Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 4)
132464
1000
Плюсом надо прибавить стоимость аренды , как я понял девушка живет в арендуемом жилье.Дак а процентики за плечо тоже надо бы учесть. Как я понял халупко то не вся за кровные берётся.Это уже посерьезнее минус.
Но девушка ведь пока не нуждается в собственном жилье, значит может его сдавать.
Это хороший плюс.
Только эту модель я считать не буду.
Подобное уже проводилось в одном из топов в прошлом году.
Сейчас на НГС такие же квартиры в этом доме стоят 3,100-3,150.Если даже деньги на ремонт и обстановку брались не в кредит, то при цене квартиры сейчас 3-3,1 млн. собственник квартиры сравнялся с доходностью банка. Если Вы говорите, что квартиры по НГСу стоят 3,1-3,15 млн., то полагая, что реальная их цена (при сделке) будет чуть ниже, то получается, что инвестиции в эту недвижимость показали эквивалентную доходность с банковским депозитом.
PS: для депозита бралась ставка 10-11%
Infinity_nsu
guru
Лучше платить аренду за нормальную квартиру, откладывая деньги на взнос, чем жить в кладовке с окном, утешая себя, что зато в своей. К тому же такие кладовки с окном по цене за квадрат дороже выходят.
kentilo
veteran
Непонятки с налогами на халупко уже начались. У некоторых повышение стало более чем существенным, шутка ли до 10 раз!
Да пока как то не сильно интересно - 0.1% от кадастровой стоимости в будущем.
Nsk_predator
guru
Какие непонятки? Просто надо следить за изменениями в налоговой сфере.
В Раменске все жилье свыше 700 тыс.руб. идет по ставке 1,5 %
В Раменске все жилье свыше 700 тыс.руб. идет по ставке 1,5 %
не можешь платить за палаццо - вэлком в халупко - один из принципов соц. справедливости даа
Сейчас читают
Ситуация в России. (часть 34)
37350
476
Болтушка - 18
205288
1031
Стоимость перелета
1186594
1000
blackhorse
veteran
а где у нас можно приобрести халупко дешевле 700 т.р.?
kentilo
veteran
Нормальное такое напутствие . Но опять же действительно, кто будет оплачивать банкет?
Когда такие темы попадаются, с призывами бросай все и беги. Я вот думаю, а почему все молчат о том, чем там заниматься, когда убежишь.
Из истории мне как то сразу на ум приходит жена Колчака. У Салтыкова-Щедрина предводитель Струнников.
Из истории мне как то сразу на ум приходит жена Колчака. У Салтыкова-Щедрина предводитель Струнников.
Север2011
guru
так не только же от цены ставки, но и от метража, кол-ва членов семьи и качества халлаццо
Думается мне, если если есть с чем, то заняться можно всем, вплоть до ни чем.
Судя по индексу РТС. который ходил ниже 1200, возможен очередной массовый всихоз с покупкой сараев по нереальным ценам, вот тут-то и надо барыгам суетиться...
Alippa
нет статуса
ЦБ увидел пузырь в ипотеке))))
Показать спойлер
Банк России будет изучать ипотечные кредитные портфели и их качество. Интерес регулятора к этому сегменту кредитования объясняется его бурным ростом. На фоне спада в экономике и западных санкций ипотечные портфели могут превратиться из низкорискованного актива в высокорискованный, пишет РБК daily со ссылкой на мнение аналитиков рынка.
Об интересе ЦБ к рынку ипотеки сообщил источник, близкий к ЦБ. "Ипотека нас пока не беспокоит, но уже интересует", - отметил он. Официальный представитель Банка России не стал комментировать эту информацию.
Главный экономист "Ренессанс Капитала" по России и СНГ Олег Кузьмин подтвердил интерес Банка России к рынку ипотеки. По его словам, регулятор стал уделять больше внимания этому сегменту кредитования в последние несколько месяцев. "В этом году возникло понимание, что нужно быть более аккуратным в этом плане", - сказал он.
По данным ЦБ, объем рублевых ипотечных кредитов, предоставленных российскими банками, в 2013 году вырос на 32,9%. По итогам первых пяти месяцев этого года он увеличился на 12,6% и составил 2,98 трлн рублей. Источник, близкий к ЦБ, отмечает, что этот рост представляется очень быстрым.
"США переживали ипотечный бум, Казахстан пережил точно такую же историю. У нас такого нет. И не хочется, чтобы такая вещь (пузырь. - Прим. ред.) образовалась", - говорит Кузьмин.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ранее отмечало, что ослабление требований к заемщикам, начавшееся еще в 2013 году, уже отражается на структуре накопленного ипотечного портфеля. Агентство отмечает рост с начала 2013 года объема выдачи кредитов с низким первоначальным взносом в 10-20% и сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%, что "может свидетельствовать о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском".
"Сейчас надувается ипотечный пузырь, - считает председатель совета директоров коллекторского агентства "Секвойя Кредит Консолидейшн" Елена Докучаева. - ЦБ, наверное, понимает, что если макроэкономическая ситуация ухудшится, то стоимость недвижимости понизится".
По мнению старшего аналитика БКС Ольги Найденовой, ЦБ оценит риски и решит, надо ли вообще предпринимать какие-либо меры: "Могут последовать какие-нибудь рекомендации для банков. К примеру, рекомендации могут касаться коэффициента LTV (показатель отношения размера кредита к стоимости залога)", - говорит эксперт.
Об интересе ЦБ к рынку ипотеки сообщил источник, близкий к ЦБ. "Ипотека нас пока не беспокоит, но уже интересует", - отметил он. Официальный представитель Банка России не стал комментировать эту информацию.
Главный экономист "Ренессанс Капитала" по России и СНГ Олег Кузьмин подтвердил интерес Банка России к рынку ипотеки. По его словам, регулятор стал уделять больше внимания этому сегменту кредитования в последние несколько месяцев. "В этом году возникло понимание, что нужно быть более аккуратным в этом плане", - сказал он.
По данным ЦБ, объем рублевых ипотечных кредитов, предоставленных российскими банками, в 2013 году вырос на 32,9%. По итогам первых пяти месяцев этого года он увеличился на 12,6% и составил 2,98 трлн рублей. Источник, близкий к ЦБ, отмечает, что этот рост представляется очень быстрым.
"США переживали ипотечный бум, Казахстан пережил точно такую же историю. У нас такого нет. И не хочется, чтобы такая вещь (пузырь. - Прим. ред.) образовалась", - говорит Кузьмин.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ранее отмечало, что ослабление требований к заемщикам, начавшееся еще в 2013 году, уже отражается на структуре накопленного ипотечного портфеля. Агентство отмечает рост с начала 2013 года объема выдачи кредитов с низким первоначальным взносом в 10-20% и сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%, что "может свидетельствовать о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском".
"Сейчас надувается ипотечный пузырь, - считает председатель совета директоров коллекторского агентства "Секвойя Кредит Консолидейшн" Елена Докучаева. - ЦБ, наверное, понимает, что если макроэкономическая ситуация ухудшится, то стоимость недвижимости понизится".
По мнению старшего аналитика БКС Ольги Найденовой, ЦБ оценит риски и решит, надо ли вообще предпринимать какие-либо меры: "Могут последовать какие-нибудь рекомендации для банков. К примеру, рекомендации могут касаться коэффициента LTV (показатель отношения размера кредита к стоимости залога)", - говорит эксперт.
Показать спойлер
Много чего надо учесть. Даже создаётся впечатление, что деньги действительно зарабатываются...Ну вот видите, складывается впечатление что одним сочувствующим горемыкам-инвесторам стало больше.
А если серьезно, то в сложившихся условиях необходима более детальная и очень аккуратная оценка предполагаемой доходности от тех или иных схем инвестирования.
Естественно, в сравнении с доступными механизмами сохранения ден. средств.
Эмоции здесь играют плохую роль...
Плюсом надо прибавить стоимость аренды , как я понял девушка живет в арендуемом жилье.Принимается. Причем это большуший плюс.
К сожалению, этого не знал, поэтому этот показатель и не использовал.
Да и хотел обратить внимание лишь на рассмотренный момент, потому что он очень важный, но не всеми правильно понимается.
Плюсом надо прибавить стоимость аренды , как я понял девушка живет в арендуемом жилье.Принимается. Причем это большуший плюс.
К сожалению, этого не знал (либо, возможно, забыл), поэтому этот показатель и не использовал.
Да и хотел обратить внимание лишь на рассмотренный момент, потому что он очень важный, но не всеми правильно понимается.
Chomi1975
veteran
Лучше платить аренду за нормальную квартиру, откладывая деньги на взнос, чем жить в кладовке с окном, утешая себя, что зато в своей. К тому же такие кладовки с окном по цене за квадрат дороже выходят.Каждый понимает по разному что для него нормальная квартира , а что как вы считаете кладовка , я лишь писал что выгодней ....
получается, что инвестиции в эту недвижимость показали эквивалентную доходность с банковским депозитом.
PS: для депозита бралась ставка 10-11%
___________________________________________________________________________________________
Комп весь вечер глючит, но попробую ответить.
Не понятно, какие цифры Вы использовали при оценке.
Если взять цену на входе примерно 2,125 млн. (с учетом стоимости отделки), а на выходе 2,950 (иду Вам навстречу, учитывая то, что на дворе июль, а уточнить цену и условия продажи аналогичной квартиры в марте этого года не могу в связи с тем, что собственник на отдыхе), то рост цены за 5 лет составил около 39%.
Прирост по депозиту со ставкой 10,5% при ежегодной капитализации за те же 5 лет дает прирост примерно 65%.
Но при покупке квартиры у меня не было указанной суммы. А было около 750.000.
В случае использования депозита с указанной Вами ставкой (10,5%) за 5 лет исходная сумма 750.000 выросла бы до 1,235 млн.
Прирост хорош. Но давайте оценим, на сколько я приблизился бы к сегодняшней цене квартиры.
Пять лет назад имеющаяся сумма составляла от цены квартиры: 0,750/2,125*100%=35,3%.
Сегодня эта сумма с учетом роста депозита составила бы: 1,235/2,95*100=41,9%.
Т.е. прирост моих денежных средств на депозите за 5 лет составил бы 65%, но при этом в цене квартиры рост составил бы всего: (41,9-35,3)/35,3*100%=18,7%.
Мои деньги в этом случае УКРАЛИ!!!
Есть другие цифры.
5 лет назад для приобретения этой квартиры мне нужно было дополнительно: 2,125-0,750=1,375 млн.
Сейчас для приобретения той же квартиры мне нужно было бы дополнительно: 2,950-1,235=1,715 млн.
Цифры, приведенные на РЕАЛЬНОМ объекте с применением более-менее РЕАЛЬНЫХ показателей еще раз демонстрируют, что процесс накопления денежных средств на депозите в рамках рассмотренных условий НАМНОГО ХУЖЕ, чем приобретение рассмотренной квартиры в ипотеку.
Предвосхищая Ваш вопрос о негативном влиянии банковского процента за кредит, приведу следующее.
Очевидно, что при покупке квартиры для проживания банковский процент ведет к удорожанию квартиры.
Оценить это в цифрах довольно сложно, поэтому просто зафиксируем данный факт.
Но в случае сдачи квартиры в найм картинка меняется.
Мы уже не раз отмечали, что средний доход от найма составляет около 8% к текущей цене квартиры (во всяком случае по указанной квартире это так, за исключением последних шести месяцев, когда этот показатель снизился до примерно 7,5%).
Если рассмотреть ситуацию с этой же квартирой, но при условии аннуитетного платежа, заявленная банком ставка 14,5% дает среднегодовую (за 20 лет) ставку около 8,2% на сумму ипотеки.
Ипотека составила: 1,376/2,125*100%= 65% от цены квартиры на этапе покупки.
Соответственно, к цене квартиры на этапе покупки среднегодовая ставка по ипотеке составляет: 8,2%*0,65=5,3%.
Это-минус.
А доход от найма, как указано выше - около 8%. Это-плюс.
Складываем два этих показателя и делаем вывод, что доход от найма от вложенной суммы (своей+ипотека) перекрывает расход в виде банковской ставки на сумму ипотеки.
Т.е. рассмотренная схема, как ни крути, более эффективна, чем накопления на депозите (при рассмотренных условиях).
PS: для депозита бралась ставка 10-11%
___________________________________________________________________________________________
Комп весь вечер глючит, но попробую ответить.
Не понятно, какие цифры Вы использовали при оценке.
Если взять цену на входе примерно 2,125 млн. (с учетом стоимости отделки), а на выходе 2,950 (иду Вам навстречу, учитывая то, что на дворе июль, а уточнить цену и условия продажи аналогичной квартиры в марте этого года не могу в связи с тем, что собственник на отдыхе), то рост цены за 5 лет составил около 39%.
Прирост по депозиту со ставкой 10,5% при ежегодной капитализации за те же 5 лет дает прирост примерно 65%.
Но при покупке квартиры у меня не было указанной суммы. А было около 750.000.
В случае использования депозита с указанной Вами ставкой (10,5%) за 5 лет исходная сумма 750.000 выросла бы до 1,235 млн.
Прирост хорош. Но давайте оценим, на сколько я приблизился бы к сегодняшней цене квартиры.
Пять лет назад имеющаяся сумма составляла от цены квартиры: 0,750/2,125*100%=35,3%.
Сегодня эта сумма с учетом роста депозита составила бы: 1,235/2,95*100=41,9%.
Т.е. прирост моих денежных средств на депозите за 5 лет составил бы 65%, но при этом в цене квартиры рост составил бы всего: (41,9-35,3)/35,3*100%=18,7%.
Мои деньги в этом случае УКРАЛИ!!!
Есть другие цифры.
5 лет назад для приобретения этой квартиры мне нужно было дополнительно: 2,125-0,750=1,375 млн.
Сейчас для приобретения той же квартиры мне нужно было бы дополнительно: 2,950-1,235=1,715 млн.
Цифры, приведенные на РЕАЛЬНОМ объекте с применением более-менее РЕАЛЬНЫХ показателей еще раз демонстрируют, что процесс накопления денежных средств на депозите в рамках рассмотренных условий НАМНОГО ХУЖЕ, чем приобретение рассмотренной квартиры в ипотеку.
Предвосхищая Ваш вопрос о негативном влиянии банковского процента за кредит, приведу следующее.
Очевидно, что при покупке квартиры для проживания банковский процент ведет к удорожанию квартиры.
Оценить это в цифрах довольно сложно, поэтому просто зафиксируем данный факт.
Но в случае сдачи квартиры в найм картинка меняется.
Мы уже не раз отмечали, что средний доход от найма составляет около 8% к текущей цене квартиры (во всяком случае по указанной квартире это так, за исключением последних шести месяцев, когда этот показатель снизился до примерно 7,5%).
Если рассмотреть ситуацию с этой же квартирой, но при условии аннуитетного платежа, заявленная банком ставка 14,5% дает среднегодовую (за 20 лет) ставку около 8,2% на сумму ипотеки.
Ипотека составила: 1,376/2,125*100%= 65% от цены квартиры на этапе покупки.
Соответственно, к цене квартиры на этапе покупки среднегодовая ставка по ипотеке составляет: 8,2%*0,65=5,3%.
Это-минус.
А доход от найма, как указано выше - около 8%. Это-плюс.
Складываем два этих показателя и делаем вывод, что доход от найма от вложенной суммы (своей+ипотека) перекрывает расход в виде банковской ставки на сумму ипотеки.
Т.е. рассмотренная схема, как ни крути, более эффективна, чем накопления на депозите (при рассмотренных условиях).
Есть другие цифры.Давайте в вашу схему добавим ежемесячное откладывание 20 тр (который как бы тратится на платеж по кредиту).
5 лет назад для приобретения этой квартиры мне нужно было дополнительно: 2,125-0,750=1,375 млн.
Сейчас для приобретения той же квартиры мне нужно было бы дополнительно: 2,950-1,235=1,715 млн.
Ну так и они тоже с серебрянными ложками и фамильными драгоценностями убегали. Думали, что хватит, но хватило не всем.
Не понятно, какие цифры Вы использовали при оценке.Я рассматривал не накопления и как следствие догоняшек за стоимостью квартиры, а доходность по конкретным инвестициям - а именно по конкретной квартире (сразу замечу, что сравнивать АБСОЛЮТНЫЕ величины при накоплении - что Вы и делаете - не корректно; вот при накоплении получается, что ты догоняешь стоимость квртиры в ОТНОСИТЕЛЬНЫХ цифрах - у накапливающих со временем остается до покупки квартиры меньшая доля). У Вас же уже как бы деньги появились при ипотеке.
Давайте посмотрим Вашу доходность по квартире:
Имеется (600+150+30) т.р. своих и 1376 т.р. заемных (под 14,25%).
При этом от квартиры получается чистыми (на руки): 18 000 - 1500 (чистыми на руки минус страховка)=16 500.
При этом платёж по кредиту (14,25% от 1 376 т.р.) составляет как раз примерно 16500 (0,1425*1 376 т.р./12) - доходность обеспечилась ТОЛЬКО за счёт роста стоимости недвижимости.
При этом рост стоимости от 2126 т.р. до 3 150 т.р. (затраты при покупке на ремонт мы учтём, а на обстановку нет - она как бы Ваша осталась, а вот квартиру Вы продавать с ремонтом будете, и стоимость кафеля и обоев покупателю не приплюсуете) за 5 лет (20014-2009=5) обеспечил Вам Ежегодную доходность 8,2%
PS: в прошлый раз получилась примерно 10% из-за того, что я страховку забыл учесть ))
PPS: чтобы дать доходность 10% данная квартира должна сейчас стоить 3 420 т.р.
PPPS: если кто помнит, то начиная с 2009 года, ставки по банковским вкладам сейчас минимальные - в прошлые годы они были выше и со временем только снижались (начиная, как минимум, с 13%)
Nsk_predator
guru
Лучше платить аренду за нормальную квартиру, откладывая деньги на взнос, чем жить в кладовке с окном, утешая себя, что зато в своей. К тому же такие кладовки с окном по цене за квадрат дороже выходят.Посмотрел ваши "места поисков" (Академ, Шлюз, Нижнюю Ельцовку). Есть дешевые новостройки с нормальным метражом.
Nsk_predator
guru
Господа Инвентор и altairseg. Вы забываете еще про ежемесячный платеж ипотеки.
Если Инвертор будет копить деньги, то он будет терять где-то 5000-5500 рублей в месяц за эти 5 лет.
Если покупать квартиру пять лет назад (2126) или сейчас (3100) при взносе 750000 руб., то выигрывает покупатель купивший картиру пять лет назад, его выгода составит около 8000 рублей в месяц.
Если Инвертор будет копить деньги, то он будет терять где-то 5000-5500 рублей в месяц за эти 5 лет.
Если покупать квартиру пять лет назад (2126) или сейчас (3100) при взносе 750000 руб., то выигрывает покупатель купивший картиру пять лет назад, его выгода составит около 8000 рублей в месяц.
altairseg
veteran
Господа Инвентор и altairseg. Вы забываете еще про ежемесячный платеж ипотекиПеречитайте мой пост от 30.07.14 10:31 и скажите, где и что я там забыл.
Думается мне, если если есть с чем, то заняться можно всем, вплоть до ни чем.очень остроумно
ну если совсем грубо, то как я поняла, 8%-доходность от стоимости кв, 8,2%-расходы от стоимости кв на весь период ипотеки (инвентор считает среднюю ставку на сумму кредита на все время кредитования, тк платеж дифференцированный), за 5лет стоимость возрасла на ~800т - вот она типа маржа, а +/- идут в ноль практическихотя эта сумма 8.2 неоднозначная, кредит на 20 лет и первые 5 лет самые "платибельные", те по факту оплачено гораздо более, чем 8.2..
Армагеддон )))Баян уже постили тут. Сообщений 30-40 выше.
ну если совсем грубо, то как я поняла, 8%-доходность от стоимости кв, 8,2%-расходы от стоимости кв на весь период ипотеки (инвентор считает среднюю ставку на сумму кредита на все время кредитования, тк платеж дифференцированный), за 5лет стоимость возрасла на ~800т - вот она типа маржа, а +/- идут в ноль практическихотя эта сумма 8.2 неоднозначная, кредит на 20 лет и первые 5 лет самые "платибельные", те по факту оплачено гораздо более, чем 8.2..диференцированный или аннуитентный считать сложно. Поэтому я для простоты и наглядности сделал среднее значение: равные суммы без какого-то деления на проценты и основной долг. Еще раз подчеркну, что сравнивается инвестиция в квартиру (где ежемесячно отнимается ипотека, прибавляется плата за аренду от сдачи и увеличивается/уменьшается стоимость самого жилья) и банковский вклад (где прибавляются проценты). То, что Вы говорите, что здесь будет больше, а здесь меньше, на общую картину не влияет - среднее остаётся неизменным: если сумки переложить с заднего сиденья в багажник, то машина легче не станет. А 8,2% - ежегодный прирост, который делает из 2 126 т.р. - 3 152,8 т.р. за пять лет (чистая математика).
Цифры, приведенные на РЕАЛЬНОМ объекте с применением более-менее РЕАЛЬНЫХ показателей еще раз демонстрируют, что процесс накопления денежных средств на депозите в рамках рассмотренных условий НАМНОГО ХУЖЕ, чем приобретение рассмотренной квартиры в ипотеку.
Давайте для простоты: пусть депозит - это Х, а ипотека это Y. Если мы считаем, что ипотека выгоднее депозита, то Y>X (то, что выгоднее, то и больше). Выходит, что банки настолько глупы, что работают в минус, занимаясь благотворительностью, ведь они БЕРУТ депозиты, а ВЫДАЮТ ипотеку
Вы понимаете, что при росте недвижимости на 8% в год - ВСЁ (!!!), что дает доходность выше 8 - выгоднее!!! Если Вы этого не понимаете, то Вам и не объяснить почему наокпление на депозите ПРИБЛИЖАЕТ к покупке квартиры быстрее, чем её покупка в ипотеку. В Ваших расчётах смотреть нужно только на 35,3% и 41,9% (что из них больше, думаю понятно). И абсолютные значения тут не при чём! Или Вы и в 1998м году изменение цен с тысяч на рубли приняли за удешевление всех товаров по стране на 99,9%?!
Nsk_predator
guru
Ваша фразаГоспода Инвентор и altairseg. Вы забываете еще про ежемесячный платеж ипотекиПеречитайте мой пост от 30.07.14 10:31 и скажите, где и что я там забыл.
При этом платёж по кредиту (14,25% от 1 376 т.р.) составляет как раз примерно 16500 (0,1425*1 376 т.р./12) - доходность обеспечилась ТОЛЬКО за счёт роста стоимости недвижимости.
Я же взял размер ипотеки на этот период времени (т.е 1376т.р.) и на текущий момент (2400 т.р.) при первоначальном взносе 750 т.р.
Ежегодную доходность 8,2%Это вы подсчитали доход только рост квартиры с 2126 до 3150. Но не учли еще доход от стоимость платежа по ипотеки, а он тут более 170 т.р. (если квартира равномерно дорожала все эти годы на 8.2 %).
чтобы дать доходность 10% данная квартира должна сейчас стоить 3 420 т.р.Совсем немного хватило до 10% доходности, около 100 т. рублей.
altairseg
veteran
Это вы подсчитали доход только рост квартиры с 2126 до 3150. Но не учли еще доход от стоимость платежа по ипотеки, а он тут более 170 т.р. (если квартира равномерно дорожала все эти годы на 8.2 %).Доход от стоимости платежа по ипотеке?!! Вы плату за ипотеку как доход считаете?!
Я показал в примере с цифрами, что плата за ипотеку отбивается сдачей в аренду квартиры, и эти вещи взаимонивелируются. То, что платежи со временем уменьшаются никак на стаке годовых не сказывается.
Откуда Вы 170 т.р. дохода получили?
Совсем немного хватило до 10% доходности, около 100 т. рублей.Т.е. примерно так: "Совсем чуть-чуть хуже банковского депозита"?!
сразу замечу, что сравнивать АБСОЛЮТНЫЕ величины при накоплении - что Вы и делаете - не корректно; вот при накоплении получается, что ты догоняешь стоимость квртиры в ОТНОСИТЕЛЬНЫХ цифрах - у накапливающих со временем остается до покупки квартиры меньшая доляПринципиальная ошибка. Доля-то меньше, но с БОЛЬШЕЙ стоимости квартиры.
Вам что лучше - долг в 60% с 1 млн. или долг 50% с 1,5 млн.?
Если следовать Вашей логике и сравнивать проценты, то второй случай - лучше.
Но, думаю, абсолютная величина долга 600.000 (в первом случае) больше греет душу любого человека, чем 750.000 (во втором).
Если вернуться к моим цифрам (1,375 и 1,715 млн.) , то получается, что в случае накапливания на депозите за 5 лет я бы не только не приблизился к покупке квартиры, а значительно УДАЛИЛСЯ бы от нее.
Дальше можно уже никаких расчетов не производить.
Обращаю Ваше внимание, что в приведенных мной расчетах есть как относительные, так и абсолютные цифры. Это было сделано для лучшего понимания приведенного материала.
а значительно УДАЛИЛСЯ бы от нее.)) Со временем 35,3% превратились в 41,9?! Дальше что?! После этого на убыль что ли пойдёт?! Или на увеличение?! А если на увеличение, что что произойдёт когда цифра достигнет 100?!!! Вы будете ДАЛЕКО от цели как никогда что ли?!!!!
Если постепенное увеличение процента от стоимости квартиры вы называете удалением, то... даже не знаю... В общем удачных Вам дальнейших инвестиций!
Давайте посмотрим Вашу доходность по квартире...Слишком много несоответствий для каких-то оценок, а тем более выводов.
При этом от квартиры получается чистыми (на руки): 18 000 - 1500 (чистыми на руки минус страховка)=16 500.Нет.
Страховка в последние годы действительно около 1500, но это - за год.
Среднемесячный доход (а по сути чистая прибыль) за 2014 г - чуть больше 18000.
В 2009г, на старте, доход от найма был ниже (в абсолютных величинах), в 2013 г - выше, но за 5 лет в среднем он был примерно 8% от ТЕКУЩЕЙ стоимости квартиры.
При этом платёж по кредиту (14,25% от 1 376 т.р.) составляет как раз примерно 16500 (0,1425*1 376 т.р./12)...Нет. Это можно было условно считать платежом по кредиту за первый год. За последующие годы цифры уменьшаются.
Более точно (у меня дифференцированный платеж) среднемесячные платежи составили:
- за 2009-2010гг - 15900,
- за 2010-2011гг - 15100,
-........ - 14300,
-........ - 13500,
- за 2013-2014 гг - 12700.
Если Вы хотите оценить доходность от инвестиций в эту квартиру за 5 лет, то нужно сделать следующее:
1) определить доход от роста стоимости квартиры: 2,950-2,125=0,825 млн. (при этом среднегодовой рост цены квартиры составил: 0,825/2,125/5*100%=7,8%);
2) доход от найма за 5 лет составил около 46% от начальной цены квартиры:0,46*2,125=0,982 млн;
Немного поясним эту цифру.
Доход от найма в связи с ростом цены квартиры каждый год растет по отношению к начальной цене.
Этот доход (по отношению к начальной цене) за каждый год, в %, можно определить по формуле:
8*(1+(п-1)*0,078),
где п - текущий год экспозиции.
Т.е, за 1-й год доход от найма по отношению к начальной цене квартиры равен 8%, за 2-й - 8,6%, за 3-й - 9,2%, за 4-й - 9,9% и за 5-й - 10,5%.
Итого, сложив эти цифры за 5 лет, получим искомое значение - 46%.
3) расходы в виде платежей за % по кредиту: (15900+15100+14300+13500+12700)*12мес.=858.000;
4) остаток тела кредита через 5 лет составил:1376.000-68800*5=1032.000.
Если сейчас продать эту квартиру за 2,950 млн., погасить остаток кредита 1,032 млн. и вычесть выплаченную сумму тела кредита 344.000, то на руках останется примерно 1,575 млн.
Из этой суммы вычтем расходы (858.000) и прибавим доходы (0,982 млн.), получив примерно 1,7 млн.
Это - наша прибыль (но с первонач. взносом).
После очистки чистая прибыль:1,7-0,750=0,950 млн. (что составляет около 127% от первоначального взноса).
Тогда за 5 лет среднегодовая прибыль составит: 127/5= 25,3%.
Итог: используя бюджетные деньги и получая прибыль от сдачи квартиры в найм, мы (в большей степени на чужих деньгах) сумели заработать за период 2009-2014 гг среднегодовую прибыль около 25%.
Или немного по-другому - имея 750.000 собственных денег, мы смогли, привлекая деньги сторонних организаций и сдавая приобретенную квартиру в найм, заработать за 5 лет 950.000 в виде прибыли.
На депозите, как было показано выше, за эти же 5 лет можно было заработать около 65%, что соответствует среднегодовой прибыли 13%.
Давайте для простоты: пусть депозит - это Х, а ипотека это Y. Если мы считаем, что ипотека выгоднее депозита, то Y>X (то, что выгоднее, то и больше). Выходит, что банки настолько глупы, что работают в минус, занимаясь благотворительностью, ведь они БЕРУТ депозиты, а ВЫДАЮТ ипотекуВыгодность/невыгодность ипотеки и депозита нужно ОЧЕНЬ ТЩАТЕЛЬНО оценивать на основании исходных данных, разные значения которых могут давать разные итоги.
Универсального ответа быть не может.
Однозначным может быть лишь вывод о том (и мы это показали), что в случае роста цены квартиры хотя бы на 5% ежегодно, ипотека становится хорошим инструментов для решения жилищных проблем.
А сдача в найм этой квартиры в долгосрочной перспективе дает вполне ощутимую прибыль.
Со временем 35,3% превратились в 41,9?! Дальше что?! После этого на убыль что ли пойдёт?! Или на увеличение?! А если на увеличение, что что произойдёт когда цифра достигнет 100?!Судя по этому посту, Вы так ничего и не поняли.
100% - это цена на начальном этапе.
Через 5 лет она выросла почти на 40%, составляя, таким образом, уже не 100%, а 140% от начальной цены.
Еще через 5 лет она может достигать уже 200% от начальной цены. А доля имеющихся средств от цены вырасти до 50%.
Но при этом необходимо будет изыскать оставшиеся 50%, чтобы приобрести квартиру. А это составит уже 2,125 млн.
Разницу между 1,375 и 2,125 не чувствуете?
Если Вы не понимаете этих элементарных вещей, и не видите разницы между приведенными цифрами, не считаю возможным далее обсуждать с Вами эту тему.
Боюсь, завтра с утра потенциальные инвесторы-ипотечники начнут занимать очереди в банки.
У Вас не бывает простоев в сдаче(выпадение периода из года, когда квартира стоит пустая)? Состояние квартиры после 5 лет аренды такое же как в момент покупки? Она не требует ремонта (я к тому, что ведь не факт что 2950 удастся реализовать, квартиранты обычно убивают чужое жилье). В течении срока аренды Вы производили какие-нибудь манипуляции "в счет" аренды? Про налог со сдачи внаем и спрашивать наверное наивно?
Ваши вопросы нормальны и очевидны.
Я их ожидал раньше.
В прошлом году, очень подробно рассматривая аналогичную тему, я приводил РЕАЛЬНЫЕ расходы в течение этих пяти лет. Они есть, но мизерные.
Простоев у меня не было.
В принципе, это можно на всякий случай учесть, уменьшив % дохода от сдачи в найм.
Насчет затрат на ремонт после выезда жильцов - этот момент учтен снижением заявленной цены продажи относительно минимальных цен на аналогичное жилье в том же доме, размещенные на НГС.
По моей квартире - ушатывание есть, но оно вполне сносное.
Если возникнет необходимость ее продажи, ремонт будет сделан и цена несколько поднята.
Про налог мы с Вами уже говорили.
В принципе это все можно учесть, но снижающие показатели не очень значимо повлияют на конечный результат и выводы.
Тем более, обратите внимание, речь в рассматриваемых постах идет о конкретной квартире, о конкретных условиях, за конкретный период времени.
Я их ожидал раньше.
В прошлом году, очень подробно рассматривая аналогичную тему, я приводил РЕАЛЬНЫЕ расходы в течение этих пяти лет. Они есть, но мизерные.
Простоев у меня не было.
В принципе, это можно на всякий случай учесть, уменьшив % дохода от сдачи в найм.
Насчет затрат на ремонт после выезда жильцов - этот момент учтен снижением заявленной цены продажи относительно минимальных цен на аналогичное жилье в том же доме, размещенные на НГС.
По моей квартире - ушатывание есть, но оно вполне сносное.
Если возникнет необходимость ее продажи, ремонт будет сделан и цена несколько поднята.
Про налог мы с Вами уже говорили.
В принципе это все можно учесть, но снижающие показатели не очень значимо повлияют на конечный результат и выводы.
Тем более, обратите внимание, речь в рассматриваемых постах идет о конкретной квартире, о конкретных условиях, за конкретный период времени.
Скажите, а почему не занимаетесь именно инвестированием с дальнейшей перепродажей? Почему выбрана аренда, с гораздо меньшими доходами и бОльшими "головняками" ?
Просто великолепно! Очень правдиво и обстоятельно. Давно не читала столь подробного, содержательного и грамотного рассуждения. Есть чему поучиться.... Благодарю!!!!
Да я как бы готов признать, что на растущем рынке все это имеет смысл даже на кредитном плече и по доходности обгоняет банальный депозит. А вот на рынке замершем или хуже того падающем - тут уж извините, никакая арифметика не поможет.
И еще один момент, существенный. Вы забываете о трудовых затратах, в случае депозита - они не отличимы от нуля. А вот заниматься получением ипотеки(собирать бумажки), потом заниматься жильем, поиском квартирантов(бывают проблемные) и т.д. это все время - оно тоже стоит денег.
И еще один момент, существенный. Вы забываете о трудовых затратах, в случае депозита - они не отличимы от нуля. А вот заниматься получением ипотеки(собирать бумажки), потом заниматься жильем, поиском квартирантов(бывают проблемные) и т.д. это все время - оно тоже стоит денег.
Наоборот, я занимаюсь только инвестированием в новостройки.
Эта квартира получилась случайно.
Через нее были получены бонусы Губернаторской программы и решены вопросы моих долгов перед частными лицами (путем замещения их денежных средств кредитными).
А вся эта математическая лабудень - это своего рода методическая помощь тем, кто немного не правильно оценивает роль инвестирования, ипотеки, найма.
Ну и самому порой интересно посмотреть, какие-же реальные цифры получаются в том или ином случае.
Эта квартира получилась случайно.
Через нее были получены бонусы Губернаторской программы и решены вопросы моих долгов перед частными лицами (путем замещения их денежных средств кредитными).
А вся эта математическая лабудень - это своего рода методическая помощь тем, кто немного не правильно оценивает роль инвестирования, ипотеки, найма.
Ну и самому порой интересно посмотреть, какие-же реальные цифры получаются в том или ином случае.
Боюсь, завтра с утра потенциальные инвесторы-ипотечники начнут занимать очереди в банки.Ну, это если найдется достаточное число ло... инвесторов, которые примут
Через 5 лет она выросла почти на 40%как аксиому рынка недвижки
Хотя знаю людей, которые в МММ влошились в начале лета 2012...
Приведенные оценки - это не догма. И главное, это не универсальные выводы на все случаи жизни.
Меняются входные условия и вся конструкция может рухнуть.
Повторюсь, но это всего лишь попытка более-менее точно и честно провести оценку рассматриваемой ситуации, которая, как мне кажется, может быть интересна определенному кругу лиц, пытающихся решить свои жилищные, либо финансовые вопросы.
Естественно, двигаться или нет в этом направлении - это решение каждый принимает сам.
Меняются входные условия и вся конструкция может рухнуть.
Повторюсь, но это всего лишь попытка более-менее точно и честно провести оценку рассматриваемой ситуации, которая, как мне кажется, может быть интересна определенному кругу лиц, пытающихся решить свои жилищные, либо финансовые вопросы.
Естественно, двигаться или нет в этом направлении - это решение каждый принимает сам.
Через 5 лет она выросла почти на 40%Вы где это у меня увидели?как аксиому рынка недвижки
У Вас есть конкретные замечания по приведенным цифрам, или Вы из тех, кто всегда в пику всему нетрадиционному?
ТОП 5
2
3
4