Последнее, что хочу сказать в этой теме. Вступать в полемику только терять время. У Вас всё равно будет 40-50% годовых и всё ты тут. Да пускай хоть 150% в месяц. Я Вам говорю - нет, Вы мне говорите да)) Нет - да, нет - да. Какой смысл пинать этот мяч дальше. Да никакого. Если Вам ну реально так прёт - могу только позавидовать. Серьёзно. Вы ОЧЕНЬ везучий инвестор. А я видимо ОЧЕНЬ невезучий. Давайте на этом и остановимся.

Может быть доходности про которые Вы говорите были в 12 году в 15 в 17 в 18 я понятия не имею. Я говорю что здесь и сейчас. Про 2019 год. Копаться в архивах "доходностей" за прошлые годы смысла не вижу. Возможно так и оно и было. Но я этого в этом году не вижу. Так устроит?

Обращаюсь ко всем будущим инвесторам. Подумайте 10 раз прежде чем вложиться в это дело. Возможно я невезучий. Всё может быть. Но где гарантия, что Вы будете везучее меня? Видите потенциал - действуйте. Это Ваши деньги. Но потом если вдруг зависните на рынке и спросите почему так? Где мои 40% ? Вам скажут - ну ты брат не правильно инвестировал видимо. Не умеешь выбирать объекты. Сам виноват. И тут не поспоришь. Сам виноват. И вообще это всё напоминает мне всё тот самый старый добрый фильм Волк с Уолл Стрит)) Когда один брокер говорит другому - все они торчки. Не дай им выйти из этого колеса. Запускай их деньги снова и снова и снова. Колесо работает 24 часа в сутки, 7 дней в неделю, весь мать его век...

Всем спасибо за дискуссию. Согласным со мной и не согласным. Всем всех благ и удачных вложений!

Скоро новый год. Можно всем сходить в боулинг и поделиться на 2 команды. За и против инвестиций в недвижимость.

То, что приводили Вы и другие, было во время ажиотажа, созданного на рынке. А человек говорит про текущий момент, когда спрос на недвижку упал.

писал и про сделки в 2018 году, и про 2019 год
понятно, что нужно выжидать и подходящий момент для покупки, и подходящий момент для продажи, не надо покупать на пике, а продавать на спаде ,это же очевидно
сейчас спрос на недвижку упал - и наступает оптимальный момент для покупки (только с умом!)

единичные сделки выдаются за рабочую схему

а я вам пытаюсь донести, что нет универсальных схем, как в нулевых - вложился в любую стройку без разбора, через год продал с профитом

инвестиции в недвижимость становятся искусством добывать прибыль, наукой побеждать, отраслью, которая не терпит дилетантства
поэтому и удачные сделки единичны, а не массовы

но это в любом бизнесе так сейчас - сейчас 2019 год, а не 1993, не 2005 и даже не 2012, когда любой бизнес рос, потому что должен был... сейчас практически в любом бизнесе нет простых схем
вспомните как лет десять назад массово плодились шаурмичные, лет пять назад пиццерии и бургерные, кофейни и крафтовые пивные... сейчас 90% того, что открывается - закрывается в течение года... и купленные франшизы не помогают
сколько понаплодилось аптек, салонов красоты, барбершопов, автомоек - туда уже не влезть из-за конкуренции
почему вы считаете рынок недвижимости проще, чем эти направления бизнеса?

вот вы пишете, что планировали эти деньги вложить в бизнес и целый год продолжили на изучение темы... уверены, что ваше вложение гарантирует вам доход выше ставки депозита в банке?

Обращаюсь ко всем будущим инвесторам. Подумайте 10 раз прежде чем вложиться в это дело

вот с этим согласен на все сто!
обязательно подумайте

а лучше напишите мне - мои контакты в профиле
кого-то я удержу от опрометчивых шагов и очевидных ошибок, кому-то подскажу реальные варианты для инвестиций
с кем-то, возможно, выйдем на многолетнее сотрудничество

угу... вы, типа тут изображаете продвинутого инвестора, который хорошо думает и на сегодняшнем кирпичном болоте застойном, с двойным ценовым дном, умудряется и дальше зарабатывать, покупая новострой!

???
повторяю свой вопрос.
покажите мне, хоть один сегодняшний новострой конкретный, в который можно было бы вложится с целью извлечения прибыли будущей?
а то я что то при всем желании не могу такого найти...

вот... про смену "бизнес модели" у строителей я тут (на банковском портале) недавно писал.

господа сторонники кирпича, удорожатели!
а чего это у нас нынче нету ежегодных, плановых, массированных "экспертных" вопилок о росте цен кирпичных? ведь сейчас самый сезон! надо массы народные заряжать кирпичным оптимизмом!
тем более и поводов масса! ведь ипотека уже назад подешевела, и еще ЦБ сейчас ставку на 0.5% снизит... а с другой стороны - падают продажи и объемы ипотеки...
по закону жанра кирпичного поля чудес, по аналогии с прошлыми годами, сейчас на первых полосах всех рейтинговых СМИ, должна твориться настоящая экспертная истерика - ипотека в пол! спрос - в потолок! цены в небеса! все в кирпич - пока не поздно!.. и т. д и т. п... уууууу!...
а вокруг - экспертная тишина! как будто всех "экспертов", пересажали за их вранье прошлых лет! и у нас в стране, просто экспертов не осталось кирпичных... от того и не звучит в СМИ слова доброго кирпичного...
вообщем, получилась ситуация, крайне не типичная для нашего рынка.
наш кирпичный рынок без публичной "экспертной" идеологии о вечном удорожании, всё равно, что... советский союз без идеологии коммунизма!

я сам и отвечу на свой вопрос...
вся эта "экспертная" пропаганда "веруй товарищ!" (в постоянный рост цен), была обычной рекламной компанией, которую щедро оплачивали строители.
но теперь, после перехода на банковское финансирование, у строителей сменилась бизнес модель, и у них пропал всякий интерес оплачивать массированные публикации в СМИ этих "экспертных заключений".
строители, теперь будет "пилить" и получать свою прибыль , как это делает весь наш бизнес!
они будет по тихому, в сговоре с гос. банкирами, привлекать банковские кредиты, и заранее откладывать себе с них будущую прибыль.
а что будет твориться с ценами на рынке, строителям теперь по большому счету - плевать!
продадут, построенное на банковские кредиты - хорошо. а нет - и не надо! ведь вся прибыль с будущих продаж, у строителей уже в кармане!
они просто будет с банками расплачиваться своим кирпичом построенным... или просто объявлять свои компании банкротами... и все будет - по закону. просто вместо обманутых дольщиков, у нас будут (и уже есть), обманутые банки. но банкам, этот обман будет не в тягость, ведь они у нас государственные, принадлежащие всему народу!
это раньше, по старым правилам, строители были просто обязаны сотрясать информационное пространство своей экспертной рекламой "веруй товарищ! и кирпич покупай!". потому что средства дольщиков, у них были единственным источником формирования их прибылей!
а теперь то зачем им бисер метать, когда они берут деньги в банках?...

покажите мне, хоть один сегодняшний новострой конкретный, в который можно было бы вложится с целью извлечения прибыли будущей?

да было много примеров удачных вложений в соседней ветке
просто вы, видимо, писатель, а не читатель
ссылки, не разделённые пустыми строками относятся к одному объекту


https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=1&per-page=50#Post2031685121
https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=1&per-page=50#Post2031687381
https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=1&per-page=50#Post2031687541


https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=1&per-page=50#Post2031688291


https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=2&per-page=50#Post2031712711


https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=3&per-page=50#Post2031732931


https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=4&per-page=50#Post2031799261
https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=10&per-page=50#Post2032994211


https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=7&per-page=50#Post2031900621

ks567, просто вы, видимо, писатель, а не читатель

пока вы с 2012 года пишете и теоретически обосновываете неизбежное падение рынка недвижимости - рынок недвижимости уже несколько раз рос и падал, рос и падал, рос и падал, и снова рос
те, кто хотел - уже заработали на этих волнах неоднократно .)

а вы всё пишете .))



.

А где конкретные примеры то? Для меня "конкретный" значит " флотилия, 3й дом, купил однушку 38м2 за 2900 в апреле 2018, продал по переуступке в августе 2019 за 3800", а то что по вашим ссылкам в большинстве своем " теоретическая доходность", даже то что сосед продал совсем ничего не говорит. Как пример в моем доме 2 одинаковые квартиры, знал обоих собственников, одна продалась в марте 2016 за 4500 ( с мебелью и всей техникой", другая осенью 2017 со скрипом ушла за 3800 (пустая, время экспозиции более 6 мес)

все ссылки посмотрите - там примеры конкретней некуда
это я не приводил старых примеров, ранее 2018 года


понятно, что не каждый готов рассказывать о своих сделках
вот ИРУСЯ тоже скрывает конкретику
и palladiiresurs так и не сказал нам, где у него квартиры, хотя бы та, что уже продана

достичь годовой доходности лучше не разовой длинной сделкой в расчёте на 30-40% годовых, а несколькими сделками по 7-10% годовых

Сделки по переуступке до официальной сдачи дома проходят по ДДУ с регистрацией в юстиции, правильно? Как быть в таком случае с полученной за короткий период прибылью?

все ссылки посмотрите - там примеры конкретней некуда
это я не приводил старых примеров, ранее 2018 года

Посмотрел первые 3 ссылки, нигде не увидел, за сколько куплено, за сколько продано, профит такой-то. Только теоретическая цена в объявлениях. Дальше даже смотреть не стал ))

Хорошо знаю человека, который купил у Дискуса в 11 или 12 году треху 59 кв. на стадии котлована на Снежиной. Плюс тыщ 100 ушло в начало ремонта. В 17-м была продана за 2.5. Все это время ждал стройку, а потом документы. А теперь поделите профит на количество лет и двукратное падение рубля.

Сделки по переуступке до официальной сдачи дома проходят по ДДУ с регистрацией в юстиции, правильно? Как быть в таком случае с полученной за короткий период прибылью?

ну потратьте её или используйте в новой сделке
не понимаю в чём вопрос

или вы про отчётность в налоговой?
конечно, придётся отчитываться и платить НДФЛ с разницы между ценой покупки и ценой продажи

"покажите мне, хоть один сегодняшний новострой конкретный, в который можно было бы вложится с целью извлечения прибыли будущей?

да было много примеров удачных вложений в соседней ветке
просто вы, видимо, писатель, а не читатель
ссылки, не разделённые пустыми строками относятся к одному объекту"


я этих сказок про то, что было уже начитался до визгу!)
там есть масса вранья из разряда "люди говорят", подлинность которых невозможно проверить.
примеры удачных инвестиций кирпичных из прошлого, это один из пиар приемов сторонников кирпича.

Я ГОВОРЮ О ДНЕ СЕГОДНЯШНЕМ!
ибо инвестиции, делаются в момент текущий, с расчетом на будущее.
поэтому я и прошу показать мне объект для инвестиций - сегодняшний!
и причем тут "удачные" инвест истории из прошлого?..
примеры реальных инвест историй, заслуживают внимания лишь те, которые делаются тут, в открытую, на форумах - наперед! и которые может повторить любой желающий.


"пока вы с 2012 года пишете и теоретически обосновываете неизбежное падение рынка недвижимости - рынок недвижимости уже несколько раз рос и падал, рос и падал, рос и падал, и снова рос
те, кто хотел - уже заработали на этих волнах неоднократно .)

а вы всё пишете .))"

да не преувеличивайте... я ж знаю движения рынка...
замучились бы вы реально зарабатывать на этих "волнах!"
тут ликвидность очень низкая, двойное ценовое дно и двигающиеся "туда - суда" ценники предложения, как пустые надписи на заборе.
Я ЕЩЕ РАЗ ПОВТОРЯЮ!
НА НАШЕМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, НЕ РАБОТАЮТ, ДАЖЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ ФИНАНСОВЫЕ СПЕКУЛЯНТЫ!
ПОТОМУ ЧТО НЕ МОГУТ ТУТ ЗАРАБОТАТЬ...
поэтому, рассуждения и массы удачных инвест историй из народа, сказочно зарабатывающем на спекуляциях кирпичом - звучат смешно. и скорее по инерции тех далеких лет, когда кирпич сильно подорожал. + могут конечно быть отельные, случайные успехи в наше время.

в 2014 году, по кирпичным ценам проехал валютный каток. про который, типа все уже забыли...
вот в валюте, и ее движениях "туда - суда", действительно можно зарабатывать.
но уж никак не на движениях "туда - суда" кирпичных..

Сделки по переуступке до официальной сдачи дома проходят по ДДУ с регистрацией в юстиции, правильно? Как быть в таком случае с полученной за короткий период прибылью?

13 % если налоговая начислит, если не начислит срок давности 3 года
Юстиции уже давно нет, сейчас это называется росреестр , они данные в налоговую отправляют автоматически день в день.

13 % если налоговая начислит, если не начислит срок давности 3 года

начислит-неначислит, а штраф+пени выкатит
ну в любом случае эти доходы не скрыть, лучше показать в декларации и оплатить 13%
ну или налоговый вычет использовать

Штраф вроде тыща за неподачу , пени могут быть только если есть начисления, если нет то на что начислять на 0?

поэтому я и прошу показать мне объект для инвестиций - сегодняшний!

вы хотите спекульнуть?
вы же представляете инвестиции тупо спекуляциями (хотя это сложный комбинированный процесс)
хорошо, вот вам:

дождитесь старта продаж второго дома ЖК "Академия" (обещают в декабре 2019), если цены будут нормальные (пока мы этого не знаем) купите небольшую однёшку с хорошей планировкой, в феврале 2020 г. выставляйте на продажу немного дешевле цены застройщика, в марте на сезонном оживлении рынка её продадите, получите примерно 7-8% за 3-4 месяца, в годовом формате это 20-30%

можете не покупать, можете просто сделать виртуальную покупку, потом в марте либо посмеётесь надо мной, либо респектнёте
но если не реальная покупка - вы же опять скажете, что нет конкретики .)

или вы про отчётность в налоговой?
конечно, придётся отчитываться и платить НДФЛ с разницы между ценой покупки и ценой продажи

Конечно о налогах вопрос
ваши цифры доходности 40-50% - это уже с учетом выплаченных налогов? то есть без налогов вы получаете 53-63% годовых? Появилось ещё больше сомнений в ваших словах))

Ну и про заполнение 4-5 объектов в годовой декларации тоже отдельная тема, отдельного бухгалтера надо иметь.
И про сделки тоже отдельная тема. Покупаешь всегда на себя, то есть это личное присутствие на нескольких сделках по покупке в год, а потом на нескольких сделках по продаже. Встретиться на основной договор, завезти наличку/съездить в банк перечислить, забрать доки из юстиции, потом выставить обьяву, ездить на показы, встретиться на предварительный, встретиться на основной, забрать из юстиции... Короче работающему на другой основной работе человеку это нереально, нужно только этим заниматься.
Следить за своими 1-2 объектами каждые пару лет - это ещё более менее реально для работающего человека, а заниматься вот такими «краткосрочными вложениями» смогут единицы.

Штраф вроде тыща за неподачу , пени могут быть только если есть начисления, если нет то на что начислять на 0?

За неуплату или неполную уплату налога, возникшую в результате занижения налоговой базы, на физлицо может быть наложен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога или 40% при совершении деяния умышленно (п. 1, 3 ст. 122 НК РФ).
плюс пеня на штраф будет ежедневно капать
а налоговая известит о штрафе вас письмом, которое вы не получите и через пару лет пеня превысит стоимость квартиры
о штрафе и пенях узнаете, когда уже счета арестуют

Штраф вроде тыща за неподачу , пени могут быть только если есть начисления, если нет то на что начислять на 0?

Многие сейчас по другим причинам подают декларацию, как быть в таком случае? Подать, но не упомянуть эти доходы? Подозреваю, что это другой штраф, не просто за неподачу, а за ложные сведения

личное присутствие на нескольких сделках по покупке в год, а потом на нескольких сделках по продаже. Встретиться на основной договор, завезти наличку/съездить в банк перечислить, забрать доки из юстиции, потом выставить обьяву, ездить на показы, встретиться на предварительный, встретиться на основной, забрать из юстиции... Короче работающему на другой основной работе человеку это нереально, нужно только этим заниматься.
Следить за своими 1-2 объектами каждые пару лет - это ещё более менее реально для работающего человека, а заниматься вот такими «краткосрочными вложениями» смогут единицы.

это отличная иллюстрация того, что вы все воспринимаете инвестиции как депозит в банке - положил и забыл на год
чтобы инвестиции приносили доход нужно работать с ними
будь это хоть что - акции, металлы, валюта или инвестиции в производство
инвестиции в недвижимость (как и любые другие) - это постоянная работа ними, и постоянное внимание, и решимость действовать, и риск, конечно

рутинные действия можно, конечно, поручить специалисту
риэлтору какому-нибудь, например
это я про "выставить объяву, ездить на показы"

Ну и про заполнение 4-5 объектов в годовой декларации тоже отдельная тема, отдельного бухгалтера надо иметь.

это вообще смешно
раз в год по шаблону заполнить декларацию - вы уже и в этом проблему видите?

Если не ошибаюсь, то вы взяли 2 апартов в инских. Какой план? Это инвестиция на какой срок? Думаю сроки инвестирования в 3-4 мес, как предложено выше для второго дома академии многие считают нереальными, т.к это не тот инструмент из которого можно выйти несколькими кликами в торговом терминале. Как рядовому инвестору составить конкуренцию застройщику даже поставив -10% от актуальной цены застройщика. Допустим я покупатель, зачем мне брать по этим -10% у инвестора, если через год откроют продажи 3го дома и цена вероятно будет ниже на старте. Ладно ks567 известный вестник строительного апокалипсиса, но вот лично Вы в 2008-2009 уже занимались недвижимостью, инвестировали в нее? Помните что случилось тогда с ценами?