25,3%.
Итог: используя бюджетные деньги и получая прибыль от сдачи квартиры в найм, мы (в большей степени на чужих деньгах) сумели заработать за период 2009-2014 гг среднегодовую прибыль около 25%.
Или немного по-другому - имея 750.000 собственных денег, мы смогли, привлекая деньги сторонних организаций и сдавая приобретенную квартиру в найм, заработать за 5 лет 950.000 в виде прибыли.
На депозите, как было показано выше, за эти же 5 лет можно было заработать около 65%, что соответствует среднегодовой прибыли 13%.
доходчиво и красиво
Боюсь, завтра с утра потенциальные инвесторы-ипотечники начнут занимать очереди в банки.
Ваши вопросы нормальны и очевидны.
Я их ожидал раньше.
В прошлом году, очень подробно рассматривая аналогичную тему, я приводил РЕАЛЬНЫЕ расходы в течение этих пяти лет. Они есть, но мизерные.
Простоев у меня не было.
В принципе, это можно на всякий случай учесть, уменьшив % дохода от сдачи в найм.
Насчет затрат на ремонт после выезда жильцов - этот момент учтен снижением заявленной цены продажи относительно минимальных цен на аналогичное жилье в том же доме, размещенные на НГС.
По моей квартире - ушатывание есть, но оно вполне сносное.
Если возникнет необходимость ее продажи, ремонт будет сделан и цена несколько поднята.
Про налог мы с Вами уже говорили.
В принципе это все можно учесть, но снижающие показатели не очень значимо повлияют на конечный результат и выводы.
Тем более, обратите внимание, речь в рассматриваемых постах идет о конкретной квартире, о конкретных условиях, за конкретный период времени.
Я их ожидал раньше.
В прошлом году, очень подробно рассматривая аналогичную тему, я приводил РЕАЛЬНЫЕ расходы в течение этих пяти лет. Они есть, но мизерные.
Простоев у меня не было.
В принципе, это можно на всякий случай учесть, уменьшив % дохода от сдачи в найм.
Насчет затрат на ремонт после выезда жильцов - этот момент учтен снижением заявленной цены продажи относительно минимальных цен на аналогичное жилье в том же доме, размещенные на НГС.
По моей квартире - ушатывание есть, но оно вполне сносное.
Если возникнет необходимость ее продажи, ремонт будет сделан и цена несколько поднята.
Про налог мы с Вами уже говорили.
В принципе это все можно учесть, но снижающие показатели не очень значимо повлияют на конечный результат и выводы.
Тем более, обратите внимание, речь в рассматриваемых постах идет о конкретной квартире, о конкретных условиях, за конкретный период времени.
Наоборот, я занимаюсь только инвестированием в новостройки.
Эта квартира получилась случайно.
Через нее были получены бонусы Губернаторской программы и решены вопросы моих долгов перед частными лицами (путем замещения их денежных средств кредитными).
А вся эта математическая лабудень - это своего рода методическая помощь тем, кто немного не правильно оценивает роль инвестирования, ипотеки, найма.
Ну и самому порой интересно посмотреть, какие-же реальные цифры получаются в том или ином случае.
Эта квартира получилась случайно.
Через нее были получены бонусы Губернаторской программы и решены вопросы моих долгов перед частными лицами (путем замещения их денежных средств кредитными).
А вся эта математическая лабудень - это своего рода методическая помощь тем, кто немного не правильно оценивает роль инвестирования, ипотеки, найма.
Ну и самому порой интересно посмотреть, какие-же реальные цифры получаются в том или ином случае.
Боюсь, завтра с утра потенциальные инвесторы-ипотечники начнут занимать очереди в банки.Ну, это если найдется достаточное число ло... инвесторов, которые примут как аксиому рынка недвижки
Хотя знаю людей, которые в МММ влошились в начале лета 2012...