Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 11)
170277
1000
Наш полтишок от нас не уйдёт.Судя по Вашему же объявлению, полтишок от Вас давно уже ушел, в мантре вроде как на 30р. комиссии вполне согласны.
http://homes.ngs.ru/view/138361872/
Да мне, по большому счёту, всё равно на падение/рост ценЯ не пойму, Вас зависть гложет или что? Вам то какая разница, кто, за сколько и что продавать будет? В своем кошельке пусто, от того в чужом деньги считать приходится?
==================
Ну вот когда будете свои "инвестиции" продавать дешевле, чем сами купили тогда и "все равно" сразу же перестанет быть, гарантирую.
OLDMAN
v.i.p.
Если у вас есть данные о структуре стоимости жилья - я был бы чрезвычайно благодарен. Только не огульно - вот столько, а с раскладом, на что и сколько. Я, например, не знаю где там уровень нулевой рентабельности, было бы любопытно узнать.Cтоимость строительства зданий, помимо прямых издержек, включает в себя и нерыночные издержки (откаты, взятки, лобби). Есть ресурсы для их снижения, но многие строительные организации должны умереть, чтобы снизилась конкуренция на этом поле.
А адекватность цены недвижимости текущей рыночной ситуации оценивается отношением цена/годовая рента (норма 10-15) и цена/годовой доход домохозяйства (2,5). Тут подробно Новосибирская недвига по-прежнему слишком дорогая.
теплый_пол
guru
Да мне, по большому счёту, всё равно на падение/рост цен, т.к. основной доход получаю от платы за оформление сделок и не сильно важно их +- 1-25% рост или падение. Наш полтишок от нас не уйдёт.да как сказать, уже несколько раз наблюдал расклейку объявлений по подъездам, о платной услуге по покупке недвижимости от агентств "по спец. цене 30 000 руб.", которые на слуху ..
Судя по Вашему же объявлению, полтишок от Вас давно уже ушел, в мантре вроде как на 30р. комиссии вполне согласны.Ладно, открою тайну, нам ещё маленько продавец платит, потому могу вообще за 0 (Ноль) руб. комиссионных Вам продать
http://homes.ngs.ru/view/138361872/
Говоря про "полтишок" это я про среднюю "температуру по больнице" имел ввиду.
shopengaue
veteran
Если вы правильно прочитали статью, то цена в 1 млн руб за квартиру в Сибе имеет запас по росту в цене ещё процентов 50. То есть у нас, на основе ваших предпосылок, цена жилья весьма недооцененная.
теплый_пол
guru
смотря, что называть жильём, то что было приведено, далеко от смысла этого значения .. и имеет совершенно отличную от других, схему строительства и сроков оф. сдачи ..
Сейчас читают
Куда идти учиться после школы? Оставаться в 9 или идти до 11?
276574
227
Перерегистрация авто
89326
21
Советы потребителям.
115815
214
Ладно, открою тайну, нам ещё маленько продавец платит, потому могу вообще за 0 (Ноль) руб. комиссионных Вам продатьДа какая же это тайна, я прекрасно понимаю что Вам покупателю скоро еще и приплачивать придется, лишь бы купил. Успехов Вам в этом не простом деле.
shopengaue
veteran
смотря, что называть жильём, то что было приведено, далеко от смысла этого значения .. и имеет совершенно отличную от других, схему строительства и сроков оф. сдачи ..Вопрос был в адекватности цен на жильё.
Я предлагал оттолкнуться от затратного подхода, что бы оценить адекватность. Был предложен, условно, инвестиционный. Я показал, что если мы его берем за базис, то рынку ещё расти и расти. Зачем вы впадаете в риторику? Думаю, что обсуждение достаточности или нормальности условий проживания никак не приблизит ответа на адекватность цен.
теплый_пол
guru
на все 100% приблизит, от применяемых материалов, затрат на рабочую силу (где-то они совсем не значительны и стоимости самого земельного участка, с наличием или отсутствием коммуникаций, авто- и пеше- доступности подъездных дорог)
OLDMAN
v.i.p.
Да, получается, что выгоднее купить жилье за 1 млн, чем его снимать. Домохозяйствам с небольшим доходом, условно, если зарплата 30 тр студия в самый раз. Запас для роста есть. Поэтому их и настроили столько. Более дорогое жилье продать строителям и собственникам будет существенно труднее.
Но дорогое жилье все равно находит своего покупателя, ибо понты всегда стоят дорого.
Но дорогое жилье все равно находит своего покупателя, ибо понты всегда стоят дорого.
Студии удешевляют строительством на отдаленных участках, уплотнением застройки и использованием менее качественных материалов. Даже на балконах экономят. Маржа получается достойная. Условно хватает на Мальдивы, поправлять измученное бизнесом здоровье.
shopengaue
veteran
Да, получается, что выгоднее купить жилье за 1 млн, чем его снимать. Домохозяйствам с небольшим доходом, условно, если зарплата 30 тр студия в самый раз. Запас для роста есть. Поэтому их и настроили столько. Более дорогое жилье продать строителям и собственникам будет существенно труднее.Ну, наверное, оно так и получается. Да только загвоздка в том, что именно этот сегмент, если верить статистике, сильнее всего и просел. И как сей казус вы объясните?
shopengaue
veteran
Я понимаю, что удельные издержки посчитать не просто, так как канализацию или тепло тянется в дом, а не к квадратному метра. Но стоимость уже достаточно близка по добралась к цене. И поэтому новостройкам дешеветь особо некуда. Т.о. ждать обвала цен на этом сегменте не стоит. И говорить, что это "дорого" только на основании того, что это не доступно обычному человеку не стоит.
Было предложено рассмотреть дорого- дёшево с точки зрения рентной доходности. Оказалось, что студии на окраине- это дёшево. Но так или это на самом деле?
Было предложено рассмотреть дорого- дёшево с точки зрения рентной доходности. Оказалось, что студии на окраине- это дёшево. Но так или это на самом деле?
OLDMAN
v.i.p.
Вероятно тем, что студий настроили слишком много, и слишком в неудобных местах. Студии КМС в центре не просели.
shopengaue
veteran
Вот видите, оказывается цена недвижимости зависит не только от того, как быстро она окунается, но и от многих иных, в том числе,не материальных, факторах. И получается что более дешёвая недвижимость оказывается значительно менее ценной, чем дорогая. И как тут говорить о том, что дорого или дёшево?
теплый_пол
guru
Все просто: эффект обратной волны от периферии к центру... В 2008г. осенью одна компания не буду ее называть, открыла свободную продажу эконом. жилья по 28 тыс.р., рядом Застройщик строил кирпичные дома и снизил стоимость до 33 тыс.м... Вопрос? Где Вы лично купите при несущественной разнице в стоимости? Хотя еще в 2007г. разница была 20 тыс. А представляете что будет в июле следующего года, когда надо строить, а за что? Вот и начнутся ценовые "войны"...так скидки на те же 25% надо делать уже сейчас, вслед за вторичкой в перезавышенных новостройках, а не через год, когда уже поздно будет спохватываться, потом только услышат очередную фразу: «В прокуратуре мне ответили: сами дураки»
Tarz
v.i.p.
теплый_пол
guru
да похоже местные власти ни с чем не могут справиться или не хотят, так и в этом случае: "Мэр Новосибирска попросил Дмитрия Медведева защитить застройщиков" , зато зама не забывает прикрыть, не расстаться с землей: Локоть предложил Хирургу проводить байк-шоу на месте барахолки , так и живем ..
Nsk_predator
guru
А адекватность цены недвижимости текущей рыночной ситуации оценивается отношением цена/годовая рента (норма 10-15) и цена/годовой доход домохозяйства (2,5). Тут подробно Новосибирская недвига по-прежнему слишком дорогая.Посмотрел новостройки - как раз все они пододят по вашим параметрам.
P.S. только осталось найти "слишком дорогую" недвижимость.
Mauction
experienced
только осталось найти "слишком дорогую" недвижимость.Впечатление, что какую-то другую статью читали...
Там-же рассматривается недвига, как инвестиция! И сразу заявляется - дорого и малодоходно!
Именно потому, что изначально дорого - оно малодоходно сейчас.
Т.е. малодоходность (на грани рентабельности) - это следствие высокой цены.
Чего ещё искать?
Жилья было мало - аренда была выше - 1% от стоимости в месяц.
Сейчас его много, а цены неадекватны, адекватные будут = месячная аренда*100, если исходить из доипотечных времён.
А ипотека тут - основной переломный момент в экономике недвиги - стало выгодней вкладывать, сдавать при постепенном росте кв.м.
Раздули "строительство под инвестиции" - стало переизбыток, непривлекательная цена, всё - пикируйте вниз.
Не будет ипотеки (господдержки) - припадёт цена до адекватной.
Проще было налогами облагать желающих иметь квартиры не под жильё - это полезней государству, но не конкретным заинтересованным личностям.
Nsk_predator
guru
А зачем мне читать статью (которая кстати про Москву), если человек привел параметры адекватной стоимости недвижимости.
адекватные будут = месячная аренда*100, если исходить из доипотечных времён.Спуститесь с небес на землю.
NEINOV
veteran
Я понимаю, что удельные издержки посчитать не просто, так как канализацию или тепло тянется в дом, а не к квадратному метра. Но стоимость уже достаточно близка по добралась к цене. И поэтому новостройкам дешеветь особо некуда. Т.о. ждать обвала цен на этом сегменте не стоит. И говорить, что это "дорого" только на основании того, что это не доступно обычному человеку не стоит.Что значит некуда дешеветь? И на чем основаны Ваши высказывания... Возьмем к примеру компанию ИС, которую Вы хорошо знаете в смысле производства... Когда начинали строить Ключ-Камышку то расценки на производство работ были снижены до уровня при котором только этот подрядчик мог тянуть лямку... Соответственно рентабельность компании повысилась и не кто об это не говорил... Хотя после этих домов перестали строить кирпичные, опять в плюсе...Если взять Райсовета то там все было известно заранее, что цена завышена... Обвала цен никто и не ждет, ждут подъема а он будет только к следующим выборам... Поэтому сейчас даже Застройщики читают наш форум и чешут кто лоб, а кто затылок...
Было предложено рассмотреть дорого- дёшево с точки зрения рентной доходности. Оказалось, что студии на окраине- это дёшево. Но так или это на самом деле?
Молодец... Место - это святое, а вот с коррупцией придется бороться... Вчера на ОТС были два депутата обсуждали недвижимость, хаили один концерн с 1500 студиями, тесно стало на рынке...
Уже пошли люди, готовые в кризис всё скупить, ну раз всё подешевело:
NEINOV
veteran
"так скидки на те же 25% надо делать уже сейчас, вслед за вторичкой в перезавышенных новостройках, а не через год, когда уже поздно будет спохватываться, потом только услышат очередную фразу: «В прокуратуре мне ответили: сами дураки» " Зачем торопиться? Как начнете продажу своего 12-этажного шале таки и делайте хорошо... Вам уже тут сказали, что идем по второму варианту: медленно но верно...
Енто уже боянистый видос....
Чо тока вот сказать тем, кого подгрузили пока НЕ подешевело?
Чо тока вот сказать тем, кого подгрузили пока НЕ подешевело?
Уже пошли люди, готовые в кризис всё скупить, ну раз всё подешевело:Ну вот, а исследования показывали, что предпринимательством не хотят заниматься... Возрождения жди
теплый_пол
guru
Зачем торопиться? Как начнете продажу своего 12-этажного шале таки и делайте хорошо... Вам уже тут сказали, что идем по второму варианту: медленно но верно...происки всё это западно-продажных трусливых волчат, у нас свои джунгли, свои правила, каждый может быть Маугли в своей сфере, не обязательно уподобляться стадной панике и самопоеданию .., лучше там, где нас нет, а как там копнёшь, так и не известно где глубже яма ..
wiza
больше хорошего
Валютную ипотеку разруливают через задний проход.
Некоторые банки разрешают гасить её по льготному курсу 45-50 руб\зелень.
При том , что банк может изменять курс в зависмости от рыночной коньюнктуры...
-------------------------------------------------------------------------------------------
игрушки с деньгами хорошие у Трампа или Гейтса, остальным прибить к полу (с)
Некоторые банки разрешают гасить её по льготному курсу 45-50 руб\зелень.
При том , что банк может изменять курс в зависмости от рыночной коньюнктуры...
-------------------------------------------------------------------------------------------
игрушки с деньгами хорошие у Трампа или Гейтса, остальным прибить к полу (с)
NEINOV
veteran
"происки всё это западно-продажных трусливых волчат, у нас свои джунгли, свои правила, каждый может быть Маугли в своей сфере, не обязательно уподобляться стадной панике и самопоеданию .., лучше там, где нас нет, а как там копнёшь, так и не известно где глубже яма .. " Т.е. пусть они снижают цены, а мы пойдем на север? А быть Маугли в своей сфере не каждый может...
Alippa
нет статуса
теплый_пол
guru
то ли ещё будет ой-ёй-ёй в 2016 году, сейчас в новостройку влазить только с уже повязанным ремешком на шее, о котором вы вели рассказ выше ..
теплый_пол
guru
Вот так вот работают наши чиновники: "Прокурор заставил мэрию переселить 9 человек из аварийных бараков" , чего ещё тут хорошего можно ждать ..
Alippa
нет статуса
надеюсь заставил переселить в мэрию))))
Александр.....
guru
За три месяца в России восемь застройщиков стали банкротамиИ наши отметились.
теплый_пол
guru
то ли ещё будет .. , особенно. кто до этого гнался за медалью по количеству ввода квадратных метров жилья в год ! Сегодня был в шоке, услышав рекламу Чистой Слободы, дающую ипотеку без первоначального взноса, с погашением первого платежа через год ! Видимо таким образом хотят отсрочить своё фиаско ..
wiza
больше хорошего
к тому времени построят (может быть) в Слободе
-дороги
-поликлиники
-школы
-детские сады
-магазины
-трамвай
-коммунизм
...пока ничего этого нет, ж\м - пустышка
-дороги
-поликлиники
-школы
-детские сады
-магазины
-трамвай
-коммунизм
...пока ничего этого нет, ж\м - пустышка
теплый_пол
guru
к тому времени построят (может быть) в Слободе, ...пока ничего этого нет, ж\м - пустышка....
....
кого раскулачивать будем ?
wiza
больше хорошего
Вы зря вот так.
До сих пор в Новосибирск наезжает гопота со всей агломерации посмотреть на "огни большого города" и себя показать "со всех сторон ног и рук"...
Когда тысяч 300-400 жителей Новосибирска окажутся без всего (сады, больницы, дороги, магазины, коммунизм), то город может это почувствовать быстро и как в Париже (горящий машины, магазины, бунты африканцев, коктейли т.Молотова и прочие наркоты, алкоты, аддикты "просвещённого" мира)...
А кроме ч.Лободы-матрёшек, есть ложок, маруськино, зазатулинье, советскошоссейные, северообъездные, березовские и прочие "пустые" жилмассивы.
Строители остраиваются-продаются и "уходят" к следующим нолям на р\с...
-----------------------------------------------------------------------------------
хотели хотя бы как всегда, а получилось хуже (с)
До сих пор в Новосибирск наезжает гопота со всей агломерации посмотреть на "огни большого города" и себя показать "со всех сторон ног и рук"...
Когда тысяч 300-400 жителей Новосибирска окажутся без всего (сады, больницы, дороги, магазины, коммунизм), то город может это почувствовать быстро и как в Париже (горящий машины, магазины, бунты африканцев, коктейли т.Молотова и прочие наркоты, алкоты, аддикты "просвещённого" мира)...
А кроме ч.Лободы-матрёшек, есть ложок, маруськино, зазатулинье, советскошоссейные, северообъездные, березовские и прочие "пустые" жилмассивы.
Строители остраиваются-продаются и "уходят" к следующим нолям на р\с...
-----------------------------------------------------------------------------------
хотели хотя бы как всегда, а получилось хуже (с)
Жители поселка осознают себя ответственными Собственниками - создают администрацию поселка. вводят внутренние налоги, собирают и обустраивают поселок по лучшим образцам и лекалам современности или.... продают кирпичи здесь и покупают или арендуют там. где все уже построено до них.
Мы вот дорогу в 8 с лишним километров построили за свой счет, а что делать иногда приходится выбираться из поселка)))). На очереди магазин....и т.д. вплоть до театров и музеев
Мы вот дорогу в 8 с лишним километров построили за свой счет, а что делать иногда приходится выбираться из поселка)))). На очереди магазин....и т.д. вплоть до театров и музеев
Вы герои.
Ходил слух, что 1 км дороги стоил до обамакотовасии 3 млн деревянных...
А там и до аэродрома и космопорта недалеко (конечно после музеев , театров и свечного заводика с церквой)...
Ходил слух, что 1 км дороги стоил до обамакотовасии 3 млн деревянных...
А там и до аэродрома и космопорта недалеко (конечно после музеев , театров и свечного заводика с церквой)...
теплый_пол
guru
Жители поселка осознают себя ответственными Собственниками - создают администрацию поселка.председатели колхозов уже по вымирали, что-то мне подсказывает другой эпизод развития событий ..
Вы герои.ну это с асфальтовым покрытием, мы пока на это не заработали))))
Ходил слух, что 1 км дороги стоил до обамакотовасии 3 млн деревянных...
Отлегло
Значит героев нет пока...
Когда говорят про коммуникации, часто забывают про дороги,
а они из своего кармана даже 1 км тянут на нереальные суммы...
У нас годовой бюджет только на 1 км.
Больше не есть не пить,не светить, не мыть - только мечтать
------------------------------------------------------------------------------
мечты, мечты, как много в этом слове для сердца русского ... (с)
Значит героев нет пока...
Когда говорят про коммуникации, часто забывают про дороги,
а они из своего кармана даже 1 км тянут на нереальные суммы...
У нас годовой бюджет только на 1 км.
Больше не есть не пить,не светить, не мыть - только мечтать
------------------------------------------------------------------------------
мечты, мечты, как много в этом слове для сердца русского ... (с)
теплый_пол
guru
ну хоть что-то стало меняться: "Новые правила застройки Новосибирска вызвали проклятья"
shopengaue
veteran
Беда России не в плохих законах, а в их исполнении. Ничего страшного не случится если скажем построят дом отдыха на берегу реки. Но ведь как оно у нас- двухэтажным лечебный корпус превращается в 10 этажные жилые апартаменты. И там где раньше достаточно было дорожки шириной ви1 метр, теперь нужна парковка шириной в 10.
Буквально сегодня на радио повествовали о "лодочной станции" около Димитровского моста. 7 таких аккуратных станций в 2-3 этажа в водоохранной зоне. И пока этот произвол не прекратиться смысла в новых бумажках не будет.
Буквально сегодня на радио повествовали о "лодочной станции" около Димитровского моста. 7 таких аккуратных станций в 2-3 этажа в водоохранной зоне. И пока этот произвол не прекратиться смысла в новых бумажках не будет.
ТОП 5
2
3
4