Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 2)
194636
1000
adambereg1
думаю что это очень неумным нужно быть, чтобы не имея первоначального взноса, но имея на руках жену в декрете и новорожденного ребенка кидаться в ипотеку используя маткапитал
NYF
думаю что это очень неумным нужно быть, чтобы не имея первоначального взноса, но имея на руках жену в декрете и новорожденного ребенка кидаться в ипотеку используя маткапитал
вы рассуждаете, как будто с другой планеты
так очень часто и бывает
молодая семейная пара, ребёнку два-три года, оба работают, на двоих доход тысяч в сто
для банка они хорошие заёмщики и запросто могут получить 2-4 кредитных миллиона
если бы у них был первоначальный взнос
но накопить полмиллиона не очень получается - то новый телевизор нужен, то новый айфон, то для машины комплект резины
большинство 25-30-летних так и живут, с колёс, не утруждая себя финансовой дисциплиной и накопительством, не отказывая себе в удовольствиях и хотелках... да даже и многие из 40-летних
хотя ипотеку они потянут без проблем
и даже досрочно закроют ипотечный кредит, лет за пять
NYF
думаю что это очень неумным нужно быть, чтобы не имея первоначального взноса, но имея на руках жену в декрете и новорожденного ребенка кидаться в ипотеку используя маткапитал
считаете, что лучше ежемесячно платить аренду?
adambereg1
считаете, что лучше ежемесячно платить аренду?
Не думал что когда-нибудь скажу такое, но да. Считаю что если не обзавелись собственной недвижимостью до рождения ребенка, то аренда лучше ипотеки под маткапитал. Больше простор для маневра.
adambereg1
Это у вас рассуждение как у человека с другой планеты...Доход в сто тысяч и при этом нет первоначального взноса нет и вся надежда только на капитал
NYF
аренда лучше ипотеки под маткапитал. Больше простор для маневра.
На мой взгляд, аренда снижает простор для маневра...
Сравнивая нынешние ипотечные и арендные ставки - ипотека сейчас равна или дешевле аренды
При аренде есть два варианта: доход нормальный - снимаешь и живёшь отдельно от родителей/тёщи/свекрови, дохода нет - завязываешь свою гордость в узелок и живёшь с родителями/тёщей/свекровью... и так всю жизнь...
При ипотечной квартире те же два варианта, но с учётом прогнозируемого роста цен закрываешь ипотеку через пять семь лет и вариантов становится гораздо больше...
San44a
Доход в сто тысяч и при этом нет первоначального взноса
Вы удивитесь, но большинство так и живёт - при ста тысячах дохода накопить также сложно, как и при доходе в пятьдесят или тридцать
adambereg1
Лично я тоже за аренду Она по всем расчетам пока более выгодная
San44a
для меня - не очевидно...
давайте напишем расчёты - вы свои, а я свои
чтобы сравнить
adambereg1
Пожалуйста.. Метро Золотая нива Жил.массив на Лежена 1к квартира со скромным ремонтом стоит около 3200 Берем первоначальный взнос,как раз материнский капитал Ипотека на 20 лет При этом ежемесячный платеж будет около 26000+к этой сумме коммуналка без света и воды она составит около 2300 Итого ежемесячный платеж как минимум 28000-28500 И это мы не берем в расчет страховки ежегодные А если еще учесть,что придется вкладываться в мебель и производить периодический ремонт
Стоимость аренды в этом месте от 16000 (самая скромная квартира с необходимым набором мебели и техники)-23000 Достойная квартира,полный комплект +к этой сумме оплачивается свет и вода
Математика на лицо! Разница от 6000-12000 рублей в месяц
San44a
первоначальный взнос,как раз материнский капитал Ипотека на 20 лет При этом ежемесячный платеж будет около 26000+к этой сумме коммуналка без света и воды она составит около 2300 Итого ежемесячный платеж как минимум 28000-28500
так то всё верно
но это вы обычного заёмщика посчитали, с кредитной ставкой 9.5-10%
а если это семья с двумя детьми, то ставка уже льготная - 6%, а у многих банков (у того же Сбера) и 5%
в этом случае ипотечный платёж уже составит около 16-17 тыс. руб.

но даже если и обычная ставка 9,5%
всё таки очень много плюсов взять ипотеку, даже если ипотечный платёж в данный момент выше арендного
- на ближайшие лет 10-15-20 сложно спрогнозировать как будет развиваться экономика России, но печальный опыт говорит, что инфляция никуда не денется, рубль будет обесцениваться, цены и на жильё, и на аренду будут расти, в возможно и зарплаты... а ипотечные выплаты нет
- возможно ипотечная ставка в ближайшие годы будет снижаться - до 6-7%, а значит уже не только льготные ипотечники будут платить 16-17 тыс., но и обычные заёмщики... разумно будет рефинансировать ипотеку на лучшие условия - и это выгодно именно рефинансировать, а не брать квартиру, когда уже ставки упали
- если заёмщик нестарый человек, у него могут меняться жизненные условия - жена выходит из декрета, идёт карьерный рост, появляется дополнительный доход... можно гасить ипотеку досрочно или уменьшать срок
проходит лет семь-десять - и вы собственник квартиры

если же у вас арендные платежи - они растут вместе с инфляцией и вы всегда будете платить эту аренду, до конца жизни
либо вам всё равно придётся покупать квартиру
но уже в новых жизненных и экономических условиях - и не факт, что они будут лучше, чем сегодня
adambereg1
В этот раз я сильно согласна с вами
А по поводу нового от Путина, так да, рожать будут чаще, и как ни жаль, но какой то определенный процент из-за бабла..а поэтому, из нынешних 3 детских домов города Новосибирска, (которые сейчас называются Центрами помощи детям-сиротам), опять постепенно придем к 15 учреждений интернатного типа, как было на начало двухтысячных годов.

Это к тому, что изменения, всвязи с сегодняшними изменениями не заставят себя долго ждать ни в недвижной отрасли, ни в социальной.
adambereg1
[цитата/]
так то всё верно
но это вы обычного заёмщика посчитали, с кредитной ставкой 9.5-10%
а если это семья с двумя детьми, то ставка уже льготная - 6%, а у многих банков (у того же Сбера) и 5%
в этом случае ипотечный платёж уже составит около 16-17 тыс. руб.

Если это семья с 2 детьми, то считать нужно уже 2ку минимум )
Не будет там 16-17платеж, и расходы на двоих детей заберут в 2 раза больше от семейного бюджета.
В 20 летнюю кабалу не представляю как впрягаться с 2мя детьми. Их двоих заводить то без жилья не стОит )
Ngs2nik
Если это семья с 2 детьми, то считать нужно уже 2ку минимум )
я же по двушкам считал - в районе Золотой нивы можно купить 2к в хруще за 3100-3300
или на первом этаже в панельной 9-этажке
или маленькую 2к студию в сданной новостройке за 3200-3300


не представляю как впрягаться с 2мя детьми. Их двоих заводить то без жилья не стОит )
ну а если уж родился - то тем более надо решать жилищный вопрос
adambereg1
Слишком всё оптимистично.
Или Вы жили последние 20-30 лет не в России или в профессии 2-3-5 лет максимум.
Данных по рисках, по теории рисков, по страхованию у Вас вообще нет.
От слова ноль, абсолютно! Куда делись все виды рисков, которые реализуются
в России по полной? Очки радужные завезли и раздают бесплатно? Где это всё?
А сегментация населения по доходам? Почему у Вас только группа
"средний высший" рассматривается по доходам? Это всего 10-20% от массы.
И они в своём большинстве уже обеспечены или уже загружены ипотекой,
которую закрывают досрочно и "живут"...
Рожает за деньги и покупает жильё "без царя в голове" совсем другая аудитория!
Читаю Вас как рекламную агитку.
Вроде всё правильно и "летайте самолётами аэрофлота".
Но очень отдалённо от жизни, судя по реально происходящим событиям
в России и недвижимости.
-------------------------------------------------------------------
Баранкин, будь человеком!
wiza
Слишком всё оптимистично.
а у вас получилось слишком эмоционально .)
по делу есть что сказать?

в результате как рынок недвижимости отреагирует?
wiza
Почему у Вас только группа
"средний высший" рассматривается по доходам? Это всего 10-20% от массы.
топик называется "Инвестиции в недвижимость" - это как раз те 10-20% от массы
.)
adambereg1
Вы выдаёте прогнозы не относящиеся к реальности.

Когда рекламировали за апартаменты на Инских холмах
было много реальнее и жизненнее. Даже интересно )
NYF
В нижнем ценовом сегменте возможно...Еще пару лет простоит Сибирь и Дискус, впаривая пеналы на выселках
Деньги растекутся по всему рынку недвиги равномерно, но с временным лагом. Из повысившегося эконома народ пойдет в комформ, а оттуда в бизнес-сегмент.
wiza
Вы выдаёте прогнозы не относящиеся к реальности.

Когда рекламировали за апартаменты на Инских холмах
было много реальнее и жизненнее. Даже интересно )
это же не моя личная ветка, выдавайте и вы свои прогнозы .)

я сам инвестор и пишу про то, во что верю, высказываю свои идеи и ожидания от рынка недвижимости
сейчас я уверен, что цена квартир в Новосибирске вырастет на фоне ожидания реализации вчерашних путинских обещаний и те, кто купил недвижимость в 2018-2019 годах - молодцы

а как по вашему -
в результате как рынок недвижимости отреагирует?
Developer
Давайте немного посчитаем.
Берем семью "живущую с колес" без первоначального взноса как предложил adambereg1. Доход 100 тыр в месяц
Ребенок родился после 1.1.2020 , доход семьи стал 50 тыр/мес. Получили маткапитал 466 тыр. Решили покупать условную однешку за 2М рублей в Радуге Сибири под 9% годовых. На 20 лет платеж получается 14тыр/месяц. Пока дом не сдастся живут с бабушками /дедушками. Остаток средств 36 тыр/мес. На 3-х явно маловато, а если работающий родитель потеряет работу, накоплений то нет? Разумнее подождать момента когда декретник выйдет на работу, значит уже имеем задержку в выходе этих денег на рынок на 1,5-2 года. Честно говоря не думаю что эти деньги попадут в бизнес сегмент, хотя сейчас все кому не лень относят свои стройки к бизнесу.
NYF
Понятно, что одномоментно деньги не выльются на рынок недвиги, детей еще родить надо для начала. И это процесс не на один год. Но держим в уме, что вторичку также будут покупать и тут по цепочке деньги пойдут дальше - от окраин к центру, от эконома к комфорту и бизнесу. Есть примеры даже за прошлый год, когда эконом сильно подрос, это послужило для некоторых своеобразным толчком для продажи эконома и покупки комфорта.
NYF
Разумнее подождать момента когда декретник выйдет на работу, значит уже имеем задержку в выходе этих денег на рынок на 1,5-2 года.
а ожидания?

вспомните осень 2018 - зиму 2019 годов
на ожиданиях эскроу-счетов недвижимость росла девять месяцев, а когда событие всё-таки наступило (1 июля 2019 г.) уже все повышения были отыграны и роста уже не было

так и в случае с новыми маткапиталами
на рынок сейчас не выйдут те, кто родил после 1 января 2020,
но выйдут те, кто ожидают естественного роста, те, кто ждал дальнейшего снижения ипотечных ставок, например
или кто верил в неминуемое лопание пузыря недвижимости и резкое подешевление жилья в РФ
или инвесторы, в расчёте на будущий рост цен

так что рост цен может начаться именно сейчас, а через 1,5-2 года продолжиться из-за давления новых маткапитальщиков
adambereg1
Вам все выше уже ответили Есть как и плюсы,так и большие риски С учетом того,что мы живем в России рисков больше
Автоинформатор
а вот вопрос - при рождении тройни все три маткапитала можно активировать?
adambereg1
И чего добились ростом 2018-2019 в сегменте новостроек, того что на многих обектах застройщики остаются с не проданными квартирами после сдачи, но цены не снижают. Реальный пример, в 2018 можно было продать в локации Х вторичку за 70тыр/м2 и купить первичку с сдачей через 6 месяцев в локации Y за те же 70. Сейчас вторичка в Х стоит около 75 , если конечно нужно продать, а не продавать, но первичка в Y со сдачей через год -два , уже по 100-120, на лицо явное надувание пузыря, я бы не рискнул инвестировать на таких уровнях, тем более $2000 за квадрат в Новосибирске в ординарном в общем то ЖК это уже перебор.
NYF
И чего добились ростом 2018-2019 в сегменте новостроек, того что на многих обектах застройщики остаются с не проданными квартирами после сдачи, но цены не снижают. Реальный пример, в 2018 можно было продать в локации Х вторичку за 70тыр/м2 и купить первичку с сдачей через 6 месяцев в локации Y за те же 70. Сейчас вторичка в Х стоит около 75 , если конечно нужно продать, а не продавать, но первичка в Y со сдачей через год -два , уже по 100-120, на лицо явное надувание пузыря, я бы не рискнул инвестировать на таких уровнях, тем более $2000 за квадрат в Новосибирске в ординарном в общем то ЖК это уже перебор.
Вот что обязательно нужно знать про инвестиции:)
NYF
первичка в Y со сдачей через год -два , уже по 100-120, на лицо явное надувание пузыря
ну вот у тех, где 100-120 тр там и не продаются квартиры
у норм застройщиков с нормальными ценами в нормальных локациях ко дню сдачи дома практически квартир не остается (остаются неудобные или совсем большие)
ГК Строитель (Джет2, Традиция, Эрмитаж), Расцветаи, Брусника (Евроберег), ЗАО Береговое (Марсель), СДС Финанс (Венеция), дома СибирьИнвеста, дома Стрижей, дома КМСС
у них нет проблем с продажами
adambereg1
Все они начинали и продолжают строить по старым правилам И почти все основную часть квартир к июлю 2019 распродали
adambereg1
Угу. Именно поэтому у СибирьИнвеста в локации Y в сданом в 2018 году такой слоган на сайте "Последние 10 больших квартир в новом кирпичном доме! " и всего-то за 90 тыр/м2 и почти все меньше 100м2
NYF
у СибирьИнвеста в локации Y в сданом в 2018 году такой слоган на сайте "Последние 10 больших квартир в новом кирпичном доме! " и всего-то за 90 тыр/м2 и почти все меньше 100м2
на Маковского?
ну остаток 10 квартир из 230 (в двух домах) - это что, не успех продаж?
у некоторых застройщиков в некоторых домах годами несколько неудобных квартир висят (6 звезд, например, или Эталон)
ну и пускай висят
это не отражает ситуацию на всём рынке
adambereg1
В ЖК "Красный проспект" тоже висят и в сдавшейся "Золотой ниве" тоже. Возможно все-же не стоит ждать дальнейшего разогрева рынка, а рассмотреть тот же маткапитал как способ не допустить быстрого сдувания пузыря. Ведь не всегда РН рос, как не всегда росли валюты к рублю или стоимость"голубых фишек" российского рынка. Откуда надежда на продолжение роста недвижимости?
adambereg1
это же не моя личная ветка, выдавайте и вы свои прогнозы .)
Тут как всегда, прогнозы выдают желаемое за действительное :biggrin:

Стоимость первичного жилья в 2020 году вырастет на 10% в крупных городах России.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов рассказал, что цены на вторичное жилье увеличатся на 6%.

В новостройках, где хорошо идет продажа квартир, цены могут возрасти на 15%, сообщил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. По словам президента группы компаний «Основа» Александра Ручьева, в наиболее привлекательных проектах жилье может подорожать более чем на 20%.


(с) https://t.me/timesru

Люблю я лукавство относительных величин :biggrin:
Автоинформатор
Расширение программы маткапитала обеспечит дополнительный спрос на рынке жилья как минимум на 6 млн кв. метров в год

По подсчетам ДОМ.РФ, нововведения затронут около 1,3 миллиона российских семей.
В результате недвижимость смогут приобрести семьи, ранее не имевшие такой возможности, а части семей это позволит сделать выбор в пользу более комфортного и просторного жилья. Увеличение спроса и предложения на рынке жилья приведет к повышению сбалансированности и устойчивости жилищного рынка страны, жилье станет более доступным для граждан, а у девелоперов появятся новые возможности для реализации проектов жилищного строительства.
adambereg1
По данным международной консалтинговой компании Savills объем мировых инвестиций в недвижимость в 2019 году составил $1,8 трлн (также, как в 2018 году).

Инвестиции в офисы и жилье выросли на 6% в каждом из этих сегментов. Вложения в индустриальную недвижимость увеличились на 3%. Инвестиции в сферу ретейла упали на 21%.

По прогнозам экспертов, в 2020 году сегмент офисной недвижимости на рынках крупнейших городов мира станет главным объектом внимания инвесторов. Однако в условиях ограниченного круга возможностей и рекордно низких значений арендной доходности многие игроки рынка будут вынуждены искать другие варианты для вложений. Следовательно, альтернативные активы, такие как студенческое жилье, многоквартирные дома, коливинг-проекты и центры обработки данных, станут мейнстримом среди инвестиционных объектов, прогнозируют эскперты.
РБК


На рынке недвижимости России в 2019 году объем инвестиционных сделок достиг 4,1 млрд долларов. Это на 41% выше результата предыдущего года, сообщает компания JLL.

На сектор офисной недвижимости пришлось 33%. Самой крупной сделкой стало соглашение Райффайзенбанка с ГК «Эталон» о строительстве офиса на территории бизнес-парка Nagatino i-Land.

Второе место занимает сектор торговой недвижимости с 30%. Среди крупных сделок – покупка AO «Сбербанк Управление Активами» торгового центра «Речной» и приобретение компанией PPF Real Estate Russia торгового центра «Невский Центр».

Третье место отдано сектору жилой недвижимости (24%).

Инвесторы также активно интересовались в 2019 году гостиничным сектором. Объем инвестиций в него возрос в пять раз, что позволило увеличить долю сегмента с 2% до 6%.
arendator.ru
San44a
Извините, я что-то не понял. Но по окончании выплат ипотеки у вас остается квартира, а при аренде что? Бублик без масла?
dimara
:biggrin: по тем расчётам, не вдаваясь в их корректность, останутся 1,44-2,88 млн.руб. сэкономленных денег, при том, что инфраструктуру арендного жилья будет поддерживать в рабочем состоянии собственник, а не арендатор - то есть у него не будет расходов на ремонт, покупку новой стиралки, замену смесителя и т.п.
Алексий
останутся 1,44-2,88 млн.руб. сэкономленных денег
это разница между арендой и ипотекой накопленная за двадцать лет?


на мой взгляд, платить аренду двадцать лет - это отложить решение жилищной проблемы на двадцать лет
а что потом?
всё равно залезть в ипотеку но уже на следующие двадцать лет?
или надеяться на наследство от богатого дядюшки из Канады?

а если нет, то лет в 55-60 можно оказаться в ситуации, когда нет возможности ни ипотеку взять, ни аренду платить, ни накоплений не иметь
adambereg1
Ну там потому и ржущий смайлик, потому как много очень не учитывается и в тех расчётах, и в моём перемножении *12мес*20лет :biggrin:
Ну и упираться тоже не стоит в "решение жилищной проблемы".
Грубо, если помянутые там 3,2 млн. не рассматривать как что их нет и ипотека, а что они есть на руках, и тупо не покупать ничего, а положить под 6% годовых (реальная сейчас ставка, судя по веточке "куда сделать вклад") - то вот они тебе 16 т.р. на аренду квартиры :biggrin:
Понятно, что в написанном тоже до фига допущений, не учитываются инфляция, надёжность банковской системы, кретинизм правительства и т.д. и т.п.
Всем привет!
У кого какие мысли по поводу инвестирования в 2020 году?

Рассматриваю в пределах 3500-3700 (2000 наличкой, остальное ипотека). Приглядываюсь к Академии, Расцветаю на Шамшиных. Быть может есть более интересные предложения? Делитесь:улыб:
adambereg1
на мой взгляд, платить аренду двадцать лет - это отложить решение жилищной проблемы на двадцать лет
а что потом?
Ну если из сэкономленных денег отложил себе на покупку квартиры, то в чем проблема? Да и не факт, что человек будет 20 лет жить в одном регионе.
Developer
Тем более идёт массовая реклама и продвижение американо-европейского стиля жизни. Когда не нужно владеть недвижимостью, не нужно привязываться к одному "родному"региону, менять работу по 5-6-20 раз раз и ехать туда, где эта работа есть и за неё платят-хороший тон.
Аренда, съём, коливинг, кампус, казённое жильё, доходные дома, дома из гипсокартона и вагончики, трейлеры...
----------------------------------------------------------------------
радужные цвета - не наше будущее (с)
wiza
Аренда, съём, коливинг, кампус, казённое жильё, доходные дома, дома из гипсокартона и вагончики, трейлеры
уверены, что в 60-70-80 лет вам понравится такой образ жизни? .)
или вы его сможете финансово себе позволить?
большинство нынешних пенсионеров выглядят очень финансово печально
Developer
Ну если из сэкономленных денег отложил себе на покупку квартиры, то в чем проблема?
ну мы тогда с вами возвращаемся к вопросу, который я уже неоднократно задавал в этом топике - в чём хранить?
на банковском счету? за двадцать лет многое может случиться с банком, с рублём, с государством




https://forum.ngs.ru/board/newbulding/flat/2031677601/?fpart=18&per-page=50#Post2034550891
в чём тогда сохранять?
я много раз задавал этот вопрос
СКВ? золото? акции? облигации?
Алексий
San44a
Математика на лицо! Разница от 6000-12000 рублей в месяц
Алексий
останутся 1,44-2,88 млн.руб. сэкономленных денег
согласен, что если эти деньги не проедать, а грамотно инвестировать (или хотя бы сохранить), то их хватит для покупки жилья к старости
вопрос только в одном - как безрисково инвестировать, чтобы не потерять
adambereg1
Поставлена задача - уменьшить платежи и любые изъятия из бюджета для ОБЩИХ пенсионеров.
Сейчас их , пенсионеров 42 миллиона.
Будет больше.
Сточки зрения государства пенсионеры - это не то , что нужно.
Нужны имиджевые поступки с пенсионерами для - и не более того.
Плюс "игры" с деньгами ПФРФ.
Нововведения с Самозанятыми, которые платят 4-6% ещё 8 лет , но не имеют пенсии.
И прочие штуки с пенсионным возрастом , до которого доживает меньше половины людей.
Плюс каждые 3-5 лет новая малоудачная игра с "очередной" пенсионной реформой.
Через 10-15-20 лет предпринимаемые меры дадут свой результат и оставшимся хватит.

Про личное - уверенности нет.

Жить на пляже в вагончике можно только в Калифорнии...
Менять место жительства и жильё спокойно можно только
выпускнику детдома, военного училища или представителю
народа.
Пока с экономикой жилья твориться показуха и трэш, где посредники
раньше занимали ведущее место в торговле метрами, а сейчас
борются всеми методами за место под "солнцем с икрой".
wiza
"Менять место жительства и жильё спокойно можно только
выпускнику детдома....."

Нельзя.
ИРУСЯ
Ируся, Вы дадите ребёнку квартиру.
Её придёт и купит "бандит с большого АН".
Или вообще не даётся ничего - просто "в поле и очередь".
Так делалось и делается до Вас и после Вас.
И пошёл детдомовец куда-нибудь менять своё место и жительство...

Закон то поправили по запрет смены собственника продажей, дарением, залогом или иными методами первые 5-10 владения выпускником детского дома данной ему квартиры?