Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 2)
195026
1000
NYF
Тоже склоняюсь к тому,что через год,а возможно чуть раньше стоимость на первичном рынке начнет коррекцию в сторону снижения стоимости
vad200
Упадут продажи - уменьшится ввод жилья. Снизиться доходность застройщика.
Продажи упадут Предложение тоже упадет Застройщик начнет сокращать издержки,увольнять сотрудников,сжимать отделы продаж Вопрос,насколько хватит застройщика?
San44a
Застройщика хватит только на повышение цен в условиях дефицита ввода жилья...
wiza
Застройщика хватит только на повышение цен в условиях дефицита ввода жилья...
Только пока этим дефицитом в Новосибирске даже близко не пахнет )
Рустам80
На самом деле дефицит уже есть Интересных мест по пальцам пересчитать Все вокруг или рядом с пром.зонами Везде точечная застройка
adambereg1
ДОМ.РФ приготовил для выкупа квартир в Новосибирске 1,3 млрд рублей

В рамках реализации программы господдержки строительной отрасли ДОМ.РФ объявил следующие 10 аукционов на выкуп квартир у застройщиков. Общая сумма лимита составила более 6,7 млрд рублей...
В числе субъектов РФ, где объявлены аукционы, Новосибирская область (почти 1,3 млрд)...

Координатор по СФО НОСТРОЙ, руководитель Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко пояснил, что ДОМ.РФ хочет существенный дисконт — от 15% и выше
— В таких условиях застройщик чаще всего будет продавать дешевле себестоимости. Причем дисконт предполагалось считать от продажной цены средней за последние шесть месяцев, и ДОМ.РФ хотел забирать все оставшиеся квартиры в объекте, а потом выставлять их на рынок и зарабатывать на продаже, — комментирует эксперт. — Посмотрим результаты первых аукционов.



то есть ДОМ.РФ поступит как приличный спекулянт - предложит застройщику купить оптом остатки квартир в доме, тем самым устранит конкурента в лице застройщика и получит самостоятельно формировать ценовую политику по дому
ДОМ.РФ не застройщик, у него нет необходимости строительство продолжать, поэтому можно не спешить с продажей и недешевить
к тому же деньги то не свои - накачка наличкой из бюджета по программе господдержки в виде гарантий Минфина

так что потом не спеша будет реализовывать квартирки по спекулятивной цене - зато поддержит цены на рынке .)


adambereg1
а застройщику даже дисконт может быть выгоден - в некоторых случаях лучше выйти в ноль или пускай в небольшой минус, зато сохранить персонал (зарплата), не испортить кредитную историю или отношения с подрядчиками
потом, в более благополучной экономической ситуации отыграется на новом проекте
San44a
Тоже склоняюсь к тому,что через год,а возможно чуть раньше стоимость на первичном рынке начнет коррекцию в сторону снижения
- валюта дорожает;
- металл/бетон дорожают;
- комплектующие дорожают;
- кредитные деньги дорожают;
- подключение к сетям дорожает;
- стоимость ЗУ в норм местах увеличивается;
- стоимость работ увеличивается

что из этого может привести к снижению стоимости квадратного метра на первичном рынке?

Застройщики снизят объем ввода.
И, как вы сами написали, дефицит хороших мест уже виден.

Так что никакого снижения цены на первичном рынке лично я не жду.
180207
Так что никакого снижения цены на первичном рынке лично я не жду.
И будет город дорогого невостребованного бетона.
180207
Если смотреть открытые источники, то металлопрокат подешевел к ценам 2019, бетон не изменился. Приезжие работники подорожали? Сомневаюсь.
Деньги на стройку подорожали из-за эскроу это факт, значит нужно экономику проекта пересчитывать и строить быстро и эффективно как делает Сибирьинвест и СМСС, а не тянуть как та же Сибирь.
Рустам80
Помню, когда я покупала свою квартиру в новом доме КМС в 2004 году по 23 тысячи за квадрат, это казалось жутко дорого, и тогда шли во всю разговоры, что рынок перегрет, еще немного, и цены на жилье упадут, и это безумие, брать ипотеку сейчас, что строят много и скоро никто эти квартиры покупать не станет, будет все стоять пустое и никому не нужное.
Прошло 16 лет, разговоры все те же. И мир, и Россия прошли уже целую череду разных кризисов. А жилье все не дешевеет и не дешевеет.
Идёт дикая урбанизация.
Все едут в Город.

Но народ стал разборчивее.
400-500 штук квартир по 20 метров общей площади на Берёзовом в продаже уже несколько лет.
Народ решает переплатить, взять ипотеку, прыгнуть чуть выше, чем потом всю жизнь тратить на транспорт , на дорогу до инфраструктуры , рабочих мест и будущее своё и своих детей.

Понастроили дешёвки очень много, но это не хорошее жильё для долгой жизни.

Многие застройщики неюзабилити-проектов перестраиваются : меняют проекты , соединяют студии по 2-3 "на ходу", что бы поумневший народ хоть как-то привлечь в жильё пригодное для житья...
Рустам80
И будет город дорогого невостребованного бетона.
:dnknow: мне кажется тут нужно смотреть, что именно остается невостребованным

все стройки в нормальных локациях на сегодняшний день бывают распроданы до сдачи дома,
несмотря на высокую цену квадрата.
mgreat
23 тыс в 2004 году равны условным 60 тыс в 2020? Как раз в Вашем примере видно, что стоимость жилья выросла только в абсолютном выражении, а если брать зарплату, даже среднюю, то не факт, что стоимость квадрата не снизилась. Деньги другие сейчас
zodchy
23 тысячи было в еще не сданном на тот момент доме. Теперь, если верить объявлениям, примерная цена квадрата 75 тысяч. За это время вокруг снесли бараки и построили новые дома, район в целом благоустроился и развился.
Так что, рост как раз в 3 раза и получается.
Про зарплату не поняла вас. "Деньги другие" - в смысле зарплаты в среднем выросли более, чем в три раза, и теперь стоимость квадрата относительно зарплаты снизилась? Тут у меня, к сожалению, нет статистики. Относительно моей зарплаты соотношение на примере этой квартиры осталось прежнем.
mgreat
В 2004 средняя зп была 6740, в 2020 средняя зп 46674. Теперь понимаете, как дорого Вы взяли? )
А никак:улыб:из свежих домов только высотки фигачат. Немного есть 9 этажек длинномеров на ЕБ.
Появились одноподъездные 9 этажей урбан виллы у брусники и все. И то не сказал бы что продажи прут. За год 150 квартир продали судя по динамике выбора квартир.
Туда можно вложить.
На декабристов дома в среднем по 50 квартир = 3 дома первой очереди строятся, 27 квартир осталось в продаже.

генплан Никитина
180207
:dnknow: мне кажется тут нужно смотреть, что именно остается невостребованным

все стройки в нормальных локациях на сегодняшний день бывают распроданы до сдачи дома,
несмотря на высокую цену квадрата.
Огромная проблема в том, что у нас нормальных локаций всего несколько квадратных километров по городу наберется. И одними из главных показателей нормальной локации являются инфраструктура и отсутствие пробок.
И когда, наконец-то, в этом городе построят несколько новых станций метро, осовременят ОТ и начнут немного бороться с пробками, нормальных локаций станет гоооораздо больше. А пока этого нет, застройщики так и будут драть бешеные деньги с покупателя за нормальную локацию, прикрываясь якобы высокой себестоимостью.
mgreat
23тр в январе 2004 соответствуют 82,5 тр в январе 2020. Так что примерно на уровне инфляции получается.
представляете, какую цепочку строительной отрасли можно запустить, если грамотно осуществлять господдержку
а стройотрасль тянет за собой десятки смежных
так что, на мой взгляд, государству стоит вливать деньги в строительство и недвижимость - главное по уму это делать
Нужно создавать стимулы для реальной экономики, в первую очередь в сфере МСБ, то есть для повышения уровня доходов граждан = повышение внутреннего потребления за счет личных средств этих самых граждан. А вся эта "социалка" и дотации... уж больно напоминает модель одного социалистического государства, канувшего в лета... Страна - перевертыш (понятий и сознания)
а застройщику даже дисконт может быть выгоден - в некоторых случаях лучше выйти в ноль или пускай в небольшой минус, зато сохранить персонал (зарплата), не испортить кредитную историю или отношения с подрядчиками
потом, в более благополучной экономической ситуации отыграется на новом проекте
Многим проще обанкротиться, а для нового проекта сляпать очередную ОООшку :хммм:
Рустам80
в 2004 году у большинства были серые зарплаты, поэтому и статистика такая имхо.
Мой личный опыт, как писала выше, по соотношению ЗП/квадрат жилья совсем другой.
Если правы вы, так это же наоборот прекрасно - доходы населения растут, жилье становится все качественнее и доступнее! Значит, предпосылок к снижению стоимости жилья в рублях опять нет.
Так что все растет и цветет, и это прекрасно!
adambereg1
представляете, какую цепочку строительной отрасли можно запустить, если грамотно осуществлять господдержку
а стройотрасль тянет за собой десятки смежных
так что, на мой взгляд, государству стоит вливать деньги в строительство и недвижимость - главное по уму это делать
А я не пойму, зачем государству вообще с кем-то делиться, а не забрать строительство в свои руки. Хотя бы многоэтажное городское строительство. При грамотном подходе одни плюсы.
OLDMAN
Соглашусь с вами. Так что натурально дешеветь у нас недвижимость начнет только в случае дефляции.
Сценарий какой-нибудь глобальной катастрофы, когда в Новосибирске не станет ни работы, ни света, ни воды я не вижу смысла рассматривать в данном контексте.
mgreat
С учетом текущих доходов и расходов, жилье, к сожалению, доступнее не становится.
Рустам80
Ну смотрите, не сходятся концы с концами тогда.
Выше писали, что зарплаты выросли намного больше, чем цена квадрата, а значит, квартиры подешевели.
Теперь вы пишите, что с учетом расходов жилье доступнее не становится. Продукты питания стали намного дороже, что ли, или одежда? На что в долях от зарплаты стало тогда уходить больше денег, если на квадратные метры их, по мнению некоторых, теперь уходит меньше?
mgreat
Я не писал, что зарплаты выросли намного больше, чем цена квадрата, это Ваши додумки )
А жилье что тогда не было доступным, что сейчас.
180207
Мы можем сколько угодно говорить о том что дорожает,а что дешевеет,но если спрос будет падать,то и стоимость предложения будет падать!
Как пример стоимость авиабилетов Спрос упал,самолеты полупустые летают И стоимость билетов упала А ведь тоже все говорили,что керосин дорожает,обслуживание дорожает,валюта дорожает ...
Рустам80
Разве? Выше именно вы написали, что средняя ЗП по Новосибирску выросла почти в 7 раз, чего, несомненно, не скажешь про средний квадратный метр.
Стоимость квадратного метра на сегодняшний день очень сильно завышена! Это ненормально кода стоимость студии с октября 2019 с 2300 растет до 2900 в мае 2020 При таких "хотелках" не одна льготная ипотека не поможет!
mgreat
Разве? Выше именно вы написали, что средняя ЗП по Новосибирску выросла почти в 7 раз, чего, несомненно, не скажешь про средний квадратный метр.
Если Вы дальше посмотрите, то я так же упомянул и расходы.
San44a
Стоимость квадратного метра на сегодняшний день очень сильно завышена! Это ненормально кода стоимость студии с октября 2019 с 2300 растет до 2900 в мае 2020 При таких "хотелках" не одна льготная ипотека не поможет!
Некоторые люди считают это нормальным. Мало того, утверждают, что стоимость жилья (в кризис!) будет увеличиваться. Если такое действительно случится, то либо в нашей стране не действуют законы экономики, либо отсутствует здравый смысл.
Рустам80
Если Вы дальше посмотрите, то я так же упомянул и расходы.
Да, я посмотрела, и спросила вас, на что, по-вашему, настолько сильно выросли в итоге расходы.
Ведь даже если все расходы выросли так же, как зарплата, в 7 раз, то кирпичи только в 3 раза, получается, жилье все равно должно было стать доступнее, его доля в ЗП уменьшилась в итоге в 2 (!!) раза, получается.
Если раньше человек мог заработать, откладывая по 50% своей зарплаты, на тот квадрат за 8 месяцев, то теперь за 4!

Да, и ипотека подешевела в два раза, если сравнивать процентные ставки.
San44a
Стоимость квадратного метра на сегодняшний день очень сильно завышена!
почему?

с моей точки зрения маржинальность в стройке в последние годы упала
mgreat
Что-то Вы не так считаете, слишком красиво получается ) Но пересчитывать, извините, мне некогда )
Эвона как-3

Никахаус жмРодники
...
Кроме того, действует льготная ипотека: ипотека под 0,7% до момента окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию (это около двух лет), а затем 4,7% или 3,3% на весь период кредитования. Этот вариант подходит для семей с детьми. Или для всех новосибирцев: предусмотрена ипотека 2,1% до сдачи дома, а после — 6,1%. Или 4,7% на весь период кредитования.**

** C 12.05.2020 по 30.06.2020 г. в рамках программы кредитования Сбербанка «Госпрограмма-2020» можно приобрести квартиру на первичном рынке у юридического лица как на стадии строительства, так и готовое жильё от застройщика по ставке от 6,1% годовых на срок кредита от 12 до 240 месяцев у ООО СЗ «ВИРА-Строй-Девелопмент» и ООО СЗ «ВИРА-Строй-Н» при условии проведении сделки с услугой «Электронная регистрация права собственности», а также оформления страхования жизни и здоровья заемщика в аккредитованных ПАО Сбербанк компаниях. При отказе заемщика от страхования жизни и здоровья процентная ставка увеличивается до 7,1% годовых.
180207
ваша точка зрения на чем основывается?
San44a
на том, что если сложить стоимость ЗУ, стоимость подключения коммуникаций, строительных материалов и всего остального, то квадратный метр обходится застройщику очень недёшево
Рустам80
Что-то Вы не так считаете, слишком красиво получается ) Но пересчитывать, извините, мне некогда )
Если вы не считали, тогда как узнали, что я считаю не так? Возможно, ошибка как раз в ваших расчетах.
Очень часто то, что мы прикинули на глазок и затем расцениваем как "так и есть" , на практике оказывается очередным заблуждением, если все проверить в цифрах.
180207
Все что вы написали это догадки Никаких цифр... А вот когда у покупателя доходы не увеличиваются,а наоборот падают,при постоянно растущей стоимости не к чему хорошему не приводит Сначала он ищет альтернативу,а после вообще теряет интерес к недвижимости
180207
на том, что если сложить стоимость ЗУ, стоимость подключения коммуникаций, строительных материалов и всего остального, то квадратный метр обходится застройщику очень недёшево
Да. Но не по 75-85тыс за квадрат же?
San44a
Стоимость квадратного метра на сегодняшний день очень сильно завышена!
я у вас тоже не наблюдаю цифр:)

мои догадки основаны на том, что я представляю из чего складывается себестоимость строительства,
исходя из этого, я и предполагаю, что объемы ввода снизятся, а цена квадрата нет.

А вот когда у покупателя доходы не увеличиваются,а наоборот падают
ну так а для чего весь этот цирк с конями, льготная ипотека, сельская ипотека, ипотека на срок строительства,
ипотека с субсидированной ставкой от застройщика

именно для того, чтобы поддержать хиреющий спрос
Я конечно понимаю что никто не читает проектные декларации. Но рекомендую изучить на досуге.
Там много нового появилось. В том числе и стоимость подключения к коммуникациям и стоимость домов.
А с учетом как умеют строители раздувать сметы а потом экономить, цены не более 40 тыс. по входу у них:улыб:
Так же можно порыскать по инету, есть инвест сайты на которых предлагают инвистировать в стройку многоквартирников в москве в районе мкад, там тоже указана себестоимость около 40 тыс. за квадрат.

Чушь все это про дорогую землю и подключение. Пока пипл хавает этот говнострой, так все и будет.
Опять же посчитать всегда можно, все данные есть в открытых источниках.
Даже если земля стоит в среднем в центре 50 млн. под свечку в 20 этажей. То на этаж 2.5 млн на 10 кв. это 250 тыс. 10% от стоимости максимум. Такие же цены на все подключения.

Поэтому свой дом строишь и получается по 25 тыс. за квадрат.
vad200
многоквартирников в москве в районе мкад, там тоже указана себестоимость около 40 тыс. за квадрат
в москве норма строительства - панельные 17-25-этажки (серии П-44Т, КОПЭ-М Парус и П-3М), то, что у нас считается за дешёвку и стоит соответстенно
я сам жил в таких в Свиблово и в Жулебино

в Новосибирске несколько иной стандарт для нормального жилья
и себестоимость тоже иная




кстати, поэтому московские застройщики ни одного проекта в Новосибирске не осилили - привыкли строить при другой норме прибыли
adambereg1
Я прикидывал по декларации "дом на Чаплыгина" получалось порядка 120 тыр себестоимость. Но там извините всего 35 квартир, центральная вентиляция и другие моменты которых нет в типичном комфорте ( или как его любят у нас величать бизнеса классе)
Рустам80
В 2004 средняя зп была 6740, в 2020 средняя зп 46674. Теперь понимаете, как дорого Вы взяли? )
ну это вы считаете по официальной статистике, видимо
в Новосибирске средняя зарплата в 2004 году была 15 тыс.руб., я вам как тогдашний работодатель утверждаю - как вам справедливо отметили, в те годы большая часть зарплаты была серой и чёрной
а сейчас уж точно не 46 тыс., а 38463 руб. (и это по официальным данным), а в реальности сколько?

но цена недвижимости измеряется спросом и возможностями покупки
поэтому не только зарплатой регулируется, но и кредитными возможностями, которые сейчас в о много раз доступнее
в 2004 году ипотека только начиналась, получить её могли единицы, требования банков были высокими, а процентная ставка была от 14,5% годовых ("от", это значит, что и 17-18%)
adambereg1
В в соседней ветке "дешевку пиарите" По цене кирпича!
180207
Цифры все в прайсах застройщика Еще вчера был кирпич за 60,а сегодня панель за 80
San44a
Еще вчера был кирпич за 60,а сегодня панель за 80
покупайте у ГК Союз - у них и по сейчас панельные дома по 60тр, 55тр, 50тр, и даже по 47 тр за кв.м
adambereg1
Когда аргументов нет,то остается только "посылать покупать":)