Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 4)
132673
1000
теплый_пол
guru
Когда-нибудь, когда seka64 надоест роль инвестора, и он продаст последнюю инвестхатку(и), он ведь посчитает именно конечную доходность и обнаружит у себя в кармане много дензнаков и в этот момент ему будет абсолютно все равно, сколько сейчас стоит аналогичная хатка на котловане.тут есть одно НО, если квартиры в стоимости не упадут, по различным причина: кризис какой-нибудь, не востребованность тех же студий, появление нового супер-эконом жилья и др.
тогда ожидание на получение "в кармане много дензнаков" окажется сомнительным ..
hpv
veteran
Никакого НО здесь нет, если что-то и упадет в цене, то просто конечная доходность будет отрицательной - вот и все.
ПРИНЦИПИАЛЬНАЯ Ошибка в расчетах seka64 заключается в том, что он фактически считает ТЕКУЩУЮ доходность продолжающейся фин. операции и категорически отвергает понятие КОНЕЧНОЙ доходности сделки, о которой говорит Realtor. Это все же разные вещи и не надо их путать!Этот процесс можно считать и дискретным - разбить его на отдельные квартиры. И моя метода даёт чёткий ответ - что собственно говоря отложилось у Вас в кармане после одного цикла. Если по моей методе у Вас вопросы только по самой последней квартире (когда она ещё будет и будет ли тогда это так важно?), то по методе Rialtor вопросы по каждой квартире. Недаром же Alippa сказал, что спам информативнее его расчётов.
это только реклама тех кому продать метры наноинвестору, тот же спам от ферксофилов даже честнее
Ваша метода, это все лишь ваша метода. То что у вас отложилось в кармане во всем мире называется текущей доходностью. Расчет конечной доходности или доходности к погашению в любом случае имеет место быть для любой завершившейся сделки и к этому расчету никакого отношения не имеет входная сумма следующей сделки.
Просто для вас ключевой параметр именно текущая доходность, т.к. вы постоянно реинвестируете часть именно прибыли от сделки в следующую (но при этом никак эту прибыль считать не желаете, либо не воспринимаете за прибыль, но по своей экономической сущности это все же прибыль).
Для риэлтора занимающегося именно сопровождением каждой конкретной сделки ключевым показателем является именно конечная доходность - и в силу специфики его деятельности это тоже правильно.
Проблема в том что Вы сознательно или несознательно путатете два разных показателя.
Алипа, конечно, лицо уважаемое на этом форуме, но что-то мне подсказывает, что человек вышедший в кэш в данной конкретной ситуации просто пытается принизить эффективность вложений в недвигу. Никакой рекламы здесь нет - все посчитано вполне корректно.
Просто для вас ключевой параметр именно текущая доходность, т.к. вы постоянно реинвестируете часть именно прибыли от сделки в следующую (но при этом никак эту прибыль считать не желаете, либо не воспринимаете за прибыль, но по своей экономической сущности это все же прибыль).
Для риэлтора занимающегося именно сопровождением каждой конкретной сделки ключевым показателем является именно конечная доходность - и в силу специфики его деятельности это тоже правильно.
Проблема в том что Вы сознательно или несознательно путатете два разных показателя.
Алипа, конечно, лицо уважаемое на этом форуме, но что-то мне подсказывает, что человек вышедший в кэш в данной конкретной ситуации просто пытается принизить эффективность вложений в недвигу. Никакой рекламы здесь нет - все посчитано вполне корректно.
нет весь я не вышел из недвиги))) это было бы непрофессионально
касаемо анализа я просто не вижу смысла содержательно спорить с вытаскиванием конкретных методик, которые есть, которые можно легко создать свои ибо ёкономика наука гибкая, что позволяет незаметно манипулировать неофитами или теми кто склонен обманываться и верить в лУчшее
я бы даже поступил проще посчитал бы свой индивидуальный индекс домохозяйства (корзину затрат за период:отдых там-то и там-то, налоги, издержки владения, лечение там где лечусь, развлечения там где развлекаюсь) такой Big Mac Index))) только имени себя и вот уже есть дефлятор, который близко показывает покупательную способность моих филок
дальше уже проще оценить ретроспективно эффективность моих инвестиций, если речь понятно не о прогноз-расчетах
всё ИМХО
касаемо анализа я просто не вижу смысла содержательно спорить с вытаскиванием конкретных методик, которые есть, которые можно легко создать свои ибо ёкономика наука гибкая, что позволяет незаметно манипулировать неофитами или теми кто склонен обманываться и верить в лУчшее
я бы даже поступил проще посчитал бы свой индивидуальный индекс домохозяйства (корзину затрат за период:отдых там-то и там-то, налоги, издержки владения, лечение там где лечусь, развлечения там где развлекаюсь) такой Big Mac Index))) только имени себя и вот уже есть дефлятор, который близко показывает покупательную способность моих филок
дальше уже проще оценить ретроспективно эффективность моих инвестиций, если речь понятно не о прогноз-расчетах
всё ИМХО
Просто для вас ключевой параметр именно текущая доходность, т.к. вы постоянно реинвестируете часть именно прибыли от сделки в следующую (но при этом никак эту прибыль считать не желаете, либо не воспринимаете за прибыль, но по своей экономической сущности это все же прибыль).А Вы желаете признавать, что есть такое явление как инфляция? То что Вы называете реинвестицией части прибыли, я считаю коррекцией с поправкой на инфляцию. Пусть, как Вы выразились - топорно, но хоть как то учитываю. А Rialtor хоть как то учитывает инфляцию в своих подсчётах?
Если перечитаете, то найдёте, что считаю учёт этого процесса (инфляцию) бессмысленным при данном сравнении. Повторю, что мы рассматриваем один цикл деньги-товар-деньги, а за всю мировую экономику, инфляцию в РФ и Ваши дальнейшие вложения я не могу нести ответственность.
Также повторю, что ВСЕ остальные инвестиции в РФ находятся в равном влиянии инфляции, соответственно, этот процесс можно не учитывать при сравнении, т.к. он везде будет одинаков.
Разница только в том, что при доходности 30-50% Вы будете опережать темпы инфляции, а при 6-11% на депозите - отставать. Я уже не говорю про накопления "под подушкой", которые тогда вообще в минус превращаются.
Есть сказка, написанная математиком, в которой образный пример приводится:
"Нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на месте, а чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее!" (Льюис Кэрролл)
Также повторю, что ВСЕ остальные инвестиции в РФ находятся в равном влиянии инфляции, соответственно, этот процесс можно не учитывать при сравнении, т.к. он везде будет одинаков.
Разница только в том, что при доходности 30-50% Вы будете опережать темпы инфляции, а при 6-11% на депозите - отставать. Я уже не говорю про накопления "под подушкой", которые тогда вообще в минус превращаются.
Есть сказка, написанная математиком, в которой образный пример приводится:
"Нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на месте, а чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее!" (Льюис Кэрролл)
Сейчас читают
А, Уважаемые Форумчане,где нынче страхуются "от клещей" и за сколько?
4852
31
Аренда квартир (часть 24)
126374
709
Hand Made: Отдам даром/ поменяю/приму в дар
638121
406
если я в сохранительной парадигме, то для меня в приоритете низкие риски пусть я даже буду отставать от потребительской инфляции на пару пунктов
вы поймите если я спекулирую, чтобы подняться от нуля метров до 100 себе и детям - я готов рисковать
а если у меня все есть - на фига мне ваши сложности?
какой мне смысл в ваших 35% когда на кону то, что я могу свои инвестиции просто потерять, давайте мне 20, а остальные я отдам вам за обеспечительную гарантию))) залог высоколиквидный...
про отзыв лицензий у банков я в курсе, но там есть АСВ
где в вашей схеме аналог АСВ?
вы поймите если я спекулирую, чтобы подняться от нуля метров до 100 себе и детям - я готов рисковать
а если у меня все есть - на фига мне ваши сложности?
какой мне смысл в ваших 35% когда на кону то, что я могу свои инвестиции просто потерять, давайте мне 20, а остальные я отдам вам за обеспечительную гарантию))) залог высоколиквидный...
про отзыв лицензий у банков я в курсе, но там есть АСВ
где в вашей схеме аналог АСВ?
Подождите, скоро будет аналог страховки в виде банковской прослойки между участником долевого строительства и застройщиком. Участник долевого строительства по планам наших руководителей не будет рисковать вообще ничем, только вот 20 % навряд ли вы на выходе получите - вот такая арифметика.
Инфляцию признаю, как ее учитывать писал выше. Но можно еще проще учитывать, применяя индекс инфляции на полученную сумму дохода.
То, что вы называете коррекцией с поправкой на инфляцию помимо инфляции может содержать возросшую маржу застройщика, ввиду снижения рисков (при продажам дома по секциям например) и много чего еще , носящее преимущественно спекулятивный характер (я вам не зря приводил пример осени 13 - зимы 14), что к инфляции не имеет никакого отношения.
На коротких периодах (7-9 месяцев), что мне по душе, инфляцию не учитываю вообще, уж больно много мороки по ее реальной оценке, я ж не проект с горизонтом планирования 25 лет обсчитываю)))
То, что вы называете коррекцией с поправкой на инфляцию помимо инфляции может содержать возросшую маржу застройщика, ввиду снижения рисков (при продажам дома по секциям например) и много чего еще , носящее преимущественно спекулятивный характер (я вам не зря приводил пример осени 13 - зимы 14), что к инфляции не имеет никакого отношения.
На коротких периодах (7-9 месяцев), что мне по душе, инфляцию не учитываю вообще, уж больно много мороки по ее реальной оценке, я ж не проект с горизонтом планирования 25 лет обсчитываю)))
То, что вы называете коррекцией с поправкой на инфляцию помимо инфляции может содержать возросшую маржу застройщика, ввиду снижения рисков (при продажам дома по секциям например) и много чего еще , носящее преимущественно спекулятивный характер (я вам не зря приводил пример осени 13 - зимы 14), что к инфляции не имеет никакого отношения.Моя метода, очищает итоговую сумму и от инфляции, и от маржи застройщика. Её по моему тоже, по хорошему, следует отнимать, а не записывать себе в плюс.
ostrovitianin
activist
прослойка между застройщиком и участником долевого строительства в виде банка и так с каждым кварталом всё более очевидна) Смотрю отчёты по объектам, весной по некоторым уже 80% продаж с ипотекой! Учитывая мощные объёмы кредитов застройщикам, получаем что это не дольщика избавят от рисков, а банки возьмут под больший контроль всю схему строительства и маржу частных инвесторов. Что логично в данной ситуации)
Что касается методики эффективности инвестиций, лично я сравниваю % дохода при фиксе инвестиции с % депозита банков 3го-5го десятка за тот же период, всё что получено сверх и есть результат принятия на себя рисков. Сравнивать с ценами на аналогичные котлованы в момент нового входа не совсем корректно, так как тема (район, застройщик) к тому моменту чаще всего отыграна и ищутся новые недооценённые объекты. Кроме того обычно вхожу в рынок в несколько объектов с разной степенью рисков (пропорции определяю индивидуально, смотря на конъюнктуру рынка) и доходность считаю на сумму вложенных средств, а не по каждому объекту отдельно.
Что касается методики эффективности инвестиций, лично я сравниваю % дохода при фиксе инвестиции с % депозита банков 3го-5го десятка за тот же период, всё что получено сверх и есть результат принятия на себя рисков. Сравнивать с ценами на аналогичные котлованы в момент нового входа не совсем корректно, так как тема (район, застройщик) к тому моменту чаще всего отыграна и ищутся новые недооценённые объекты. Кроме того обычно вхожу в рынок в несколько объектов с разной степенью рисков (пропорции определяю индивидуально, смотря на конъюнктуру рынка) и доходность считаю на сумму вложенных средств, а не по каждому объекту отдельно.
ostrovitianin
activist
а риэлторам стоит быть аккуратней в своих обещаниях доходности! Есть прецеденты когда клиент пытается через суд или "по человечески" взыскать с риэлтора за ошибочную консультацию. Агентство чаще всего устраняется в таких ситуациях, так как инструктируют не говорить лишнего и тем более обещать, но клиента то хочется зацепить) ... агент зачастую ещё и ИП несущий ответственность своей собственностью;) Народ сейчас ушлый, пишет все переговоры)
Liudmila17
experienced
Свежие веяния на рынке недвижимости: "Друзья Маши Гессен массово бегут из России" - http://russian.rt.com/inotv/2014-05-28/Druzya-Mashi-Gessen-massovo-begut .
Цитаты:
"Большая часть друзей журналистки The New York Times Маши Гессен планируют эмигрировать: кто в Израиль, кто в Лондон, а кто корреспондентом украинского телеканала в Вашингтоне. Москва пустеет, и от этого цены на жилье падают. По мнению автора статьи, в скором времени город вообще превратится в пустынное место."
"Друг-риэлтор Маши Гессен при этом утверждает, что город пустеет: арендная плата падает, а продажа квартир превышает предложение".
Тема обсуждается в «Тупичке» Гоблина.
Цитаты:
"Большая часть друзей журналистки The New York Times Маши Гессен планируют эмигрировать: кто в Израиль, кто в Лондон, а кто корреспондентом украинского телеканала в Вашингтоне. Москва пустеет, и от этого цены на жилье падают. По мнению автора статьи, в скором времени город вообще превратится в пустынное место."
"Друг-риэлтор Маши Гессен при этом утверждает, что город пустеет: арендная плата падает, а продажа квартир превышает предложение".
Тема обсуждается в «Тупичке» Гоблина.
Liudmila17
experienced
Уточнение к моему предыдущему посту: в последней цитате, видимо, имеется в виду, что предложение превышает спрос.
180207
бес нравственности
И сколько у неё друзей, что они в состоянии так серьезно подорвать РН Маасквы 
Одиннадцать как у Оушена, как вариант СУ-155 http://news.ngs.ru/more/1821151/
NEINOV
veteran
Что дозволено Перельману, то не дозволено Маше Гессен... Рынок недвижимости на мой взгляд переходит в другие руки и те инвесторы, кто надеется на то, что все вернется скорее ошибаются как Маша, но Перельман...
теплый_пол
guru
Никакого НО здесь нет, если что-то и упадет в цене, то просто конечная доходность будет отрицательной - вот и все.так отрицательная доходность и связана тесно с конечным ценником, если начнут демпинговый, что бы скинуть, так ценник и можно убить до стартового ..
ostrovitianin
activist
ну СУ-155 для инвесторов весьма хороши! В Питере их ЖК Каменка этой зимой была супер идеей, дома за пару недель раскупали со старта, некий аналог Дискуса. Но строят в своих комплексах детские садики и школу. Молодцы, маржа минимальная на коробке, но берут своё объёмами.
теплый_пол
guru
главное, что бы не имела признаков пирамиды ..
Liudmila17
experienced
> И сколько у неё друзей, что они в состоянии так серьезно подорвать РН Маасквы
Родственных и социально близких Маше Гессен – около 5% населения РФ, и это отнюдь не беднейшая каста в нашей стране. Кроме того, родственники и свойственники некоего бродячего семейства (количество их в РФ никому не известно, но точно больше 10% нынешних обитателей РФ) устроят в РФ майдан, а потом начнут неуютно себя здесь чувствовать.
Родственных и социально близких Маше Гессен – около 5% населения РФ, и это отнюдь не беднейшая каста в нашей стране. Кроме того, родственники и свойственники некоего бродячего семейства (количество их в РФ никому не известно, но точно больше 10% нынешних обитателей РФ) устроят в РФ майдан, а потом начнут неуютно себя здесь чувствовать.
Lazura
Безгранично влюбленная heart
Свежие веяния на рынке недвижимости: "Друзья Маши Гессен массово бегут из России" - http://russian.rt.com/inotv/2014-05-28/Druzya-Mashi-Gessen-massovo-begut .Большего бреда давно не читала
Давайте еще начнем вникать в бредни американской журналистки, которой Москва вдруг показалась призраком и пустеющим городом 
А то, что у нее много знакомых планируют куда то мигрировать, дак это не страшная какая то новость, у всех есть знакомые, мечтающие куда нибудь уехать - кто в Тай, кто в Крым, кто в Питер, кому то в Европу хочется.....так всегда было. И вообще бред называть большое число людей друзьями, в соц.сетях у многих по тысячи друзей, а по факту реальных один-два. Так что пускай валит к себе в невоюющие штаты и дальше травится кока-колой и гамбургерами 
, Москва точно переживет ее и всех ее "друзей"
Летучая_Кошь
member
Кто эти 7 тыс., выехавшие в КНДР??? 
Alippa
нет статуса
ХБЗ, кстати очень симпатичная страна, не хуже нашего Крыма
Летучая_Кошь
member
Угу, особенно если там снова разрешили есть не 2, а 3 плошки риса в день, тогда просто рай земной, о да
Alippa
нет статуса
ну с рисом в Крыму щас похуже будет, пока воду не найдут на полив
нет на самом деле зря так на Северную Корею тянут - очень симпатичная для работы страна для экспата-технаря, заодно похудеть можно)))
нет на самом деле зря так на Северную Корею тянут - очень симпатичная для работы страна для экспата-технаря, заодно похудеть можно)))
Чо то только там сайт всегда лежит. Вот версия из кеша.
В этом суровом прогнозе пишут про множество разных политических партий и типа того. Но если пусть приблизительно сбудутся мрачные предсказанья, в тех условиях кто им даст организоваться и рот раскрыть? Постанова будет, типа: больше двух - не собираться. Или...
Думаю подразумевается, что рты затыкать уже будет не кому. При таки шатаниях феодализма не предвидится))) Ну это так, прогнозы....
официальные данные по миграцииЭто откуда такая официальная? Я конечно не спец в миграционных процессах, но, например, гид во Вьетнаме рассказывал, что стать гражданином Вьетнама никак нельзя, если ты там не родился от коренных родителей, а в таблице аж 2355 чел. А где же в статистике многими излюбленный Тайланд? Не вошёл из-за порядка алфавита?
Как-то сомнительно, имхо, на табличке из Экселя делать выводы. Я такие две могу составить.
Разсекретьте источник.
kentilo
veteran
Как бы ЭпотЭко не накрылось медным тазом, что --[rbc.ru]-[main_body]-[main_item]-[title]]закономерно в принципе.
При таких раскладах, всёбудеттолькодорожать поди?
При таких раскладах, всёбудеттолькодорожать поди?
Всё равно сомнительно, т.к. нет сайта и информация странная: Абхазия - дальнее зарубежье, Тайланда нет, Вьетнам - есть.
Ну да ладно. Даже по этой табличке - Дебет превышает Кредит. Прибыло больше чем убыло в 4 раза, а им всем квартиру надо - поработаем ещё, есть кому продавать
Ну да ладно. Даже по этой табличке - Дебет превышает Кредит. Прибыло больше чем убыло в 4 раза, а им всем квартиру надо - поработаем ещё, есть кому продавать
как это нет сайта?
просто я вам ссыль дал прямую на файл
хотите кривую пжалста
ну и толку от тех кого прибыло - вон африканерам только свистни и пособие нарисуй - они вам в 40 раз перевесят
вы же отдаете готовых и проплаченных, будущее по сути, а получаете ТО, во что вкладываться и вкладываться и гОдное только канавы копать и в офисе сидеть - кофий швыркать ...за редким исключением
просто я вам ссыль дал прямую на файл
хотите кривую пжалста
ну и толку от тех кого прибыло - вон африканерам только свистни и пособие нарисуй - они вам в 40 раз перевесят
вы же отдаете готовых и проплаченных, будущее по сути, а получаете ТО, во что вкладываться и вкладываться и гОдное только канавы копать и в офисе сидеть - кофий швыркать ...за редким исключением
У вас что ни ссылка, так прямо апокалипсис 
Вы только по данной теме или по жизни такой пессимист?
Вы только по данной теме или по жизни такой пессимист?
yaromir
member
Чем шире разливается половодье, тем более мелкой и мутной становится вода. Революция испаряется, и остается только ил новой бюрократии. Оковы измученного человечества сделаны из канцелярской бумаги.
Франц Кафка
Франц Кафка
а между тем вполне реальный пушистый зверь подкрался незаметно
http://top.rbc.ru/economics/02/06/2014/927856.shtml
В I квартале 2014г. цены на жилую недвижимость в России упали на 0,5% по сравнению с ценами IV квартала 2013г. Такие данные содержатся в исследовании Knight Frank Global House Price Index, опубликованном сегодня.
Читать полностью: http://top.rbc.ru/economics/02/06/2014/927856.shtml
http://top.rbc.ru/economics/02/06/2014/927856.shtml
В I квартале 2014г. цены на жилую недвижимость в России упали на 0,5% по сравнению с ценами IV квартала 2013г. Такие данные содержатся в исследовании Knight Frank Global House Price Index, опубликованном сегодня.
Читать полностью: http://top.rbc.ru/economics/02/06/2014/927856.shtml
может что где и упало.
но в Новосибирске в 1квартале, рост был никак не меньше 10%(на стройки)
но в Новосибирске в 1квартале, рост был никак не меньше 10%(на стройки)
http://news.ngs.ru/more/1823681/
По словам врио губернатора, в 2013 году в экономике «произошел очень серьезный сбой». «Мы недополучили от плановых поступлений в бюджет 13 млрд руб., в основном по прибыли (8 млрд руб.) и по акцизам суммарно 4 млрд с лишним», — констатировал он.
Городецкий сообщил, что пять месяцев 2014 года показывают те же негативные тенденции, посетовав на большую закредитованность региона. Он оценил долг региона по банковским кредитам в 26 млрд руб. «Мы получаем сегодня «нет» по прибыли и по трансфертам», — заявил он.
По словам врио губернатора, в 2013 году в экономике «произошел очень серьезный сбой». «Мы недополучили от плановых поступлений в бюджет 13 млрд руб., в основном по прибыли (8 млрд руб.) и по акцизам суммарно 4 млрд с лишним», — констатировал он.
Городецкий сообщил, что пять месяцев 2014 года показывают те же негативные тенденции, посетовав на большую закредитованность региона. Он оценил долг региона по банковским кредитам в 26 млрд руб. «Мы получаем сегодня «нет» по прибыли и по трансфертам», — заявил он.
ostrovitianin
activist
где то и на 20% рост был в новострое, но это заградительные цены застройщиков и не желание продешевить на сверх активном рынке, в мае народ уже подуспокоился, летом если не чего нового не шарахнит, все проценты по росту отыграют скидками по акциям
Delfin
old hamster
посмотрим.
пока акции только у регулярных акционеров.
пока акции только у регулярных акционеров.
Поддержу - есть куча других Застройщиков, кто готов обменять квадраты на деньги... с дисконтом (летним). То, что пишут на сайтах - это желание Застройщика получить максимум, если мы говорим о рынке недвижимости то на мой взгляд самое время предложить свою цену...
я про то и говорю. акции у одних и тех же.
про ЛЕО вообще без коментариев... уже полтора года акции идут. а воз и нынче там.
что то у КМСС, Русь, ОЛМА, СССР и даже Дискуса акций как не было так и нет.
а вот например динамика у КМСС на Фрунзе по 1к за полгода уже +20%.
про ЛЕО вообще без коментариев... уже полтора года акции идут. а воз и нынче там.
что то у КМСС, Русь, ОЛМА, СССР и даже Дискуса акций как не было так и нет.
а вот например динамика у КМСС на Фрунзе по 1к за полгода уже +20%.
ТОП 5
1
4