Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 2)
195008
1000
Developer
вопрос в том, что именно покатится под откос. В любой ситуации будут те у кого есть деньги, но учитывая последние тенденции госуправления могут закрыть возможность их вывода за границу. Куда эти деньги пойдут, в золото, акции ммвб, недвигу? adambereg1 просил прогноз на 6 месяцев, за это время обрушения не произойдет, рынок недвиги инертен. В кризис 2008/9 РФ продержалась "тихой гаванью" больше года перед тем как броситься догонять остальной мир, в этот раз скорее всего будет также, после ЕС и США, но глубже и больнее. У Вас другое видение?
NYF
Раньше осени сильных изменений не будет, про инертность согласен.
Developer
ну, возможно уже летом появятся штрафники-ипотечники, понимающие, что не справятся с платежами и скидывающие свои квартиры пока ещё возможно продать и пока банк не отобрал...
возможно, пока единичные, но количество таких объектов будет расти

заинтересованным вложиться в квадратные метры с дисконтом можно настроиться ловить такие варианты
adambereg1
Какие прогнозы сейчас можно строить? До лета ни о каких прогнозах и изменениях говорить нет смысла Конечно просрочки по кредитам появятся,от них никуда не деться,даже сейчас это уже понятно Но нужны ли такие активы банкам,к примеру стройка по 100 за квадрат? Или "красивая окраина " по 80000 за квадрат ? Что с ними делать? Тут бы свои забрать...
adambereg1
а к этому ещё прибавились пандемия, самоизоляция и предвестье мирового кризиса

так что-же будет с недвижимостью в ближайшие полгода?
сейчас будет скачок вверх, спрос уже хорошо прослеживается, а вот летом резко отскочет вниз, останется подсчитать на сколько ступенек только или лестничных пролетов .. :mafia:
San44a
просрочки по кредитам появятся ... Но нужны ли такие активы банкам,к примеру стройка по 100 за квадрат? Или "красивая окраина " по 80000 за квадрат ? Что с ними делать? Тут бы свои забрать...
банки действуют по алгоритму, есть длительная просрочка - заберут квартиру
Автоинформатор
в соседней ветке про аренду всплыла тема инвестиций в в это непростое время

https://forum.ngs.ru/board/realty/flat/2031608051/?fpart=19&per-page=50#Post2035862811
что предлагают для инвестиций
- СКВ
- золото
- акции
- облигации
сейчас, кстати, отличное время, чтобы оценить как каждый из этих активов переживает кризис/пандемию/карантин
может вернемся к обсуждению - как каждый из этих активов чувствует себя и какие перспективы в ближайшие месяцы/годы
adambereg1
Ну то есть, Вы не согласны с тем, что золото в долгосроке значительно выросло (хотя сами же расчеты приводили) и что нет приносящих доход долгосрочных акций? Про валюту и облигации ничего говорить не буду. Вы уж определитесь, чего Вы хотите. Положить сегодня миллион, а завтра снять два, и, желательно, даже не думать? Так не получится. Мне кажется, Вы воду в ступе толокёте. Ни кто со 100%-ной гарантией не даст Вам результата. И в то же время, любым из этих способов люди зарабатывают. Только надо мозг включать. А по Вашим словам, Вы хотите волшебный сундучок, сегодня столько-то положил, а через неделю в 3 раза больше снял, и чтобы без коллизий )
Рустам80
Вы не согласны с тем, что золото в долгосроке значительно выросло
мы же с вами подсчитывали осенью - золото с 2000 года выросло в пять раз
и жилая недвижимость в Новосибисрке с 2000 года выросла в пять раз


Вы уж определитесь, чего Вы хотите. Положить сегодня миллион, а завтра снять два, и, желательно, даже не думать?
это как раз я оппонировал тем людям, которые так хотят - я говорил, что на недвижке нельзя занести и получить серьезный доход, нужно думать


но давайте ваш тон изменим - я же снова начал это тему, не чтобы воду в ступе потолочь
а чтобы снова оценить все эти возможности инвестиций в разные активы (специально недвижимость оставил за скобками) в нынешней ситуации
Рустам80
недвижимость сейчас ещё не упала в цене, но вполне возможно, что в ближайшие месяцы рухнет

СКВ сегодня на высоте - рост на 15% за одну мартовскую за неделю это серьезный прирост (вернее, падение рубля)
только вот можно ли было предугадать этот рост не будучи Уорреном Баффетом (или Джорджем Соросом, если это он организовал падение рубля)?

акции большинства компаний в марте-апреле рухнули вслед за индексами доуджонса и S&P500

золото не выросло за 2020 год

облигации пока ровно, но по итогам карантина многие страны ждет кризис - и европейские, и, возможно, США, и некоторые страны ЮВА
не будет ли дефолта по корпоративным и гос облигациям?


я не прав?
adambereg1
Я думаю, пипец всему идёт!, Но, предугадать что-либо даже примерно сейчас невозможно. По-крайней мере , апрель надо просто переждать.
А вас интересно стало читать. Во всех темах.
adambereg1
но давайте ваш тон изменим - я же снова начал это тему, не чтобы воду в ступе потолочь
а чтобы снова оценить все эти возможности инвестиций в разные активы (специально недвижимость оставил за скобками) в нынешней ситуации
А в общем ничего и не поменялось. Все так же - инвестиции это рулетка. И что сегодня хорошо, завтра может быть плохо, тем более в нынешней ситуации.
adambereg1
Ты прав в том, что вполне возможно, что в ближайшие месяцы, СКВ на высоте, акции рухнули, золото не выросло, облигации пока ровно, но по итогам: Та не прав... Так как говорил совершенно вообще о светлом будущем, а сейчас меняешь обувь с 45 на 41 и хочешь выдать этот размер за - эталон...
adambereg1
СКВ сегодня на высоте - рост на 15% за одну мартовскую за неделю это серьезный прирост (вернее, падение рубля)
рубль на этой неделе понемногу восстанавливает позиции на фоне низкой статистики по заболеванию коронавирусом в России и состоявшихся переговоров по нефти
так что те, кто оставался в баксе-евро сейчас теряют
Автоинформатор
вопрос в том, что могут потерять те, которые сейчас полезут в стройку, возможно, предварительно усугубив все это ипотекой.
и как будут реагировать на все это безобразие строительные компании.
Sergant01
вопрос в том, что могут потерять те, которые сейчас полезут в стройку
ну сейчас да, я бы воздержался от покупки недвижимости
ну или если попадётся реально дисконтный вариант, что вполне возможно в наше время

я думаю, что сейчас в основном завершают сделки, которые были начаты в феврале-марте
Автоинформатор
сейчас инвестировать во всё очень рискованно
мировой экономике предвещают кризис, какого не было сто лет
тут вопрос уже стоит не в инвестировании ради дохода, а в сохранении средств и все вложения сейчас нужно рассматривать с исходя из этой цели

и тогда в чём сохранять, чтобы пережить кризис и не потерять всё в ноль?


валюты нестабильны

акции очень волатильны и в любой момент могут рухнуть вслед за рынком

облигации более надёжны, но не корпоративные, а гособлигации, но сейчас даже о европейских странах нельзя сказать, что они выстоят без потерь в кризис, что уж говорить о развивающихся странах

драгметаллы хороши, конечно, но в России обычному частнику в них очень сложно инвестировать из-за особенностей налогообложения и запрета оборота на вторичном рынке
можно в металлические счета заходить, конечно, но там тоже есть свои риски



для России жилая недвижимость в крупных городах остаётся хорошим активом для сохранения средств:
- недвижимость не портится со временем, даже более того, недвижимость в правильной локации со временем только растёт в цене
- жильё остаётся базовой потребностью человека, а Новосибирск остаётся центром миграции с Северов, с Дальнего Востока, с соседних областей, в Сибири сейчас живёт 33 млн человек, в кризис они уезжают из своих городков в города покрупнее, часть из них приезжает в Нск и создает спрос на покупку и аренду жилья
- недвижимость очень непросто украсть (как, например, золотые монеты или пачки валюты, если их хранить дома), почти невозможно

да, продать недвижимость в кризис очень сложно, но если стоит цель пересидеть кризисные три-пять лет - она лучший актив из возможных
adambereg1
Недвижимость:
- может пострадать от пожара или затопления соседями
- требует оплаты коммунальных платежей
- быстро не обменяешь на нужные товары (продукты, лекарства)
- в кризисы дешевеет
adambereg1
пришел звездный час объектов с эскроу-счетами ?
NYF
Недвижимость:
- быстро не обменяешь на нужные товары (продукты, лекарства)
надеюсь, вы не представляете инвестиции как "пристроить последние триста долларов"?
которых неожиданно не хватит на покупку пачки гречки .)

если инвестировать в недвижимость сейчас, то конечно же финансовые излишки, которые хочется пронести через кризис с минимальными потерями
Пока вопрос один - когда пандемия закончится. После этого станет понятна глубина рецессии в мире.
Если это будет всё же рецессия (пока гарантировать этого нельзя) то можно прогнозировать ещё один обвал на фондовых площадках, и, как следствие, рубля. Связано это будет с изменениями инвестиционных рейтингов эмитентов, их бондов и производных.
Скорее всего, в этом сценарии жилая недвижимость НСК будет стоять. Как с точки зрения цены, так и по объему продаж. И стоять будет до тех пор пока будет Надежда на спасение строительной отрасли. Если станет ясно, что на всех фондов не хватит, то мы увидим ралли, схожее с 2008-2009 годом. Наверное, даже посильнее.
Но в нынешней ситуации столько неопределенности, что точность прогноза "на два пальца ниже солнца" уже не плохо.
Я в ближайший год в недвижимость входить не планирую. Пока фондовый рынок выглядит привлекательнееи менее рискованно.
adambereg1
я думаю, что сейчас в основном завершают сделки, которые были начаты в феврале-марте
сейчас шквал покупок и старых и от новых тушканчиков, у риэлторов попы горят :book:
adambereg1

надеюсь, вы не представляете инвестиции как "пристроить последние триста долларов"?
которых неожиданно не хватит на покупку пачки гречки .)


Конечно не представляю. Но условные $30k эквивалентные стоимости апартаментов или студии это около 3 лет вполне комфортной жизни семьи из 4х человек без мыслей "будет ли завтра доход" и вкладывать их в бетон из которого если и вытащишь то с дисконтом, на мой взгляд, не очень разумно, даже если это и не последние деньги. А что если кризис на 5 лет? А если на 10?
Автоинформатор
и вкладывать их в бетон из которого если и вытащишь то с дисконтом, на мой взгляд, не очень разумно
Это Вы еще мягко высказались, ИМХО это надо совсем с головой не дружить при такой ситуации с ценой нефти (и курсом нац. валюты) лезть в бетон(!), который опять подешевеет вместе с рублем.
З.Ы. я все жду свежих историй про "кирпичные плоты"(С) на которых там традиционно что-то пересидят.... :biggrin:
NYF
Но условные $30k эквивалентные стоимости апартаментов или студии это около 3 лет вполне комфортной жизни семьи из 4х человек
ну да, лучше их проесть .)



А что если кризис на 5 лет? А если на 10?
у нас и так непросыхающий кризис уже лет тридцать
с небольшими передышками в два-три года
adambereg1
у нас и так непросыхающий кризис уже лет тридцать
с небольшими передышками в два-три года
Не жили Вы в одной небольшой стране в ближнем зарубежье... разбаловался народ на сытых хлебах.
Tarz
я все жду свежих историй про "кирпичные плоты"(С) на которых там традиционно что-то пересидят.... :biggrin:
а сможете назвать плот, на котором можно пересидеть?
я много раз задавал такой вопрос и ни разу обоснованно не ответили на него

ну вот сейчас, в апреле 2020 года, в ожидании глобальнейшего экономического мирового кризиса (о котором нас 20 лет предупреждали некоторые экономисты, а сейчас пугают все, даже МВФ), во что вложиться, чтобы пересидеть?

давайте каждый напишет свой рецепт
а лет через пару можно будет вернуться к этой теме и подвести итоги
adambereg1
давайте каждый напишет свой рецепт
а лет через пару можно будет вернуться к этой теме и подвести итоги
стартовые условия - 50 тыс. долларов
если бы они у вас были, как бы вы ими распорядились?

я выбираю жилую недвижимость:
- я бы остался в баксах до июля
- а потом стал бы искать квартиру с дисконтом, по цене дешевле рынка на 5-10-15%, если повезёт
- в сданной новостройке, или в новостройке со сроком сдачи до декабря 2020 года, или вторичку в свежем доме не старше 2015 года, от более-менее надёжного застройщика
- в локации рядом с метро - не дальше 10-15 минут пешком (это не дальше 1,2-1,5 км)
- в локации с хорошим окружением и инфраструктурой, или с учётом перспективы развития района
- большую 1к или небольшую 2к на хорошем этаже с хорошей планировкой

предполагаю, что через два года эта недвижимость если не вырастет в цене (кризис всё-таки), то хотя бы не сильно потеряет
такую квартиру можно будет не слишком дорого отремонтировать, замеблировать и сдать в аренду чтобы компенсировать коммунальные платежи
продать её, скорее всего, будет не так уж сложно
adambereg1
В долларах не потеряет в течении двух лет? фантастический сценарий.
50 т.у.е останутся 50 т.у.е , а квартиры припадут.
Developer
ну то есть вы, Developer, остаётесь в долларах
храните налом в квартире или в банке? в каком именно банке?
adambereg1
- я бы остался в баксах до июля
а почему до июля? Не просядет ли бакс еще сильнее или наоборот ракету ждете?
Bloondinka
а почему до июля? Не просядет ли бакс еще сильнее или наоборот ракету ждете?
в рублях держать кэш ещё опаснее
рубль на прежние позиции 62 руб./$ точно не вернётся, скорее в обратную сторону пойдёт
а колебания в плюс-минус три-четыре рубля не угадать, спишем это на поправку на ветер
Bloondinka
а почему до июля?
до июля потому, что ожидаю в июне-июле появление квартир с дисконтом - и от подрядчиков, кому нужна будет оборотка и они будут готовы скидывать с баланса квартиры дешевле рынка, и от частников, кто потерял работу и не справляется с ипотекой, и просто от особо нервных собственников недвижимости

уверен, что можно будет найти неплохие варианты для покупки
adambereg1
По городу натворили рекламу "Инские холмы -2".
Стоят , ждут эскроу-денег сразу 3 крана (или 4?) на площадке...
офф
Интересно - с мостом не обманут?
Там места мало осталось...
Мост - это , пожалуй, драйвер проекта номер два,
помимо метро , транспортной развязки и набережной...
wiza
По городу натворили рекламу "Инские холмы -2".
Стоят , ждут эскроу-денег сразу 3 крана (или 4?) на площадке...
про инские - другая ветка
но у них строительство активно идёт, я каждый день наблюдаю


напоминаю
во что вложиться, чтобы пересидеть?

давайте каждый напишет свой рецепт
а лет через пару можно будет вернуться к этой теме и подвести итоги
предлагаю квест-адвенчер (или как это сейчас называется?) - во что вложиться в кризис
каждый пишет здесь свои виртуальные инвестиции со стартовой суммы 50 000$
итоги подведём через два года
можно даже призовой фонд организовать .)

я свой первый шаг уже описал - в долларах сижу до лета, в июле начинаю искать квартиру рядом с метро дешевле рынка

Developer верит в доллары
только надо написать в каком банке - если банк в эти два года рухнет, он выйдет из игры с максимальными потерями .)
adambereg1
Developer верит в доллары
только надо написать в каком банке - если банк в эти два года рухнет, он выйдет из игры с максимальными потерями .)
Не будем ультировать, 50 т.у.е раскладываются по нескольким системозначимым банкам с лимитом в 1400 рублей и верой в асв.
Developer
50 т.у.е раскладываются по нескольким системозначимым банкам с лимитом в 1400 рублей и верой в асв.
ну так конкретизируйте - в какие именно банки
после можно будет высчитать, например, размер полученных процентов по вкладу и размер налога с этих доходов

а то в этой теме (и в теме "Антиинвестиции") сторонники инвестиций в недвижимость чётко пишут какую недвигу купили и сколько заработали (я уж точно писал, и некоторые другие), а их оппоненты обычно "ну типа в акции", или как palladiiresurs - "ну типа бизнес замутить и дивиденды стричь"...
и попробуй с ними поспорить...
Если есть условные $50к и вы хотите иметь через два года больше чем $50к, то рекомендую взглянуть на график стоимости квадратного метра в Москве. Красная линия это USD, синяя рубли. Тренд в долларах, надеюсь виден.

Поэтому надо бы определиться, в чем измерять результат. Допустим, через два года вы стали богаче в рублях, но потеряли в долларах. Или наоборот. Как будем сравнивать?

Я бы предложил две стратегии.

1. Агрессивная.

Индекс S&P500, на $25к
ММВБ, на $25к

2. Консервативная.

S&P500, $8.33 к
ММВБ, $8.33 к
Доллары $8.33 к
Рубли $8.33 к
Платина $8.33 к
Гараж $8.33 к

Пояснение. Покупаем три взаимо-перетекаемых актива: Фондовый рынок - Деньги - Товары.
Покупаем активы в двух юристдикциях: США и Россия.
Почему гараж - первое, что пришло в голову и на что хватит 8к.

В первом случае (Агрессивный), прогнозирую рост процентов на 50% в долларах, в рублях и в квадратных метрах.
Т.е. если пересчитать через два года, то в каждой из этих трех "валют" будет рост.

Во втором случае (Консервативный), останусь при своих, опять же во всех трех валютах.

Спорил бы наверное по стратегии "Агрессивной". Реально свои деньги бы вкладывал по "Консервативной".

А вообще, ушел бы от всех этих спекуляций, инвестиций, и вложил бы в действующий бизнес.

Также, ближе к лету будет интересна коммерческая недвижимость. Можно искать точку входа, если ставка на рубли.
adambereg1
ну так конкретизируйте - в какие именно банки
после можно будет высчитать, например, размер полученных процентов по вкладу и размер налога с этих доходов
Системозначимых всего 11. Процент будет примерно 0.1-1% на текущее время. Можно посчитать по 0.1.
GLYA4b18R9K
Индекс S&P500
А как его брать собираетесь? На какой бирже и т.п. От этого очень сильно зависит конечный результат.
Автоинформатор
https://ngs.ru/more/69095944/ Это пир во время чумы ? Или отвлекающий маневр?
San44a
https://ngs.ru/more/69095944/ Это пир во время чумы ? Или отвлекающий маневр?
Так основная проблема в ценах на жилье. Много ли у нас народа, у кого есть 500-600 тысяч на первоначальный взнос? Были бы цены меньше, брали бы ипотеку и под 10% и под 12%. Не такая уж проблема ежемесячные выплаты, как накопление первоначального капитала.
Рустам80
Так основная проблема в ценах на жилье. Много ли у нас народа, у кого есть 500-600 тысяч на первоначальный взнос? Были бы цены меньше, брали бы ипотеку и под 10% и под 12%. Не такая уж проблема ежемесячные выплаты, как накопление первоначального капитала.
Если не ошибаюсь, у 64% россиян нет вообще никаких накоплений.
Рустам80
Вот и у меня такие мысли,а на этом фоне застройщик еще и повысит стоимость И в сегодняшних реалиях людям не до ипотеки будет ПОэтому больше отвлекающий маневр,сглаживание ситуации...
San44a
"В рамках такой программы можно будет взять ипотеку по ставке 6,5% годовых на покупку нового жилья комфорт-класса по цене до 3 млн рублей в регионах"

там взаимоисключающие пункты:
- жильё комфорт-класса
- до 3 млн руб.
adambereg1
Как понимаю, это максимальная сумма кредита
adambereg1
А не сумма кредита до 3-х млн.? Если так,то при мин. п.в. Возможно до 3500 рассматривать И как будут определять этот комфорт-класс? А то сейчас чуть ли не Сибирь на Забалуева "класс-комфорт"
San44a
А не сумма кредита до 3-х млн.?
А это когда нормативный акт будет, тогда и узнаем о чем шла речь. А пока каждое издание трактует слова по своему: кто стоимость квартиры, кто максимальный размер кредита.
Рустам80
Не такая уж проблема ежемесячные выплаты, как накопление первоначального капитала.
Чтобы купить однокомнатную квартиру, новосибирцу со средней зарплатой понадобится 5,9 лет, двухкомнатную квартиру — 8 лет, трехкомнатную — 11,2, четырехкомнатную — 17,7 лет.
adambereg1
Чтобы купить однокомнатную квартиру, новосибирцу со средней зарплатой понадобится 5,9 лет[/url], двухкомнатную квартиру — 8 лет, трехкомнатную — 11,2, четырехкомнатную — 17,7 лет.
При средней зарплате за 2019-й - 46192 рубля, получаем, что однокомнатная стоит 46192*70.8 (5.9 лет) = 3270394 рубля. Далее, вычитаем из средней зарплаты аренду (жить-то где-то надо) 46192 - 15000 = 31192. Вычитаем деньги на пропитание, 31192 - 10000 = 21192. Вычитаем на кое-какую одежонку, лекарства и всякие мелочи, 21192 - 5000 = 16192. Далее, 3270394 / 16192 = 202 (16.8 лет). Почти 17 лет надо жить без семьи, детей, поездок за границу, серьезно не заболеть и прочее. И все для того, чтобы купить однокомнатную квартиру.