Экономика рынка недвижимости - 3 (часть 15)
193002
999
NEINOV
veteran
"ГСК «Стрижи» и строительная компания «Энергомонтаж» создали рабочую группу для улучшения транспортной доступности на северном направлении Новосибирска, где компании ведут активную застройку. Планируется, что в нее войдут не только представители частного бизнеса, но и представители мэрии и правительства области..."
Название не замысловатое: ГЧП, государственно - частное партнерство... Хотя господин Д... назвал его частно-государственным партнерством... В чем разница в первом случае деньги государственные в основе, а во втором частные... Жду с нетерпением чтобы почувствовать разницу в качестве и доступу к проезжей части других...
Название не замысловатое: ГЧП, государственно - частное партнерство... Хотя господин Д... назвал его частно-государственным партнерством... В чем разница в первом случае деньги государственные в основе, а во втором частные... Жду с нетерпением чтобы почувствовать разницу в качестве и доступу к проезжей части других...
Хотя господин Д... назвал его частно-государственным партнерством... В чем разница в первом случае деньги государственные в основе, а во втором частные...Ну что сказать, товарищи предсказуемо зачесались в верном направлении (точнее месте), именно транспортный вопрос сейчас является для них основным сдерживающим фактором, поглядим чем практическим этот "союз Меча и Орала"(С) закончится.
Александр.....
guru
Я давно жду окончательного транспортного коллапса на въезде/выезде с Родников, который в данном случае чем быстрее наступит, тем лучше. Тем раньше застройщики чесаться начнут из-за снижения привлекательности своих "привлекательных" квартир.
В правильном направлении мыслят товарищи (застройщики), одобряю. А то, размахнулся Сидоренко на 7-й микрорайон.
В правильном направлении мыслят товарищи (застройщики), одобряю. А то, размахнулся Сидоренко на 7-й микрорайон.
государственно - частное партнерство...Вроде очевидно чем - увеличением стоимости жилья (и проживания в нем) для конечного покупателя
Drakonn
guru
Я давно жду окончательного транспортного коллапса на въезде/выезде с Родников, который в данном случае чем быстрее наступит, тем лучше. Тем раньше застройщики чесаться начнут из-за снижения привлекательности своих "привлекательных" квартир.Ничего не изменит ГЧП. Необходимо решить чем жителей 4-5-6-(7)мкр занимать на месте, а работы как таковой там нет... все "прутся в город"....
В правильном направлении мыслят товарищи (застройщики), одобряю. А то, размахнулся Сидоренко на 7-й микрорайон.
ну построят ул.Колонды до ул.Объединения (если денег найдут) , нужно будет Объединения расширять (реконструкция, опять же если денег найдут). Ну продлят Кр.Проспект... и что это изменит? к тому времени уже 8й мкр начнут строить... т.е пробка просто переместится на Кр.Проспект (у ул.Колонды), там и так время от времени пробка скапливается - эффективность нулевая!!!
Скоростной трамвай - даже не мечтайте. Дорого и мало эффективно в Сибирском регионе...
Метро - то же дорого, да и наобещали уже на "бывшую Барахолку" и Чистую слободу (тяжело будет перепрыгнуть через них)...
Электричку тоже не пустят - у вас на 5-6 проходят подъездные пути не пригодные для пассажирских перевозок (переделывать ой как дорого выйдет)
Вывод: пробку 5-6мкр просто "размажут"/растянут по Объединения/Колонды (как в своё время размазали пробку на Учительской по Богдашке по средством знаков 40 и работы светофоров)
PS жил на 4мкр с 2001 до 2007 года уже тогда проблема была и никто её решить не смог/хочет....(денег нет, но вы держитесь...)
shopengaue
veteran
В то же время у застройщиков нет особого выбора. И они вынуждены, так или иначе решать вопрос с транспортом в этом районе. Кого то больше устроит путь через Мочищенское шоссе, которое расширили в прошлом году. Кому то пригодится новая дорога, что тянут от Красного в сторону БМедведицы. Ну и давно уже обещают продлить Красный через городской Аэропорт к 5-6 МКР. Хотя, безусловно, вопрос в том, а что с самим Красным делать после этого. Ведь он заткнется на пл. Калинина и ехать перестанет не только Богдашка, но и Дуся.
Вложения в транспорт крайне важны. Иначе тот район потеряет свою привлекательность, а это сразу скажется на продаваемости объектов.
Вложения в транспорт крайне важны. Иначе тот район потеряет свою привлекательность, а это сразу скажется на продаваемости объектов.
andrei4444
v.i.p.
Перспектива на ближайшие пару лет, квартира в спальном микрорайоне.
Продать или держать пока?
Продать или держать пока?
Сейчас читают
Бойкот
15531
275
Залесского, 5 (часть 2)
49188
341
Нумизматика или коллекционирование монет (часть 4)
362130
1000
Drakonn
guru
Вложения в транспорт крайне важны. Иначе тот район потеряет свою привлекательность, а это сразу скажется на продаваемости объектов.для меня - человека выросшего на Богдашке и волею судеб попавшего на 4мкр, ни 4мкр, ни 5-6мкр никогда не были привлекательными и покупать там ничего не собираюсь (и другим не советую).
Народ наслушавшись сказочек про сладкий пряник (в нашем случае про "горячие пирожки") понабрал квартир на Родниках за мегаденьги (хотя в эти деньги было полно вариантов в "городе"). Теперь понимая, что их мягко говоря ввели в заблуждение, не хотят этого признавать....
PS проезжая тут по ул.Земнухова (6мкр) был шокирован увиденным... вдоль дороги накопанные ячейки для авто со вбитыми ржавыми арматуринами и цветными тряпочками (столько цветных тряпочек последний раз видел под Улан-Удэ на священном дереве ). При этом близлежащие гаражи заполнены на 50% (не более)
в общем инвистиционная привлекательность 6мкр и тем более 7мкр очень спорная и на мой взгляд на любителя
теплый_пол
guru
Перспектива на ближайшие пару лет, квартира в спальном микрорайоне.формула на самом деле проста:
Продать или держать пока?
1) посчитайте коммуналку на пару лет + стоимость квартиры, которую по вашему адекватному мнению вы её сможете продать потом ..
2) а теперь потенциальный % депозита в банке на пару лет, с получившиеся суммы продажи на сегодняшний день + сама сумма
Вот какой из пунктов победит, тот и буде вашим ответом !
P.S. Квартира я так понимаю не единственное жильё, исходим только из экономической части вопроса. И еще один коэффициент поправки для первого пункта - вы можете сдать её в аренду, что тоже добавит сумму в копилку квартирного счастья, но учтите, амортизацию ремонта, мебели и техники. Если квартира без ремонта, то это печально для обоих выше вариантов. Спальные районы не так плохи, там цена самая низкая, падать ей не куда, ценник по ним не завышен, как в центральной части города, главное чтобы брали у нормального застройщика не по конской цене и не панельный / монолитный клоповник, хотя покупают все, вопрос цены ..
Скоростной трамвай - даже не мечтайте. Дорого и мало эффективно в Сибирском регионе...Что с трамваем то не так?
andrei4444
v.i.p.
Ремонт свежий, квартира пустая.
Вариант со сдачей не рассматриваю даже если пустую сдавать, а уж если обставлять то тем более.
Наличка срочно не нужна, боюсь что экономику будут разогревать повышением инфляции, стоимость квартиры думаю уже сильно не упадёт.
В зиму коммунальные расходы около 2500 в мес, летом меньше 2000. ( в год примерно 25) что составляет меньше 1% от стоимости.
Через 2-3 года буду продавать, т.к. Жить там не планирую.
Вопрос был в том , как спрогнозировать цену через 2-3 года.
Вариант со сдачей не рассматриваю даже если пустую сдавать, а уж если обставлять то тем более.
Наличка срочно не нужна, боюсь что экономику будут разогревать повышением инфляции, стоимость квартиры думаю уже сильно не упадёт.
В зиму коммунальные расходы около 2500 в мес, летом меньше 2000. ( в год примерно 25) что составляет меньше 1% от стоимости.
Через 2-3 года буду продавать, т.к. Жить там не планирую.
Вопрос был в том , как спрогнозировать цену через 2-3 года.
теплый_пол
guru
Вопрос был в том , как спрогнозировать цену через 2-3 года.в наших условиях, где чаша весов политическая, перевешивает чашу экономическую = логика, расчеты, предпосылки = не имеют ни какого значения .., увы ..
/п.9/
дорого нынче трамваи стоят. Вон простые отремонтировали/модернизировали 3шт - 60 мультов (для справки: в 16году за 60млн купили 15 автобусов), а ещё надо много чего понастроить, а денег нет...
дорого нынче трамваи стоят. Вон простые отремонтировали/модернизировали 3шт - 60 мультов (для справки: в 16году за 60млн купили 15 автобусов), а ещё надо много чего понастроить, а денег нет...
Необходимо решить чем жителей 4-5-6-(7)мкр занимать на месте, а работы как таковой там нет... все "прутся в город"....все то же самое можно сказать и про любой другой спальный район, да и люди живущие "в центре" - тоже куда-то прутся на работу - и далеко не все на ОТ.
NEINOV
veteran
Чтобы оценить потенциал и вероятность роста или падения цен на недвижимость нужно хорошо поразмыслить, что будет со спросом и предложением.
А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов, которые влияют на цены сейчас и будут влиять и через 3 и через 25 лет:
Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
Инвестиционный – какова доходность аренды? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
Физический — какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?
А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов, которые влияют на цены сейчас и будут влиять и через 3 и через 25 лет:
Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
Инвестиционный – какова доходность аренды? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
Физический — какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?
теплый_пол
guru
ого, так человек не микрорайон собрался строить, что бы так впадать в глубины заморочек, ему на пальцах нужен расклад, да - нет и почему .., а так целый теоретический курс для преддипломной работы .. ))
А что тут думать.Ситуация как в 2009 году. С начало подорожала земля,дома,дачи.Потом от безисходности стали скупать квартиры. Так же и сейчас.Дачи подорожали уже в 2 раза.Отстают по повышению цен только некоторые города в стране.Туда наверно и поеду.
вот про дачи ненада... с огромным трудом продали дачу за 500т. ельцовка дом из бруса, баня, лет кухня, хороший ровный участок, отличное место, не подтапливается.. в здоровье коттеджи продают дешевле, чем такой же с нуля построить... вообще дачу покупать никому не советую только ижс
Потом от безисходности стали скупать квартиры.
Красивая фраза, потом можно будет в рамочку повесить, как девиз нескольких беспечных лет дорогой нефти, и глупостей с этим чудом связанных. Сейчас "безисходность" будет немного другая, люди не за квартирами побегут, а скорее за тушенкой и кашей, увы и ах. Буквально на днях уже давно забытое "ноу-хау" продуктовых карточек(!) продвинули.
З.Ы. и про дачи бред не выдумывайте, их давно дешевле себестоимости отдают.
З.Ы. и про дачи бред не выдумывайте, их давно дешевле себестоимости отдают.да что вы говорите
попробуйте-ка дачу в Кудряшах, например, купить дешевле себестоимости
или где-нибудь на Обском море/Бердском заливе
в дачах, ровно как и в квартирах, локация - 90% успеха.
или где-нибудь на Обском море/Бердском заливеДруг не так давно купил на водохранилище, в районе Борового, примерно процентов за 60% от сметной цены всего построенного на участке.
с огромным трудом продали дачу за 500т. ельцовка дом из бруса, баня, лет кухня, хороший ровный участок, отличное место, не подтапливается..Очевидно, "локация" плохая...
Друг не так давно купил на водохранилище, в районе Борового, примерно процентов за 60% от сметной цены всего построенногоИ что это доказывает?
Коллега в ноябре продал дачу в Кудряшах за 1 500 000
владел ей лет 17
Получила участок в своё время его мать за какие-то символические деньги от завода.
И что это доказывает?То что я написал выше, дачу продают сильно дешевле чем стоит ее такую же построить.
Откуда, и с чего там кто то видит внезапное "кратное" подорожание - я не знаю.
andrei4444
v.i.p.
В этом сезоне особенно "подорожают" дачи находящиеся в зоне подтопления
То что я написал выше, дачу продают сильно дешевле чем стоит ее такую же построить.да с чего бы это?
за полтора ляма вполне реально построить дачный домик на участке
даже с покупкой участка можно в эту сумму вложиться
ЗЫ: сильно подозреваю, что ваш друг купил не дачу а коттедж в дачном обществе
теплый_пол
guru
сейчас просто дачу и строят, как коттедж, а хлам уже не в моде, особенно бабушкин по наследству .., в новую сарайку за 0,5-1,0 лям ни кто хоронить не будет, потому как внутренняя отделка будет по стоимости такая же, как и в добротном доме ..
в прошлом году сбагрил дачный груз возле Обского моря за смешные деньки 11 соток и этому рад, хоть так купили, а Кудряши просто раздуты по цене и не соответствуют спросу ..
в прошлом году сбагрил дачный груз возле Обского моря за смешные деньки 11 соток и этому рад, хоть так купили, а Кудряши просто раздуты по цене и не соответствуют спросу ..
вот про дачи ненада... с огромным трудом продали дачу за 500т. ельцовка дом из бруса.Вопрос когда?В прошлом году был большой сброс дач по низким ценам.Но может ещё не весна.
180207
бес нравственности
сейчас просто дачу и строят, как коттеджоткуда такая тяга к обобщениям на пустом месте
строят и покупают земельные участки, каждый на свой кошелёк
и если у человека есть 1,5 ляма, то более чем возможно купить/построить дачу своей мечты
а хлам уже не в моде,хлам никогда не был в моде
но со временем всё станет хламом
ну кроме Лувра и Зимнего дворца ессс..но
особенно бабушкин по наследству ..,не встречала объявлений о дарении бабушкиных дач из-за их немодности
может не там смотрю
Кудряши просто раздуты по цене и не соответствуют спросу ..мне всё же кажется, что спрос рождает предложение, а не наеборот
теплый_пол
guru
перечитайте ещё раз или посмотрите со стороны, даже комментировать не буду ..
Xander54
experienced
они вон 700 тысяч скидывают при желании! а всё кричат, что цены на уровне себестоимости и снижать некуда? впрочем, ничего нового.
Сходите на экскурсию, потом отчитаетесь об "экономии" при покупке
Ну дык одни квартиры продали на лимон дороже, а "особенные" сиречь неликвид - уценят на 700. Вот и получится в среднем по больнице 36,6©
shopengaue
veteran
Скорее они уже еще подняли цены. Вот и появился задел для снижения. Когда я смотрел на этапе сдачи первой очереди цена за квадрат уже за 100 т.р. за квадрат перевалила.
Классика жанра.
Классика жанра.
Alippa
нет статуса
тоже знакомый до слёз вариант
Ничего После продолжительной экскурсии все что угодно купишь, лишь бы отпустили
Для примера.Цены 2014г.Хотя есть фото ещё более крутые.Итого цены выросли на 50%.
Остаётся нести деньги в банк.Пуп земли какой то,почему в других городах дешевле.
Остаётся нести деньги в банк.Пуп земли какой то,почему в других городах дешевле.
О, эту дачу мы продавали и уже давно продали (года полтора-два назад). Могу сказать, что то в районе 650 т.р. продали. Покупалась она около 450т.р., где-то за пару-тройку лет перед продажей.
О, я помню было даже немало постов с дискуссией по этой даче. Знаменитый объект
А теперь г-н Realtor делает себе неплохую рекламу
Показать спойлер
Покупалась 450т.р. - 650 т.р. продали.
Показать спойлер
shopengaue
veteran
Я бы не был столь критичен. Я буквально пару месяцев назад видел как человек продал свою б.у. машину дороже, нежели покупал ее новой, если оценивать в рублях. А проехал он на ней почти 80 т. км.
Инфляция+время делают свое дело. Именно поэтому я крайне не терпим к высказываниям относительно ипотеки "Вот за 30 лет еще 3 цены выплатишь". А как попросишь продисконтировать денежный поток и оказывается что за 30 лет человек еще и заработает, с высокой долей вероятности, то не понимают как это и откуда.
Инфляция+время делают свое дело. Именно поэтому я крайне не терпим к высказываниям относительно ипотеки "Вот за 30 лет еще 3 цены выплатишь". А как попросишь продисконтировать денежный поток и оказывается что за 30 лет человек еще и заработает, с высокой долей вероятности, то не понимают как это и откуда.
DmNSK
guru
Может на рынке начала 2000 так и было, даже знаю такие примеры
Но сейчас сильно сомневаюсь, хотя все может повториться
Но сейчас сильно сомневаюсь, хотя все может повториться
shopengaue
veteran
В 2000 х и не такое было. Лихое было время.
Но про время и норму прибыли не только у нас говорят.
Но про время и норму прибыли не только у нас говорят.
DmNSK
guru
Одним словом читаю рекомендованную вами книгу
Иногда новости
Иногда сильно хочется понимать что то в экономике
Иногда новости
Показать спойлер
http://www.rbc.ru/business/25/02/2017/58b1c47d9a794712db5a1db4
Показать спойлер
Иногда сильно хочется понимать что то в экономике
shopengaue
veteran
Вы думаете это кто то понимает? Думаю, что до конца этого никто не понимает. И этот из статьи то же.
Правда как он умудрился увеличить среднюю доходность своих акций до 20% - даже примерно не пойму. Волшебник он, что ли.
Правда как он умудрился увеличить среднюю доходность своих акций до 20% - даже примерно не пойму. Волшебник он, что ли.
DmNSK
guru
Понимает Непонимает
В предисловии к книге основные его принципы описаны
Все вроде просто, но вот попытка выполнить ставит в тупик сразу
В предисловии к книге основные его принципы описаны
Все вроде просто, но вот попытка выполнить ставит в тупик сразу
ИРУСЯ
old hamster
однако наглый тип....и ваапче все эти бартеры и взаимозачеты - чистый бред. Ты обязан платить аренду филками - плати. Тебя обязаны сделать красиво - иди в суд и бери деньгами или расторгай с компенсацией упущенной и т.п. Про озеро - просто даже не смешно. Зимой он покупал. если он так весь бизнес ведет, то не надо быть Настродубусом. чтобы понять чем закончит.
Однако...Он построил сотни тысяч квадратных метров жилья, а мы с вами ничего не построили.
Если только дачу для себе любимых..
Если только дачу для себе любимых..
ТОП 5
3