Дискус - 18 этажный дом Высоцкого, 70 (часть 2)
170740
1000
Wolf S
На мой взгляд, как и сказано, имеет место только крайняя дата заключения основного договора (30 июня) т.к. она будет стартовой датой при расчете неустойки за каждый день просрочки до даты заключения договора купли-продажи. Все обязательства и условия договора со стороны Покупателя я выполнил. На данный момент происходит уклонение Продавца от заключения договор купли-продажи. Это он не выполняет условия данного договора. Все обстоятельства со стороны Продавца меня мало интересуют, только если он не предоставит документы форс-мажора. Это чисто с юридической точки зрения.
А с моральной, почему для покупки жилья я просчитывал деньги, а они не могли просчитать свои сроки со всеми обстоятельствами которые могли возникнуть. Они зарабатывают деньги маленькими сроками (делая свою продукцию привлекательнее), а я сейчас их теряю, снимая квартиру. А вот чисто по-человечески: «хорошо там, где .опа в тепле», а не в палатке на улице!!!
VVV70
поддерживаю, предлагаю объединяться единомышленникам! :respect: :friends:
ice_angel
Обоими лапами за, я с вами ! :agree:
VVV70
На мой взгляд, как и сказано, имеет место только крайняя дата заключения основного договора (30 июня) т.к. она будет стартовой датой при расчете неустойки за каждый день просрочки до даты заключения договора купли-продажи. Все обязательства и условия договора со стороны Покупателя я выполнил. На данный момент происходит уклонение Продавца от заключения договор купли-продажи. Это он не выполняет условия данного договора. Все обстоятельства со стороны Продавца меня мало интересуют, только если он не предоставит документы форс-мажора. Это чисто с юридической точки зрения.
А с моральной, почему для покупки жилья я просчитывал деньги, а они не могли просчитать свои сроки со всеми обстоятельствами которые могли возникнуть. Они зарабатывают деньги маленькими сроками (делая свою продукцию привлекательнее), а я сейчас их теряю, снимая квартиру.
Правоотношения, возникающие по предварительному договору, по своей природе являются неимущественными (организационными), в соответствии с ними стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Хотя обязательство, вытекающее из основного договора, и является имущественным, это не придает имущественного характера предварительному договору. Тем не менее, в качестве мер по обеспечению исполнения обязательств по предварительному договору законодательство предусматривает имущественные санкции. Но не все из перечисленных в п.1 ст.329 ГК способов обеспечения исполнения обязательств примененимы к применимы к обязательствам вытекающим из предварительного договора. Но неустойка применима.
Из-за неимущественного характера предварительного договора взыскание убытков, причиненных его неисполненением или ненадлежащим исполнением, не представляется возможным. Так что про компенсацию за найм квартиры можно смело забыть.
Неустойка, как способ исполнения обязательств по предварительному договору, применима скорее к случаям отказа от заключения основного договора (но и то неустойка в виде фиксированной суммы, а не процента от некой суммы за каждый день просрочки). Применение ее к случаям ненадлежащего исполнения обязательств по предварительному договору, но когда они все же были исполнены (например, задержка заключения основного договора) весьма проблематично. Не забываем про п.6 ст.429 ГК. В силу п.6 ст.429 ГК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Т.е. Дискус уже может уже и не исполнять свои обязательства перед вами по заключению основного договора, а просто вернуть деньги плюс проценты за пользование чужими денежными средствами. Но более того, если основное обязательство предварительного договора прекратило свое действие, то и дополнительное обязательство, обеспечивающее исполнение основного, также прекратилось. Т.е. раз нет обязательств по заключению основного договора, то и нет обязательств по уплате неустойки.
Но даже если вы и направляли Дискусу предложение заключить основной договор, вам в ответ пришло письмо с предложением подписать дополнительное соглашение и установить новые сроки. Вы можете его либо принять, либо отказаться от исполнения своих обязательств по предварительному договору и потребовать свои деньги назад. Так что сути дела это сильно не меняет. Вообще, установление в предварительном договоре неустойки в виде процента от некой суммы за каждый день просрочки с заключением основного договора - это полная фигня.
Так же не стоит забывать, что Дискус не уклоняется от заключения основного договора, имея все условия для его заключения, а существуют объективные препятствия, мешающие этому - дом не достроен, в эксплуатацию не сдан, право собственности на квартиру не оформлено.
Но все же, предположим, что суд встал на вашу сторону, и у вас получилось отсудить неустойку, на какую сумму вы можете расчитывать. Забудьте про написанное в договоре, ст.333 ГК никто не отменял, макисмум на что можете расчитывать - это ставка рефинансирования ЦБ РФ, т.е. 8% годовых, это максимум, реально может быть и меньше. С миллиона за полгода будет 40 тыс. Но еще раз, я не вижу возможности отсудить и эти 40 тыс.
Wolf S
Позвольте с вами не согласиться моя знакомая также ждала квартиру от Д+ и просрочка стала свыше 8 мес, подала в суд и через суд потребывала заключить договор на квартиру при том что дом еще небыл сдан. Итог судебных тяжб, решение суда заключить с ней договор и выплатить неустойку - вид неустойки она выбрала ремонт в квартире и Д+ занимался оформлением всех документов на ее квартиру. Перечень ее документов точно такойже как и у инвесторов 70 дома.
Avatarus
Позвольте мне не согласиться с обстоятельствами дела, приведенного вами.
Во-первых, весьма проблематично в случае отказа одной из сторон от заключения основного договора, предусмотренного предварительным, в судебном порядке понудить ее к этому (хотя и возможно, но истцу лучше заявлять другие требования), а в случае прекращенных обязательств в связи с истечением сроков - там и вообще нереально. Конечно, суды общей юрисдикции часто идут на встречу физическим лицам в такой ситуации, но только не в вопросе взыскания неустойки, а в случае, когда застройщик отказывается заключать основной договор, хотя все возможности для этого имеются.
Во-вторых, решение суда должно быть исполнимо, судья никогда не пойдет на принятие решения, которое априори исполнить невозможно. А вы как раз описываете такую ситуацию - нельзя понудить застройщика заключить договор купли-продажи квартиры в случае, если дом не достроен и не сдан в эксплуатацию. Как таковая квартира на данном этапе не существует. Что продавать? Как вы предполагаете исполнение этого решения?
В-третьих, истец не может в судебном порядке обязать застройщика в качестве неустойки выполнить ремонт в квартире.
Исходя из приведенных вами обстоятельств дела, если все действительно было так, можно предположить заключение мирового соглашения истца и Дискуса, где и было оговорено, что Дискус после сдачи дома в эксплуатацию заключит договор купли-продажи квартиры с истцом и выполнит в ней определенный ремонт. А суд своим определением уже утвердил данное мировое соглашение. Не будь мирового соглашения, суд не вынес бы такого решения. В тот момент Дискус посчитал заключение мирового соглашения оптимальным вариантом, но не факт, что в следующий раз он поступит так же.
Что касается оформления Дискусом документов на квартиру, так вообще не понятно - Дискус и без решения суда оформляет эти документы для всех.
Wolf S
Разумеется ремонт в ее квартире это было уже между ею и Д+ такая альтернатива была ими выбрана так сказать с глазу на глаз как то что устраивало обои стороны. Но поспасобствывало ускорению переговоров с Д+ решение суда это точно. Догавор был подписан сразу не смотря на то что дом оф не сдан но в нем уже жили жильцы.

По документам Д+ на скоко я знаю вручает перечень документов на квартиру паспорт, размеры и прочее все остальные действия с документами в гос структурах проблемы инвестора ( покупателя) на сколько я знаю Д + не занимается соправождением по гос учереждениям.
Avatarus
> Догавор был подписан сразу не смотря на то что дом оф не сдан но в нем уже жили жильцы.

Договор купли-продажи квартиры подлежит обязательной государственной регистрации, несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки. Пока дом в эксплуатацию не сдан никакой речи о государственной регистрации идти не может, так какой смысл в подписании договора купли-продажи, если его регистрация не представляется возможной? Да и как можно подписать договор купли-продажи, если на тот момент не было даже кадастрового паспорта? Смысл всех этих действий в чем состоит? Были опасения, что Дискус откажется подписывать договор купли-продажи? Но даже и в этом случае действия были неверными, так как толку от подписанного, но не зарегистрированного, договора - ноль.

> По документам Д+ на скоко я знаю вручает перечень документов на квартиру паспорт, размеры и прочее все остальные действия с документами в гос структурах проблемы инвестора ( покупателя) на сколько я знаю Д + не занимается соправождением по гос учереждениям.

А какие там необходимы действия? Отдать документы на государственную регистрацию права собственности, а потом забрать их? Очень сложно. Да и никто без вас этого не сможет сделать, необходима нотариальная доверенность, на оформление которой вы потратите примерно столько же времени, как и на саму регистрацию. К тому же там был договор купли-продажи, а значит Дискус должен был оформить квартиру на себя, подготовить и подписать договор купли-продажи с инвестором, акт приема-передачи и со всеми этими документами и инвестором сходить с Росрегистрацию. Это с любым покупателм так должно быть. Что там дополнительно Дискус мог в приведенном вами случае делать?
Avatarus
> Но поспасобствывало ускорению переговоров с Д+ решение суда это точно.

Да, хотя бы резолютивную часть решения суда можете озвучить?
Avatarus
Avatarus - дружище, ты писал письмо в Дискус о своей готовности заключить основной договор до 30 июля?
VVV70
4 письма в разное время - первые два о готовности заключить ( подписать ) договор по первой дате , вторые два письма о готовности по последней дате которая истекла 30 июня.

На всякий случай - письма составлял юрист для страховки.

По поводу нашего 70 дома скоро выложу оценку того что мне сказали юристы на вариант подачи в суд на Д+
Avatarus
Ну и все хорошо! :biggrin: В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства по предварительному договору не прекращены. Можешь считать пни. С миллиона примерно по 533,33 руб. в сутки. А суд встанет на сторону покупателя и не станет снижать неустойку. Только не мешай строителям (ст.404) :хехе:.
VVV70
Суд всегда применяет ст.333 и снижает неустойку, и она никогда не превышает ставку рефинансирования ЦБ, так что с 1 млн. в день будет максимум 219 руб. И это максимум, в реальности может быть существенно меньше.
Извиняюсь, я не с вашего дома, но я считаю, что сейчас главное чтобы дом достроили, а стоит или не стоит судится за неустойку - будет видно по факту окончания строительства, хотя все необходимые письма я бы все равно отправил в Д+.
Вчера проезжал мимо стройки- смонтировали почти все чердачные плиты. На счет лифтовых шахт не видно. Получается, что плиты готовы? Если так, то скоро коробочка будет готова.
Jene4Ka016
Согласен с вами. Поэтому до постройки дома ( полностью ) и личных переговоров с Д+ не о каком суде пока речь идти не будет. Буду ждать и терпеть чем дольше тем выгоднее. :злорадство:
Wolf S
Я что то вообще не понимаю, как в данной ситуации может быть применима ст.333. Вроде все прописано в договоре и не такая уж большая сумма получается. И я так понял, что у меня с математикой не лады! :biggrin: Можете расписать как вы вышли на 219 руб.?
VVV70
Какая разница, что написано в договоре - суд применит ст.333 и уменьшит рассчитанную вами неустойку, как явно несоразмерную последствиям нарушения обязательств. Практика показывает, что неустойку никогда не присуждают больше, чем ставка рефинансирования ЦБ РФ, сейчас это 8%, сумму я как раз и рассчитал, исходя из этих 8%. За полгода это будет 40 тыс. руб., думаю, что если вы сможете доказать, что вам положена неустойка (а это далеко не факт), то суд присудит за полгода что-то в районе 20 тыс. руб., т.е. еще меньше, чем рассчитано по ставке рефинансирования ЦБ. Но точно не более 40 тыс. руб.
VVV70
К примеру, размер неустойки по ДДУ прописан в 214-ФЗ и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки, т.е. формально 2,4 ставки в год. Но суды всегда применяют ст.333 и снижают неустойку так, что она не превышает ставки рефинансирования ЦБ. Так что сильно губу не раскатывайте, тем более по предварительному договору еще надо доказать, что нейстойка вам положена.
Wolf S
Подумываем о продаже нашей двушке Высоцкого 57 1 п. 8 этаж 58/25/12 за 2200 т.р. Ключи ориентировочно (июль, август).
чердачные плиты почти установленны,завезен кирпич,строители сегодня работают...
ice_angel
Неужели на заводе опалубку повело? Другого объяснения нет. Ведь в других домах коробки возводят, значит панели для них изготавливают.
Вообще похоже что 18 этажные дома для Дискуса не в приоритете. Проще отлаженных 10-ок наклепать, а тут уже усложнения (усиленные панели, 2 лифта, дымоудаление и т.п.), теперь поди будут повторно экспертизу проходить, раз меняется проектное решение по разводке систем отопления. А это еще на год растянут :шок: