Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 2)
195033
1000
San44a
Когда аргументов нет,то остается только "посылать покупать":)
что вы, я со всем уважением! .)

а если по теме - то рынок сам расставит всё по местам
там где дёшево - добавит, где дорого - поправит
Цифры все в прайсах застройщика Еще вчера был кирпич за 60,а сегодня панель за 80
можно проголосовать рублём и не покупать:)

как все в этой ветке утверждают, рынок недвижимости перенасыщен и вот вот рухнет,
при таком подходе, мне кажется, выбор ценовых категорий достаточно широк.
Есть ГК Союз, есть ИнвестТЭК (СССР), Новосибирский квартал, и ещё несколько застройщиков с недорогими панелями.

Есть приличный пул застройщиков с нормальными ценами на монолит/кирпич.


Но всем же надо площадь Ленина - Красный проспект, кирпич и по 45 за квадрат, ну сорян, так уже не будет.
adambereg1
Кстати, Ваши прогнозы о появлении ипотечных квартир с дисконтом похоже сбываются. Сегодня предложили ипотечную квартиру в уже сданном доме по цене, которая была на котловане года три назад.
ursus70
Кстати, Ваши прогнозы о появлении ипотечных квартир с дисконтом похоже сбываются. Сегодня предложили ипотечную квартиру в уже сданном доме по цене, которая была на котловане года три назад.
Это только начало.

Тоже с удовольствием выкуплю ипотечную квартиру по привлекательной цене, а может и не одну.
мне очень импонирует Игорь Белокобыльский:)

его интервью НГС: чтобы было что продавать, надо было начинать строить в 2018...
180207
жаль что комментарии под его статьей не дали Так бы мы еще и другие мнения услышали
San44a
так мы их и тут слышим :biggrin:

тут же каждый экономист со строительным образованием и не самый плохой инвестор :biggrin:
Вот и хотелось бы услышать мнение другой стороны,а если не выставили,значит посчитали что будет другое мнение,полная противоположность словам застройщика Наверное не нужны сейчас противоположные мнения,так как они зарождают сомнения...
180207
Всё-таки у нас довольна большая часть "кирпичей" держится
на инвесторах в эти самые "кирпичи".
Насколько удачно?
Каждому своё...
San44a
Вот и хотелось бы услышать мнение другой стороны
Мнение какой стороны вас интересует?
других застройщиков?

Так у многих мнение хуже, чем у Белокобыльского, он сдержан и, по сути, объективен.

Эскроу-счета - это зад строительной отрасли. Отсюда и льготные прельготные ипотеки и программы выкупа залежалого товара у застройщиков, чтобы всё это не накрылось известным медным предметом, потянув за собой в тар-тарары кучу смежных отраслей.
180207
Монополизация рынка - это точно пятая точка оргнанизма...
Отсутствие архитектурной мысли - продолжение пятой точки...
180207
А может строительной отрасли нужно очищение?
Чтобы научились считать деньги, соблюдать договорные обязательства. Идеально будет если жилая недвижимость будет продаваться только после сдачи дома, тогда у застройщика не будет шансов на ходу переобуться и поменять проект или его наполнение, хотя будет конечно, но потребитель же будет видеть что он покупает. Пусть строители строят, а деньгами распоряжаются финансисты. Скажете что дорого будет для покупателей? Ничего страшного, рынок это отрегулирует
NYF
Скажете что дорого будет для покупателей? Ничего страшного, рынок это отрегулирует
ну то есть вы согласны с очередным ростом цен?
adambereg1
Конечно согласен. Так чтобы совсем продажи встали, доводить так до абсурда. Чтобы дружно вернулись на землю банки, строители и спекулянты с ипотечными покупателями.
180207
На самом деле это верный шаг! Но для нашей страны,где все хотят именно урвать,схватить и бежать,а не заработать это утопия !
San44a
для нашей страны,где все хотят именно урвать,схватить и бежать,а не заработать это утопия !
нет
просто будет всё меньше чисто спекулятивных сделок, больше обдуманных долгосрочных инвестиций
wiza
Отсутствие архитектурной мысли - продолжение пятой точки...
это проблемы законодательства, и необязательности исполнения даже тех норм, которые существуют,
и пятая точка будет расти...
180207
но есть традиции фондирования у населения, что гораздо проще.
Ну еще бы не проще, две большие разницы: одно дело население "нагреть", а банкиров извините, там поумнее люди, нужен инструментарий посеръезней рекламых слоганов и риэлторских побасенок.
.....Но для строителей эта ситуация обязательная
Ну так имейте лобби наверху сильнее чем у банкиров (и будет наоборот), а пока....
«Стрижи» стремительно начали наращивать цифровую составляющую: дистанционные сделки и сервис, цифровой маркетинг.
Не.... не взлетит, психолухи говорят людей в этом всем нету..... :biggrin:
NYF
Пусть строители строят, а деньгами распоряжаются финансисты.
Это идеальная картинка, где рисовали на бумаге, да забыли про овраги.
Когда финансисты начинают контролировать процесс строительства, и подгонять его под свои реалии,
это тоже плачевно.

Скажете что дорого будет для покупателей?
ничего не скажу, ибо недавно говорила о том, что объёмы упадут, цены нет.
San44a
для нашей страны,где все хотят именно урвать,схватить и бежать
давайте уже научимся сохранять хотя бы немного объективности

на сегодняшний день в Новосибирске достаточно девелоперов, которые реально делают проекты, украшающие город

это и Стрижи, и Брусника, и АКД с Баварией, и Крючков, и Русь , и ДомСтрой, никто не собирается урвать и убежать, все хотят нормально работать...
Tarz
Ну еще бы не проще, две большие разницы: одно дело население "нагреть", а банкиров извините, там поумнее люди
у меня к вам просьба огромная, вы когда комментируете отрасль неизвестную для вас, или знакомую очень поверхностно, то погрузитесь в неё чуть глубже....

что вы имеете ввиду, под нагреть? Кого хочет нагреть Белокобыльский, когда говорит о том, что фондирование понятнее процессуально, чем эскроу счета?

Как вы думаете, почему не все банки под это подписываются?
180207
что вы имеете ввиду, под нагреть? Кого хочет нагреть Белокобыльский,
Речь не про Белокобыльского и его бизнес, речь в целом про прежнюю схему финансирования для всех застройщиков на этом рынке - в т.ч. строившие всякие Закаменские, Тульские, "Кропоткинский памятник" и пр. и др.
Как вы думаете, почему не все банки под это подписываются?
Полагаю потому что при анализе бизнес проектов они (по каким либо причинам) их не устраивают, по рискам, по доходности, по ожидаемому спросу и т.д.
Tarz
в т.ч. строившие всякие Закаменские, Тульские, "Кропоткинский памятник" и пр. и др.
ну вы тёплое с мягким не путайте, а изучите тему "страхование - фондирование- эскроу-счета"

Полагаю потому что при анализе бизнес проектов они (по каким либо причинам) их не устраивают, по рискам, по доходности, по ожидаемому спросу и т.д.
Если банк даёт миллиард на проект, то застройщик платит банку процент за пользование этой суммой. Деньги дольщиков на счетах-эскроу. Иной доходности у банка нет, доходность застройщика банк вообще не волнует, хоть в ноль пусть строят. Повторяю вопрос, почему банки не в очереди за куском сыра?
180207
Иной доходности у банка нет, доходность застройщика банк вообще не волнует, хоть в ноль пусть строят.
Вы, пардон, всерьез такое пишете?
Как это банк не волнует доходность застройщика которому он выдает(!) финансирование? А если доходность у него отрицательная (и объект заморожен), банк это тоже не волнует, просто спишет свой миллиард в убытки (делов то) и дальше себе живет? :biggrin:
180207
в Новосибирске достаточно девелоперов, которые реально делают проекты, украшающие город

это и Стрижи, и Брусника, и АКД с Баварией, и Крючков, и Русь , и ДомСтрой, никто не собирается урвать и убежать, все хотят нормально работать...
Только вот оставшиеся, уродующие город своими керамогранитными коробками создают имидж застройщика как рвача без совести. Да и перечисленные не без греха, чего уж
NYF
оставшиеся, уродующие город своими керамогранитными коробками создают имидж застройщика как рвача без совести
ну, рынок заставляет даже самых типовых застройщиков строить лучше
Сибирь вышла с неплохим проектом на Садовой, 20
Вира-Строй построит на Фрунзе высотку, обещая не самый эконом класс
Союз сделал неплохой проект ЖК Революция (но пока непонятно что будет с Галактикой)
КПД Газсстрой уже не лепит синие домики на Чистой слободе, а делает хоть чуть их интереснее, а уж какой новый проект по левую сторону Титова анонсировал - ЖК "Одесса", таки не дом, а сказка!
список можно продолжать .)

даже Дискус стал строить немного лучше .)


просто почему-то здешние комментаторы стараются видеть только плохое
180207
Судя по ценообразованию большинство из них пытается именно урвать,а потом будь что будет
adambereg1
Сибирь с проектом на Садовой обделалась, есть такая штука как репутационные потери. Поменяла инженерку, сорвала сроки сдачи (сегодня крайний срок сдачи по ДДУ, не думаю что успеют ), ещё и офис проектировала под себя, а теперь безрезультатно продать пытается
NYF
Сибирь с проектом на Садовой обделалась
тем не менее - тенденции на новосибирском строительном рынке налицо .)
Tarz
А если доходность у него отрицательная (и объект заморожен)
счеголь замороженный объект попадёт под эскроу-счета?
San44a
Судя по ценообразованию большинство из них пытается именно урвать
ну так это цель любого бизнеса - приумножить

только помните старую присказку о том, что чтобы получить миллион, нужно вложить миллион:)
NYF
Да и перечисленные не без греха, чего уж
а кто идеальный-то?

Крячков умер давно:(
180207
счеголь замороженный объект попадёт под эскроу-счета?
На момент предоставления банком финансирования объект не заморожен, а заморожен уже в процессе, к примеру. Раньше такое финансировали граждане, и при подобном (не самом кстати редком) раскладе дружно брали плакаты и шли на митинг в палатки и т.д., а в Вашем волшебном мире где банк это все не волнует кто будет по факту оплачивать этот банкет?
180207
Цель любого бизнеса Это заработать,сохранить и приумножить! Именно сохранить А они,большинство как последний день живут...
Tarz
На момент предоставления банком финансирования объект не заморожен, а заморожен уже в процессе, к примеру.
Реально тупите, или меня тролите. Если второе то ладно, если первое - учите матчасть.
180207
учите матчасть.
Ну так ответьте коротко и по сути, вопрос же понятно задан.
Банкротство зайтройщика (любого) может произойти при любом способе финансирования объекта(и на любом этапе стройки) по ряду объективных причин, то что в схеме с эскроу граждане остаются "при своих" понятно (она для этого и создана), но если банк предоставляет застройщику финансирование, а объект НЕ сдается то кто то же в этой ситуации проигрывает, это же не беспроигрышная лотерея, чудес не бывает.
З.Ы. может в таком варианте спец. вертолет с деньгами прилетает и возвращает банку деньги, которые уже зарыты в недострой....
Tarz
если банк предоставляет застройщику финансирование, а объект НЕ сдается то кто то же в этой ситуации проигрывает
застройщик:) ибо обязанности вернуть долг банку с него никто не снимает.
180207
застройщик:) ибо обязанности вернуть долг банку с него никто не снимает.
Дааа??? :biggrin:
Сильно, это все объясняет раз обязан, конечно вернет (напечатает, делов то), и пусть себе там строит что и как хочет (банку на это плевать), ему главное млрд. с баланса отдать и пусть занимаются.
З.ы. я почуял неладное когда Вы всерьез рассказывали про то как цена объекта на рынке формируется, а теперь таки да, вопросов больше нет.
Tarz
банк не дает застройщику деньги, а финансирует стройку, и расходование этих средств
а пока вы тут спорите

Новосибирск на третьем месте по темпам роста цен на новостройки
Во время самоизоляции средняя цена кв. м жилья в новых домах выросла в городе на 18%.

Эксперты Авито Недвижимости также изучили ситуацию с ценами на первичном рынке в крупных городах России. Самые дорогие квартиры в новостройках находятся в Москве, где один кв. м стоит в среднем 187 071 рубль. На втором и третьем местах расположились Сочи и Санкт-Петербург с примерной стоимостью в 120 456 и 118 414 рублей соответственно. За ними со значительным отставанием идет Казань, где один кв. м стоит примерно 79 711 рублей. В Новосибирске стоимость квадратного метра в новостройке составляет 68 316 рублей.

При этом, в сравнении со II кварталом 2019 года, кв. м сильнее всего подорожал в Сочи (+24,8%), Иркутске (+22,8%), Новосибирске (+18%) и Нижнем Новгороде (+16%). А в Москве и Санкт-Петербурге цена показала одинаковый рост – на 15,5%.

Если же сравнивать с I кварталом 2020 года, то средняя стоимость кв. м существеннее всего выросла также в Сочи (+10,1%), Иркутске (+8,3%) и Новосибирске (+7,9%). Однако замыкают пятерку Томск и Краснодар с показателями в +7%. При этом цена московской недвижимости, наоборот, показала максимальное снижение – падение составило 1%.
adambereg1
кстати о доходности мировой недвижимости

Доходность недвижимости
Доходность недвижимости как класса в целом за последние 20 лет в значительной степени превосходит фондовый рынок: американский рынок REIT показал лучшие результаты, чем индекс широкого рынка S&P 500. Годовая доходность за 20 лет составила 11,8% и 8,6% соответственно.

В долгосрочном периоде и недвижимость, и акции показывают положительную динамику роста. Но после кризисных ситуаций недвижимость показывает более быстрые темпы прироста, что говорит о привлекательности недвижимости как инвестиции.

Портфель инвестиций, в котором есть акции и недвижимость, более стабильный (на графике он отмечен оранжевой кривой). Такой портфель меньше реагирует на конъюнктурные изменения рынка.

Подробнее на РБК
adambereg1
КоммерсантЪ тоже подтверждает начавшийся рост цен на жилую недвижимость

Коронавирусная пандемия в начале 2020 года лишь на короткое время смогла приостановить повышение цен на недвижимость, которое наблюдалось весь прошлый год. Эксперты рынка уже в июне заявили о возобновлении роста стоимости новостроек. Часть из них ожидают резкого скачка в ближайшие месяцы.

Учитывая, что рост цен на жилую недвижимость произошел даже не на исходе пандемического кризиса, а лишь по завершении его карантинной стадии, нет оснований предполагать разворот этого тренда как в ближайшее время, так и до конца года.

Наиболее заметную динамику роста средней стоимости квадратного метра на первичном рынке эксперты отмечают в Кемерово и Новосибирске, где она выросла с начала года на 11% (до 48 тыс. руб. и 72 тыс. руб. соответственно), в Омске — 0,8% (до 39 тыс. руб.), в Красноярске — на 3,7% (до 58 тыс. руб.).


Ильдар Хусаинов (Этажи) на фоне политики снижения ипотечных ставок и стимулирования спроса считает крайне важным, чтобы правительственные меры для стимулирования строительного рынка дали свой эффект.
Валерий Коваленко (КПД Газстрой) считает возможное сокращение товарного предложения на рынке недвижимости фактором, который способен привести к росту цен, причем уже в ближайшее время.
По мнению застройщика Брусника, карантин и длительная самоизоляция сместили фокус покупателей в сторону современного многофункционального жилья с дополнительными функциями, и с каждым годом эти функции усложняются и модифицируются. «При этом ценность продукта на рынке сегодня повышается, а дисконтирование, напротив, теряет смысл»
Еще на один фактор роста цен указывает Руслан Закирьянов (Авито): в ситуации экономической нестабильности россияне традиционно рассматривают недвижимость как наиболее надежный способ сохранения накоплений.




короче, выводы те же, к каким и мы тут на форуме в обсуждениях пришли
Доллар на 140-150 копеек зараз сегодня "волантильнул"...
(Не)предсказуемо "держали" до голосования.
wiza
Доллар на 140-150 копеек зараз сегодня "волантильнул"...
По телевизору там уже страны то нет.... :biggrin:
З.Ы. Я когда смотрю на такое всегда вспоминаю военную кампанию 1939 года Германии против Польши, когда в ходе операции "Вайс" Польша была буквально раздавлена за месяц. Очень интересны заголовки польских газет той эпохи, в которых то голодные немцы штурмовали бункер гитлера, то Франция верная своим союзническим обязательствам ударила в спину Германии и буквально вот-вот возьмет Берлин и пр. и др.
Начитавшись всего этого польский обыватель в один прекрасный день выходил в свой двор и с удивлением обнаруживал стоящую там немецкую пехоту.
adambereg1
Валерий Коваленко (КПД Газстрой) считает возможное сокращение товарного предложения на рынке недвижимости фактором, который способен привести к росту цен
ровно это я и писала чуть выше
Возможно сдерживающим фактором для покупки этого ограниченного предложения будет "свежая" вторичка, приобретенная, например, в целях инвестиций.
Другими словами искусственный "дефицит" жилья может привести к обратному эффекту. Недвижимость - это восполняемый товар.
не соглашусь, ибо на "свежую вторичку" не распространяются льготные-прельготные ипотеки, ипотеки от застройщика, трейд-ин, и ещё многие "плюшки", находящиеся в руках застройщиков и банков, ну это лично моё мнение

Так что свежая вторичка будет иметь преимущественное право покупки только у человека, который не заинтересован во всём вышеперечисленном. А таких покупателей становится всё меньше.
180207
Так что свежая вторичка будет иметь преимущественное право покупки только у человека, который не заинтересован во всём вышеперечисленном. А таких покупателей становится всё меньше.
Верно, только человек покупающий новострой "с плюшками" сложит 2 и 2 и таки сообразит, что продажа им(он не застройщик, и не банк) этого объекта в будущем будет сопряжена ровно с этими же трудностями (покупателя с наличкой не найти), и ему придется хорошо демпинговать что бы продать.
И у умного человека возникнет резонный вопрос про "инвестиции", козу и баян.
Tarz
Я, чаще всего, говорю о тех, кто покупает чтобы там жить.

К тому же, человек, которому я отвечала, говорит о конкуренции цен у застройщика и свежей вторички.
Инвестору, в плане краткосрочного приумножения дензнаков, свежая вторичка сильно мало интересна.