Инвестиции в недвижимость (клуб инвесторов) (часть 2)
194656
1000
adambereg1
Речь была не о инфляции , а о сравнении с депозитом.
ИРУСЯ
По "плохому" это всё облагается налогом и уходит в существующие ныне 4-6% годовых...
wiza
Если продать и купить в одном календарном периоде, то расклад иной!
Поэтому можно расширяться до беспамятства.
ЦБ в третий раз с начала пандемии снизил ключевую ставку — до 4,25%. Еще в середине марта она составляла 6%. Регулятор принял осторожное решение, чтобы оценить влияние снижения ставок на экономику

ЦБ также уточнил прогноз по инфляции. «По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция составит 3,7–4,2% в 2020 году, 3,5–4,0% в 2021 году и будет находиться вблизи 4% в дальнейшем», — сказано в сообщении. В апреле Банк России ожидал, что инфляция «составит 3,8–4,8% по итогам 2020 года и будет находиться вблизи 4% в дальнейшем», но после июньского заседания регулятор уже не давал столь четких ориентиров, указывая лишь, что его решение направлено на «удержание инфляции вблизи 4%».

Процентные ставки по депозитам и ипотечным жилищным кредитам снижаются, но вместе с тем повышается и давление на них из-за возросшего кредитного риска. В ЦБ рассчитывают, что очередное снижение ключевой ставки и произошедшее существенное уменьшение доходностей на рынке ОФЗ создадут условия для снижения процентных ставок на других сегментах финансового рынка в дальнейшем.

Предел для снижения ключевой ставки близок, но еще не достигнут, полагает экономист «Ренессанс Капитала» по России и СНГ Софья Донец. «Ставка 4% выглядит более уверенно как дно для текущего цикла снижения. Снижение ставки до 3,5% возможно в случае второй полномасштабной волны коронавируса и жесткого сценария карантинных ограничений», — сказала она РБК.
adambereg1
ЦБ снизил ключевую ставку до минимума: насколько подешевеет ипотека
Потенциал снижения ставок почти исчерпан. Благодаря льготной программе ипотечные ставки и так находятся на минимальных значениях, говорят аналитики. При этом они прогнозируют рост спроса на рефинансирование и дефицит доступного предложения на рынке жилья

Спросили у аналитиков, до какого уровня могут опуститься ипотечные ставки к концу лета после решения регулятора и как на это отреагируют покупатели жилья.

Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», прогнозируют небольшое снижение ипотечных ставок после уменьшения ключевой. По их оценкам, ипотека может подешеветь максимум на 0,25 п.п. (на столько же упала ключевая)

По данным «Дом.РФ», ипотечные ставки сейчас находятся на уровне 8–8,5%. Еще год назад они составляли 10–10,5%. Квартиру в новостройке благодаря льготной ипотеке можно купить по ставке ниже рынка — от 6% и меньше.

Если будут предложены правительством какие-то новые меры поддержки строительной отрасли, то в рамках спецпрограмм вполне возможны европейские ипотечные ставки около 3–5%. В среднем по стране к концу года ипотечные ставки снизятся до 7%

Снижение ключевой ставки, а за ней и ставок по ипотеке может перегреть рынок недвижимости, считает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. По его словам, спрос на жилую недвижимость сейчас почти на треть превышает показатели прошлого лета.

«За июль мы наблюдаем рекордное снижение объема предложения на рынке жилья в диапазоне 3–4%. На фоне прогнозов по сокращению планов по объему ввода жилья в ближайшие годы такой тренд может привести к дефициту предложения на рынке и более интенсивному росту стоимости жилой недвижимости», — сказал Ильдар Хусаинов.

Поэтому требуется усиливать те меры, которые позволят увеличить объем предложения на рынке, чтобы создать конкуренцию цен и не допустить сильного подорожания, считает эксперт.

Ирина Доброхотова, напротив, считает, что рост спроса на жилье, который наблюдался в июне-июле, вряд ли продолжится. Многие отрасли находятся в стадии преодоления кризиса, и остается угроза введения нового карантина. Реальные доходы населения также не растут.

«Многие могут отложить покупку квартиры на осень в ожидании дальнейшего снижения ставок, особенно это касается вторичного жилья, где льготных программ нет. Поэтому роста числа ипотечных сделок стоит ожидать, вероятно, начиная с сентября», — объяснила она.
adambereg1
Кто-нибудь в ПНК-Рентал в итоге вложился? Интересно, что у них да как...
AirPlaY
Кто-нибудь в ПНК-Рентал в итоге вложился?
из моих знакомых никто
и они правы - зачем ловить сомнительные 11,5% годовых на коммерческой недвижке (которая сейчас на дне и есть шансы, что при второй волне пандемии ещё пробьёт его) где-то там далеко, когда есть возможность инвестировать в жилую недвижимость где-то здесь близко
Наличие “зелёных зон” сегодня определяет успех проекта и является залогом успешности инвестиций в недвижимость.

Есть такой сегмент жилья, который может стать хорошим решением для людей, которые смотрят в завтрашний день и понимают глобальный тренд на простор, экологичность и новые технологии в потребительских предпочтениях. В отличие от многого другого, в пандемию нового коронавируса он только укрепил свои позиции.

Наличие “зелёных зон” – расположение проекта вблизи от парка, сквера, набережной – сегодня определяет успех проекта и является залогом успешности инвестиций в недвижимость. К такому выводу пришли специалисты компании Savills при анализе лучших проектов респектабельного жилья бизнес-класса в российской столице. Они отмечают, что девелоперы в “зелёных” проектах отводят озеленению в среднем 17% застраиваемой территории.

Клиенты ждут “зелёных” решений. Пожелание рекреационных зон входит в пятёрку основных критериев выбора состоятельных покупателей жилья. Единственное, что сегодня сдерживает развитие этого перспективного сегмента – это ограниченность предложения. Не так много “зелёных” проектов можно найти на рынке, и они довольно быстро раскупаются.

“Большим преимуществом покупки квартир в качественной комплексной застройке является и их более быстрая перепродажа, – рассказал “Э-Вести”Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России, – По нашей практике, это действительно происходит в среднем на 2-3 месяца быстрее, при правильной оценке справедливой стоимости.

Выгода инвестора от покупки квартиры в “зеленом” проекте, т.е. в комплексе, где большая площадь отведена под благоустройство и ландшафтный дизайн, достигается в двух аспектах. Во-первых, такие квартиры при правильном выборе дорожают быстрее других квартир на рынке за время строительного цикла. По нашей практике, за два года можно получить реальный прирост стоимости на уровне до 30-35%. Во-вторых, доходность таких лотов от сдачи в аренду будет выше среднерыночной и будет находиться на уровне 6-7% годовых чистыми. На данный момент это равноценно двум банковским депозитам”.
adambereg1
Неоднозначно реализуемый у нас проект "Флора и Фауна", например.
Зелёная зона и "затруднённые" продажи плюс расхождение желаемой аудитории "ФиФ" с её достаточностью (тот сегмент покупателей , который за зелень и личный причал для яхт одновременно в Сибири).
wiza
Неоднозначно реализуемый у нас проект "Флора и Фауна", например.
ну, Баварию, Спектр или ФлоруФауну сложно отнести к городским районам, всё таки они больше похожи на загородные проекты, учитывая оторванность от городских кварталов

а в Новосибирске проектов с зелёными зонами единицы
к однозначно отвечаемым духу "проект с зелёной зоной" можно отнести ЖК ГринАрт рядом с Берёзовой рощей
возможно, Онега от Стрижей, а также новые очереди Стрижей в Мочище, типа Эволюция
Брусника хвастается, что в урбан-виллах на Никитина озеленение составит 40% от территории двора, а в новом Авиаторе увеличат озеленение до 60%

вот и всё, больше и не вспомнил
adambereg1
А как же Сосны и Бирюзовая жемчужина в Заельцовском парке? Собственного озеленения там нет, зато перешел дорогу и целый лес в твоем распоряжении, можно грибы и малину собирать.
mgreat
А как же Сосны и Бирюзовая жемчужина в Заельцовском парке? Собственного озеленения там нет, зато перешел дорогу и целый лес в твоем распоряжении, можно грибы и малину собирать.
да, там классно
немного неудобное расположение вполне компенсируется большим парком


кстати, по поводу ягод и грибов
я знаком с семьёй, живущей на КлючКамышке, в кирпичных домах на Пролетарской, так их не смущает удалённость их района, зато рядом лес с грибами и ягодами, где они всё лето проводят
Всем привет!

Рассматриваю покупку 1к квартиры в городе возможно для себя, а возможно как инвестицию, пока не определилась, живу в Москве. Подскажите с точки зрения инвестиции как вам Прайм Хаус? Смущает что дом сдан еще в 2019, а много вариантов даже 1к все еще в продаже. Говорит ли это о низкой ликвидности этого объекта?

Буду очень благодарна за ваши мнения :thankYou:
Автоинформатор
Правительство снизит до 15% первоначальный взнос по льготной программе, позволяющей взять ипотеку под 6,5%.


Премьер-министр Михаил Мишустин уже подписал соответствующее постановление, отметил источник на финрынке. Объявить о решении планируется 3 августа
OLDMAN
Сумму продажи делите на сумму покупки, ещё раз делите на количество дней между покупкой и продажей, умножаете на 366 и ещё раз на 100. Получите в % годовых. Сравниваете с 6% на вкладе и радуетесь.
Возможно нужно оперировать разницей между ценой продажи и покупки!?
А как же Сосны и Бирюзовая жемчужина в Заельцовском парке? Собственного озеленения там нет, зато перешел дорогу и целый лес в твоем распоряжении, можно грибы и малину собирать.
да, там классно
немного неудобное расположение вполне компенсируется большим парком


кстати, по поводу ягод и грибов
я знаком с семьёй, живущей на КлючКамышке, в кирпичных домах на Пролетарской, так их не смущает удалённость их района, зато рядом лес с грибами и ягодами, где они всё лето проводят
Тогда вы забыли еще про Панораму от Брусники, в непосредственной близости у которой пойма реки, с лесом, карьером, и самой Обью.

П.С. И метро не далеко
Автоинформатор
Интервью с министром строительства Новосибирской области ИВАНОМ ШМИДТОМ

"В Сибири себестоимость квадратного метра жилья выше, чем в городах европейской части России. У нас, элементарно, стены толще, строительный сезон короче. Нас спасает, что Новосибирск — логистический центр, и практически все строительные материалы у нас свои. Да еще ближайшие регионы снабжаем."

"у строительных компаний Новосибирской области достаточно большой задел, ни в одном регионе такого нет. У нас порядка 5–6 миллионов квадратных метров жилья в живом заделе с разрешениями на строительство, проектными документациями и экспертизами. И еще пара миллионов в неживом, ждут своего часа."

"Сегодня в Новосибирске мы решаем проблему свободных участков только через масштабные инвестиционные проекты (МИП). Это один из механизмов помощи обманутым дольщикам. По договоренности с мэрией города за последние три года лишь штучные земельные участки поступали на торги, остальные реализовывали через МИП. Застройщик берет какие-то территории для комплексного развития, к слову, не всегда хорошие. От 2,5% до 6% квадратных метров в зависимости от участка он передает мэрии для обманутых дольщиков. Мы получаем квартиры и деньги на достройку проблемных домов. На текущий момент удалось запустить механизм, обманутые дольщики уже получили порядка 250 квартир."

"Стоимость квадратного метра в Москве и Новосибирске несопоставима. Мы пока никому не интересны. Еще есть что выбирать в Центральной России, тот же Краснодарский край и приближенные к Москве регионы. У нас только Академгородок по ценам подравнялся с Москвой, но там земли нет, она федеральная. Крупные игроки считают рентабельность, экономику и не сильно-то хотят работать в нашем регионе."
Средняя стоимость новостроек в Омске 42 тыщи за квадрат. Средняя стоимость новостроек в Новосибирске 72 тыщи за квадрат. О какой себестоимости можно говорить? Может аппетиты поумерить?
Рустам80
А оттуда цифра про Омск? Дайте ссылку, если есть

Вообще, есть инфа про цены в соседних городах? Очень хотелось бы посмотреть и сравнить с Новосибирском
adambereg1
А, вот сам нашёл за февраль 2019

Там и по другим регионам таблица.
Новосибирская область тоже представлена со средней ценой в 50тр за квм
Ссылки нет. Хотел неделю назад эту табличку с ценами сюда скинуть, но не получилось красиво оформить, и не стал. Новосибирск на 4-м месте по средним ценам на новостройки. Москва, Питер, Казань первые. В Казани 88 тыщ стоит метр.
Рустам80
Так можно файл .xls или .docx прилепить (именно .xls .doc не .xlsx .docx)
Речь вообще о каких-то мифических средних ценах, которыми каждый манипулировать горазд кто как может.
Нет, там ссылка была на какой-то сайт со статистикой. Уже не помню.
https://rosinfostat.ru/dinamika-tsen-na-nedvizhimost/#i-3 вот почти те же самые цифры, здесь мы на 5-м месте, Екат чуть впереди. Но это в апреле, вроде.
Только здесь с учетом вторички, а там отдельно были новостройки и отдельно вторичка.
Рустам80
Новосибирск на 4-м месте по средним ценам на новостройки. Москва, Питер, Казань первые. В Казани 88 тыщ стоит метр.
а Сочи не в рейтинге?
там вообще запредельные цены
adambereg1
Вопрос не в Сочи. Вопрос в том, почему в Омске при одинаковых природных условиях жилье стоит гораздо дешевле? Материалы одни и те же, рабочая сила та же, может стоимость земли чуть меньше. Но строители объясняют свои цены высокой себестоимостью.
Рустам80
Я Вам по секрету скажу, только Вы не обижайтесь.
Омск это большая деревня, большой сельский город с нефтянкой.
Ещё более угрюмая и стохастическая архитектура , чем в Новосибирске.
Но кроме танков для армии и вечно горящих факелов от нпз и школы милиции
ничего больше (и меньше) нет и не ожидается уже 40-50лет.
Город застыл во времени 70-80гг. прошлого века.
Клочками появляются новые дома и жилмассивы.
А старья в центре и вокруг так много, что сто-двести метров вправо или влево от центра (две улицы , застроенные сталинками/хрущовками) и ты в "дебрях"- "окраинах" -"трущобах".
Рустам80
Вопрос в том, почему в Омске при одинаковых природных условиях жилье стоит гораздо дешевле?
мне сложно сказать
цифры слишком неэкспертные, источники не верификабельные

я привёл таблицу, где цены не так уж отличаются - 45371 руб. за кв.м в Омской области и 53789 руб. за кв.м в Новосибирской области
цифры на основе Авито.Недвижимость - это не академические цифры, особо верить им не стоит

у вас другая таблица
кто эту статистику собирал и какими методиками пользовались не очень понятно, так что тоже нет особого доверия
Рустам80
строители объясняют свои цены высокой себестоимостью.
понятно, что ценам есть одно объяснение - спрос
строители цены повысили, спрос сохранился - значит цены правильные
в сентябре ещё повысят цены - если покупатель не испугается, значит цены справедливые, продолжаем повышать

в Омске, видимо, повышение цен не проходит - поэтому цены стоят на уровне "несколько лет назад"
уверен, что в Омске не менее шустрые и наглые застройщики и они, при возможности, также задрали бы цены
но увы
wiza
Омск это большая деревня
ну как я понял, вопрос не в том, почему в Омске так дёшево, а в том, почему в Новосибирске так дорого

потому что:
первое - Новосибирск пока прирастает населением и пока остаётся региональным центром для мигрантов,
и второе - недвижимость в Новосибирске остаётся активом, в котором имеет смысл хранить накопления
adambereg1
Конспективно - да.
Новосибирск теряет свои позиции.
Надо двигаться вперёд, а не стоять всё дальше и дальше от переда.
От этого зависит цена всего, в том числе и кирпичей.
wiza
А мне-то что обижаться, я в Омске жить не собираюсь ) А что деревня, в это охотно верю )
adambereg1
Да, в качестве статистики я не уверен, хотя и нашел в двух разных источниках почти одинаковые цифры. И по поводу спроса у меня большое сомнение, хотя бы судя по некоторым застройщикам, которые уже не первый год продают "последние" квартиры в одних и тех же ЖК. А цены в 200 тыщ за квадрат в одной новостройке рядом с СибМоллом вообще шокируют.
Какая практическая польза от подобных данных, если ты не государь?!
Рустам80
А что это за дом около Сиб Молла?
В центре таких много, а тут что то не припоминаю.
andrei4444
Кошурникова 22, может это и не совсем новострой. Продают вторичку.
Рустам80
Кошурникова 22, может это и не совсем новострой. Продают вторичку.
это, скорее всего, ошибка в объявлении
бывает, что и специально "ошибаются" и квартиры 300 кв.м пишут, вместо 30 квадратов - и такие квартиры, например, в поисках по цене квадратного метра вылетают в первые ряды
Автоинформатор
подскажите инвесторы
вы покупаете жилье на котловане, строят 2 - 3 года, а потом продаете квартиру по рыночной цене
а налоги? платите их или взаимозачет, что в этот же период покупаете другую?
Vasha_Dasha
а налоги? платите их?
я всегда плачу все налоги!!!




Vasha_Dasha
а налоги? платите их или взаимозачет, что в этот же период покупаете другую?
существует миф, что если продать квартиру (дороже покупки, следовательно возник доход), а потом купить другую в этот же налоговый период, то НДФЛ с полученного от продажи первой квартиры дохода платить не нужно

так вот - это миф

можно воспользоваться налоговым вычетом, который полагается с продажи второй квартиры, чтобы зачесть НДФЛ, возникший при продаже первой квартиры
adambereg1
можно воспользоваться налоговым вычетом
подробнее здесь

"Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налогооблагаемую базу от продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:
- продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
- налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
- покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

Вообще-то, здесь не имеет значения, одна и та же квартира покупается и продается или две разные. Для взаимозачета требований нужно только чтобы обе сделки прошли в одном календарном году (с 1 января по 31 декабря)."
Автоинформатор
Число живущих в Новосибирске за год выросло на 7592 человека

За прошлый, 2019 год, в двух сибирских городах-миллионниках число жителей сократилось — на 1515 человек стало меньше в Красноярске и более чем на 10 тысяч человек — в Омске, сообщает Росстат.

Больше всего население выросло в Москве — на 62197 человек за год, Санкт-Петербурге, где прирост населения составил 14174 жителей, Екатеринбурге — 10630, Новосибирске — 7592 и в Казани — 5422.

В пяти городах-миллионниках: Омске, Красноярске, Волгограде, Нижний Новгороде и Челябинске население убыло. Больше всего в прошедшем году это было Омске – минус 10308 человек. Из-за этого Омск потерял восьмое место в рейтинге городов-миллионников. По данным Росстата, чаще всего омичи уезжают в Москву, Санкт-Петербург, Новосибирск и Краснодар.
adambereg1
Число живущих в Новосибирске за год выросло на 7592 человека
а если посмотреть за десятилетие - официальный прирост составил 152 тыс. человек

рост цен в Новосибирске поддерживается в том числе и благодаря миграции
Автоинформатор
Московская биржа запустила индекс жилой недвижимости
В дальнейшем "Мосбиржа" может предложить рынку фьючерсные контракты на новый индикатор

Московская биржа с 10 августа начала расчет и публикацию индекса жилой недвижимости, рассчитываемого на основании сервиса Сбербанка "ДомКлик" об ипотечных сделках.

"Индекс недвижимости, разработанный нами совместно со Сбербанком, является уникальным: это единственный в России индикатор рынка недвижимости, рассчитываемый на основании реальных сделок. Надеемся, что этот индекс станет признаваемым индикатором стоимости столичной жилой недвижимости", — сказал член правления "Мосбиржи" Игорь Марич на презентации продукта.

В дальнейшем "Мосбиржа" планирует предложить рынку фьючерсные контракты на новый индикатор, которые позволят инвестиционным фондам и частным инвесторам реализовывать стратегии, направленные на получение прибыли от изменения цен на недвижимость.

"Застройщики, в свою очередь, смогут с помощью фьючерсов захеджировать рыночные риски, а финансовые компании – создать новые структурные продукты, которые помогут частным инвесторам накопить на недвижимость либо на первоначальный взнос по ипотеке", — подчеркнул Марич.

Индекс рассчитывается еженедельно, пересмотр базы расчета индекса будет осуществляться один раз в квартал. Торговый код индекса – MREDC. Значение индекса определяется как средневзвешенное значение стоимости квадратного метра жилья по административным округам Москвы. В расчете индекса участвуют квартиры в многоэтажных жилых домах. Во избежание искажения стоимости жилья в расчет не входит элитная недвижимость дороже 30 млн рублей.

Ретроспективный расчет индекса будет доступен с конца 2016 года – по состоянию на 28 декабря 2016 года значение индекса составило 159 647 рублей за квадратный метр, на 5 августа 2020 года – 188 578 рублей.
adambereg1
Есть два вопроса по этому индексу:
1.какова формула расчёта этого индекса (можно на словах)
2.релевантность данных этого индекса чем подтверждается и имеется ли доступ к данным Росрегистрации по регистрации и цифрам ипотеки

По всему написанному - это местечковый московский индекс , основанный на нелегитимных данных , учитывающих некоторую (какую) часть ипотечных сделок...
...московский "пузырь"
wiza
это местечковый московский индекс , основанный на нелегитимных данных , учитывающих некоторую (какую) часть ипотечных сделок
да
как и любые индикаторы, которые отражают некую динамику в некоем разрезе некоего сегмента...
если понимать как индикатор рассчитывается, или просто следить за ним, соотнося с местным рынком недвижимости, можно получить дополнительную возможность для оценки текущего состояния рынка и его динамику по сравнению с предыдущими состояниями
он, конечно, несовершенен
и более того, наверняка будет использоваться для влияния на рынок недвижимости
adambereg1
Да.
Просто поражает его однобокость.
А элита кирпичей , а лов кирпичи?
Почему идёт учёт только части кирпичей из среднего московского кирпича?

В москве считают уже давно и не один этот индекс!
Каждое АН может считать свой индекс.
Когда официально в москве признали ЦИАН для расчёта цены метра и других параметров рынка кирпича - было чудно и интересно.

...кто "купил" этот индекс в москве и почему нет ссылок не на один официальный источник формирования этого индекса?
Vasha_Dasha
подскажите инвесторы
вы покупаете жилье на котловане, строят 2 - 3 года, а потом продаете квартиру по рыночной цене
а налоги? платите их или взаимозачет, что в этот же период покупаете другую?
никаких взаимозачетов нет, один раз в жизни можете воспользоваться налоговым вычетом в 260тр, декларацию подаете на продажу и покупку, вот и получается иллюзия взаимозачета, но если каждые 2-3 года продавать и покупать, то попадаете на налог при продаже, и еще налоговая может притянуть за бизнес деятельность, а там совсем другие налоги
Рустам80
А я очень сильно удивилась сейчас, прочитав, что в Омске жилье дешевле. В Омске цена также определяется локацией. Я очень жду когда подешевеет интересная мне локация, но этого не происходит, цены только растут. Чтобы не быть голословной, один из примеров ЖК:
https://omsk.cian.ru/cat.php?deal_type=sale&engine_version=2&from_developer=0&newobject%5B0%5D=41710&offer_type=flat
Есть еще несколько новостроек, цены не отличаются от Новосибирска.
По поводу Омск-деревня, это давно уже не так, сейчас уже нет таких различий с Новосибирском как 15 лет назад.
Есть вопросы по экологии, нет метро, в остальном не согласна)
Новостроек очень много появилось, особенно за последние несколько лет, город уютнее стал