Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 2)
194460
1000
mgreat
Это право слово такие пустяки, что аналитику от недвижимости на них обращать внимание не стоит. Сказали что цены будут рости, значит не смейте спорить ;))
Автоинформатор
Сносят здание НЭВЗ на Красном (СибЯрмарка). Никто еще не узнавал кто и что там строить будет?
adambereg1
удешевление ипотеки неизбежно приведёт к росту цены жилья

В странах, где ставки по ипотеке в национальной валюте в 3-4 раза ниже, чем в России, и стоимость квадратного метра выше в те же 3-4 раза.
Очень однобоко. С развитыми странами с другими ценам в принципе сравнивать нельзя, там и другие и другая инфраструктура и другой климат.
destr5
Сносят здание НЭВЗ на Красном (СибЯрмарка). Никто еще не узнавал кто и что там строить будет?
насколько помню, "Новый мир - ХиМеталл" планирует продолжение Льва Толстого
adambereg1
К росту цен приведет,но кому они будут нужны при таких ценах? Даже при сегодняшнем соотношении цена квартиры-стоимость ипотеки-доходы жителя города Новосибирска покупка становится очень накладной и не выгодной
Автоинформатор
из инстаграмма Марата Хуснуллина
Провёл встречу с губернатором Новосибирской области Андреем Травниковым @travnikov.andrey Обсудили как можно ускорить развитие региона.
Губернатор попросил помочь с взаимодействием с Федеральным фондом дольщиков. Дам поручение ускорить подписание соглашения с областью.
Ещё один важный для Новосибирска вопрос- развитие транспортной инфраструктуры вокруг ледового дворца, который примет матчи молодежного чемпионата мира по хоккею в 2023 году. Этот вопрос отдам на проработку Минтрансу.
Наконец, поговорили о реализации нацпроекта «Жилье». К 2024 году в области должны построить 13 млн квадратов. Понял, что региону требуется поддержка с точки зрения развития инфраструктуры. Будем работать в этом направлении


ввод в эксплуатацию жилья в НСО
2015 год - рекордные 2,585 млн кв.м
2016 год - 2,209 млн кв.м
2017 год - 1,725 млн кв.м
2018 год - 1,7 млн кв.м
в 2019 году прогнозировалось снижение объема ввода жилья на 10% по сравнению с 2018 годом
соответственно 2019 год - 1,53 млн кв.м

а тут строят планы 13 млн кв.м за 4 года, то есть по 3 млн кв.м в год

ну надо очень сильно постараться .)
adambereg1
а тут строят планы 13 млн кв.м за 4 года, то есть по 3 млн кв.м в год
планируют удвоение объемов введения нового жилья в НСО
это наверняка повлияет на рост цен, как думаете?
adambereg1
Кому они будут это жильё продавать, спроса нет.
Или как в китае будут строить города -призраки?
adambereg1
Весь Просторный введут в эксплуатацию разом)
masha677
Весь Просторный введут в эксплуатацию разом)
ну это можно сделать в одном году
как поддерживать такие объемы сдачи четыре года подряд?

или это из области обещаний "к 2020 году россияне будут получать 2700$ в месяц, иметь не менее 100 кв.м на семью, смертность сократится в 1,5-2 раза" ?
adambereg1
Обещать не значит жениться)
adambereg1
А Вы можете вспомнить хотя бы один прожект властей который бы был реализован ( реализован в разумные сроки) ?
andrei4444
Кому они будут это жильё продавать, спроса нет.
Или как в китае будут строить города -призраки?
нужно учитывать, что спрос штука динамичная и формируется отчасти предложением, так же как и предложение спросом - они находятся в динамическом балансе
пока теслы не было и спрос на неё не формировался
цены, да, зависят от того самого баланса спроса и предложения

доступность жилья и всё новые возможности его купить (доступность ипотеки, варианты господдержки, недорогие предложения на окраинах, изменение психологии потребителя) могут формировать растущий спрос, хоть от внутренних новосибирских покупателей, хоть от внешних
и очень многое зависит от косвенных факторов, нередко субъективных

но да, если резко удвоить продажи жилья - затоваренность рынка неизбежна
тут вы правы абсолютно!
NYF
А Вы можете вспомнить хотя бы один прожект властей который бы был реализован ( реализован в разумные сроки) ?
четыре года небольшой срок - будем наблюдать


я вот что ещё думаю
понятно, что на эти лишние обещанные 6-7 млн кв.м жилья нужно найти потребителя
внутри новосибирска их быстро нарожать не удастся, гораздо легче увеличить миграционный поток и конечно же за счёт соседних регионов

о том, что ситуация, возможно, пойдет таким путём говорят многие специалисты, например Наталья Зубаревич - в её представлении это естественный процесс для Сибири
но возможно и власти станут осмысленно действовать в этом направлении - не поддерживать депрессивные регионы, а усиливать один-два сильных
это было бы разумно
дать расцвести Новосибирску - на это требуется гораздо меньше ресурсов, чем пытаться реанимировать всю территорию Сибири (пример Москвы очень показателен), а значит миграция усилится и Новосибирск поймает часть этой миграции
adambereg1
гораздо легче увеличить миграционный поток и конечно же за счёт соседних регионов
Т.е вариант "сделать жизнь в соседних регионах совсем невыносимой с точки зрения экономики и экологии", чтобы люди потянулись скупать новосибирскую недвижимость?
Вы видите хоть одну точку роста для Новосибирска? У нас есть промышленность или перспективы ее появления чтобы занять десятки тысяч новых жителей? Или может мы переживаем экономический бум и малый бизнес растет во всех сферах?

Чем будут заниматься эти новые мигранты в неуютном сером городе с небогатым рынком труда?
NYF
вариант "сделать жизнь в соседних регионах совсем невыносимой с точки зрения экономики и экологии", чтобы люди потянулись скупать новосибирскую недвижимость?
ну это же гораздо легче, чем сделать всю Россию процветающей страной - эффективные менеджеры с этим справятся .)


Вы видите хоть одну точку роста для Новосибирска? У нас есть промышленность или перспективы ее появления чтобы занять десятки тысяч новых жителей? Или может мы переживаем экономический бум и малый бизнес растет во всех сферах?
ну сейчас же четвёртая промышленная революция и ЦКП "СКИФ" важнее Сибсельмаша

я не скажу, что Новосибирск экономически активно растущий город, но учитывая его особенности он вполне может состояться как складской, логистический, перераспределительный, транспортный и, соответственно, торговый региональный центр
с наукой и промышленностью сложнее, но подвижки тоже есть
как это будет развиваться и не деградирует ли Нск вместе со всем регионом зависит от множества условий, в том числе и политических
adambereg1
На днях попадалась на глаза диаграмма отраслей по возможностям автоматизации, у перечисленных "складской, логистической, перераспределительной, транспортный и торговой" возможна автоматизация 50-60%%. Т.е на выход попросят уже существующих работников. как пример, в промышленности оператор станка с ЧПУ заменяет нескольких,если не десяток токарей, 3D принтеры чего только не печатают и подобное...Нужны образованные кадры.
NYF
по возможностям автоматизации, у перечисленных "складской, логистической, перераспределительной, транспортный и торговой" возможна автоматизация 50-60%%
я согласен, что и таксистов, и продавцов, и риэлторов, и юристов с бухгалтерами, даже журналистов скоро роботизируют
да и на заводах тоже произойдет роботизация чуть больше, чем полностью
останутся в стране одни блогеры и полицейские .)

но это проблема не только Новосибирска
да и растянется процесс не на одно десятилетие
adambereg1
а тут строят планы 13 млн кв.м за 4 года, то есть по 3 млн кв.м в год

ну надо очень сильно постараться .)
Главное сказать, а там или шах или осел помрет (из басни). Понятно, что такие объемы никто строить не будет, кроме того понятно, что 3 ляма жилья в год просто обвалят рынок недвиги. О радужных перспективах при текущих темпах в коммерсанте написали - https://www.kommersant.ru/doc/4171879. Вкраце, по текущем ценам дешевле уехать в более хороший климат в европейской части рф.
Developer
О радужных перспективах при текущих темпах в коммерсанте написали - https://www.kommersant.ru/doc/4171879
ну это средняя температура по больнице
как я говорил - один пациент выживет, остальные нет
adambereg1
«Роста реальных доходов не предвидится, а уровень закредитованности населения растет. Даже низкие ставки по ипотечным кредитам не смогут переломить эту тенденцию» - факт на который все "профессиональные" участники рынка старательно закрывают глаза. Плюсом цена квадрата первички пытается опередить цену квадрата вторички, понятно что строители привыкли вкусно кушать, но покупателю то зачем брать "право требования товара через пару лет", если можно купить товар аналогичного качества здесь и сейчас.
что думаете - на фоне падения нефти и рубля (а оно, падение, может быть ещё более сильным) как недвижимость себя поведёт?
а недвижимость в Новосибирске?
adambereg1
Рынок валют спекулятивный и изредка волатильный )))

Сейчас (горизонт инвестирования месяц-два) можно было спокойно
"сделать профит" 10% при вложении "однушки" в доллары.
Вполне возможно, завтра (10.03.2020) можно зафиксировать прибыль
на "аналоге однушки" уже 11-13%.
А там (дальше) смотреть на дату 01.04.2020 и наших нефтегазовых
частников-миллиардеров и их "крышу"...

Сколько таких спекуляций будет за год - на то они и спекуляции...

---------------------------------------------------------------------
доллар - это не только несколько десятков рублей, но и
ценный , конвертируемый во всё, инструмент (с)
wiza
можно было спокойно
"сделать профит" 10% при вложении "однушки" в доллары.
ну это ретроспективный прогноз, в этом "а вот если бы" мы все сильны .)
да и вообще про валюту гадать - это пальцем в небо

гораздо интересней - что с недвижимостью будет на фоне падения нефти и рубля?
adambereg1
Встречный вопрос (Ы)
Рынок недвижимости отыграл все "прелести" эскроу-счетов (внутри страны) и коронавируса (снаружи)?
На фоне американо-китайских горок со ставкой и наших игрищ с той же ставкой и ОПЕК+ (снаружи), что будет дальше с ипотекой и всеми ставками по вкладам, ипотеке (внутри)?
Насколько сохраняется отложенный спрос (или реальный текущий) на недвижимость после изменений , связанных с вирусом, ставки ЦБ, войны пошлин китая и америки, санкций, нефти, закрытия границ, удаления льготных налоговых зон типа Кипра и Англии (куда пойдёт незаконный капитал в условиях санкций?) на недвижимость у системообразующих игроков рынка недвижимости на эту самую недвижимость?

Рубль падает, нефть искусственно падает (наша мстя сланцам засланцев американцев), китай и америка воюют на псевдовойне экспорта, производств, эпидемии...

Краткосрочно - недвижимость и валюта в приоритете.
Но недвижимость лучше в долгосрочном периоде, а валюта "здесь и сейчас".

Дальше, как по нотам, кто и какие шаги будет делать (внутри и снаружи страны) и насколько
всё-таки консервативный рынок недвижимости будет успевать "отыгрывать" эти "ноты".
Часть вопросов отпадёт сама собой и не повлияет на недвижимость.
Валюта же будет реагировать на любое дуновение ветерка...
adambereg1
Как думаете, если ипотека держала рынок на плаву и загоняла цены квадрата выше, а теперь с многократно возросшими рисками для банков, как это отразится на количестве одобрений и выдаваемых суммах в Новосибирске? Ну допустим немного поддержат цены соседи из Quazaqstana, а что потом?
adambereg1
гораздо интересней - что с недвижимостью будет на фоне падения нефти и рубля?
Зависит от продолжительности периода падения. Сценарий среднего кризиса был недавно в 14 - сначала все побегут в недвигу, будет время продать неликвид (Это если у кого-то остались деньги после недавних повышений), потом рынок встанет и будут распродажи по сниженным ценам. Ну а если цена на нефть долго там будет, то будем наблюдать банкротства строителей.
Developer
Не повторится сценарий 2014 года Сейчас у населения гораздо меньше накоплений,чем в 2014 А закредитованность выше А вот что будет после того,когда ЦБ в качестве одной из мер по поддержке рубля начнет повышать ставку рефинансирования даже и думать не хочется...
San44a
Ошибочное мнение.
Деньги всё так же идут и идут, но
1.деньги превращаются в фантики (фейк с официальной инфляцией)
2.всё меньше инструментов инвестирования рублей достойных внимания (вклады, офз, копеечные иис, драгметаллы с 20%налога , акции и прочие)
3.144 млн людей нищают или сидят на прежнем месте и деньгах , а остальные россияне сверхбогатеют - им надо хранить и преумножать все перераспределённые у 144 млн людей средства и защищать их от них
4.концентрация 90-95% денег в одном месте приводит к перекосу реального
состояния экономики и рынка недвижимости (и вообще всех сфер экономики)
с отчётно-теоретическими данными
------------------------------------------------------------------------------
денег мало только у тех, у кого их мало (с)
wiza
144 млн людей нищают или сидят на прежнем месте и деньгах , а остальные россияне сверхбогатеют - им надо хранить и преумножать все перераспределённые у 144 млн людей средства и защищать их от них
Это капитализм, батенька.
Не могли же все 144 млн. всерьез думать (когда им в 90-ые рассказывали "счас вот будет свобода, и все кааак заживем"), что "успешными" будут все поголовно.
Tarz
Это одно из условий и драйвера рынка недвижимости - как оно повернёт, так и будет себя чувствовать рынок кирпичей.

...любите Вы цитаты из контекста дёргать)))
adambereg1
что думаете - на фоне падения нефти и рубля (а оно, падение, может быть ещё более сильным) как недвижимость себя поведёт?
а недвижимость в Новосибирске?
На фоне падения нефти и рубля я думаю о Вас...
"если из-за карантина на предприятии у человека возникнут сложные финансовые обстоятельства, то в банке готовы рассмотреть возможность реструктуризации задолженности, а в случае жилищных кредитов — предложить ипотечные каникулы, которые предусмотрены по закону"
https://ngs.ru/more/69049513/
adambereg1
ипотечные каникулы, которые предусмотрены по закону
ну, закон об ипотечных каникулах подписан Путиным 3 апреля
а вот тут разъясняется как закон будет действовать

но пока вопросов больше, чем ответов
adambereg1
Т.е если ипотека около 200000 и немного выше,то за 3 месяца каникул еще около 60000 за проценты добавятся...Поэтому если есть возможность,то лучше платить
San44a
Это что за процентная ставка такая??? Или я что-то не допонял?
Rusyaa
Там скорее всего 0 один пропущен :biggrin:
Но, собственно, 2 млн. - это не актуально

Сбербанк: максимальный размер ипотеки, по которому можно получить кредитные каникулы - 1,5 млн. рублей.

Средний размер ипотеки в России 2,55 млн руб.

Вы держитесь там, вам всего доброго, хорошего настроения!(с) Ваш Сбербанк


(с) https://t.me/pr_russia
Алексий
да,ноль не дописала,но ноль не актуален :))) Сбербанк все разЪяснил...
San44a
да,ноль не дописала,но ноль не актуален :))) Сбербанк все разЪяснил...
можно копипастнуть разъяснения Сбербанка сюда?
всем было бы полезно
adambereg1
Чо там, апартаменты покупать ?
С участием адамберга желательно
andrei4444
Чо там, апартаменты покупать ?
С участием адамберга желательно
вам не предлагаю .)

лучше расскажите про свои инвестиции - не сгорели в марте-апреле?
adambereg1
Коротко: докажите, что вы пострадали от коронавируса.
Мне вот сейчас резанули оклад в половину, а подать на "каникулы" смогу только месяца через два...

Показать спойлер
Снижение среднемесячного дохода заемщика/заемщиков на 30% и более

Описание ситуации: у заёмщика снизился среднемесячный доход (совокупный среднемесячный доход всех заемщиков по кредитному договору (договору займа), рассчитанный за два месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика с требованием, более чем на 30 процентов по сравнению со среднемесячным доходом заемщика (совокупным среднемесячным доходом заемщиков), рассчитанным за двенадцать месяцев, предшествующих месяцу обращения заемщика. При этом размер среднемесячных выплат по обслуживанию обязательств перед кредитором у заёмщика (заёмщиков) в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа) и графиком платежей за шесть месяцев, следующих за месяцем обращения заемщика, превышает 50 процентов от среднемесячного дохода заемщика (заемщиков), рассчитанного за два месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика.

Подтверждающий документ: справка 2-НДФЛ за текущий и предыдущий годы.

Справка о полученных физическим лицом доходах и удержанных суммах налога по форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору за соблюдением законодательства о налогах и сборах, за текущий год и год, предшествующий обращению заемщика с требованием.
Показать спойлер
Bloondinka
Мне вот сейчас резанули оклад в половину, а подать на "каникулы" смогу только месяца через два...
насколько я понял, подать на кредитные каникулы можно сразу, не доказывая необходимость их прямо сейчас
подаёте документы потом
но если потом доказать не сможете, то банк опустит по полной - и просрочка, и штрафы, и снижение кредитного рейтинга


Чтобы уйти на кредитные каникулы, нужно подать заявление в банк способом, предусмотренным договором, или по телефону: «с использованием средств радиотелефонной связи с номера, информация о котором предоставлена заемщиком кредитору», говорит закон.

Предоставлять пакет документов, подтверждающих снижение дохода, при подаче заявления не обязательно. По закону условия, позволяющие получить каникулы, считаются соблюденными, если не доказано иное.

Собрать и передать документы по запросу банка заемщик должен в течение 90 дней после обращения за каникулами, а если есть уважительная причина для непредоставления документов, то этот срок может быть продлен еще на 30 дней.
adambereg1
Вот не верю я в лёгкость процесса, когда банк лишают плановых поступлений!
Для этого миниму надо рявкнуть на рядового исполнителя или наоборот приказать ему "замотать" по любому основанию "каникулы...
adambereg1
гораздо интересней - что с недвижимостью будет на фоне падения нефти и рубля?
а к этому ещё прибавились пандемия, самоизоляция и предвестье мирового кризиса

так что-же будет с недвижимостью в ближайшие полгода?
adambereg1
Я вижу 3 сценария:
1. в РФ не случается эпидемии, недокарантин снимают в конце апреля-начале мая. Происходит резкий скачок спроса, у кого были запланированы сделки, есть рублевая наличность, одобреная ипотека - паркуют деньги в бетон, возможен рост цен на вторичку 5-10%. Застройщики обьявляют "акции" заманивая покупателей пустяками и обещанием скидок с целью стимулировать продажи. Затем снижение обьема сделок к сентябрю на 10-20%% г/г плавное сползание цен до -10%
2. в РФ не случается эпидемии, но недокарантин продолжается до июня-июля. Банки поднимают процентную ставку по ипотеке на 2-3% к февральской и резко сокращают количество одобрений.На вторичке начинается плавное снижение цены предложения на 10-15% к февральской. Застройщики делятся на 2 лагеря - те кто предлагает скидки 10% и более в надежде распродать построенное, вторые упорно держат цену имея подпитку от правительства и стронних источников. Если к октябрю не происходит роста цены на нефть до $40-50 и возвращения курса к 60р за $1 то продажи новостроек становятся единичными, на вторичке сделки только в нижнем сегменте.
3. в РФ случается эпидемия - рынок недвижимости замирает, затем падает на 50% и более по количеству сделок, 20-30% по ценам
NYF
Я вижу 3 сценария:
1. в РФ
Проблема не в том, случится или нет пандемия в РФ, а в том что творится в остальном мире, от которого очень сильно зависит РФ. Упадет остальной мир, а во Франции первый квартал к примеру -6% ВВП, РФ покатится с шумом под откос без всяких пандемий.