Согласно текущему законодательству требования по этим счетам при банкротстве банка попадают в третью очередь кредиторов. АСВ, которое будет выплачивать возмещение по этим счетам, фактически не сможет компенсировать свои расходы за счет имущества банка, так как на практике на третью очередь средств всегда не хватает. Фактически АСВ будет «проедать» свой фонд за счет этих выплат. Тогда логично либо менять очередность в банкротном законодательстве, либо вообще предусматривать внеочередное перечисление этих средств в другую кредитную организацию вместо механизма страхования как такового.

Кирово-Чепецк не участвует в программе капремонта жилья с 2013 года. Хотя за 5 предыдущих лет при значительном финансировании Фонда было улучшено состояние 185 жилых домов, в основном в них проводился ремонт кровли, в некоторых заменили лифты и тепловые узлы. Но уже с 2013 года, в соответствии с Федеральным законом об энергосбережении, на участие в программе могли заявляться только те муниципальные образования, в которых, во-первых, все МКД оснащены коллективными приборами учета потребления коммунальных ресурсов, во-вторых, действуют закрытые системы тепло- и горячего водоснабжения. Мы этим требованиям не соответствуем до сих пор.

Последний пример.
ТСЖ после очередного прорыва системы отопления как ответчику за испорченное имущество выставили счет на 630 000 рублей — для нас крайне тяжелая сумма.
Но загвоздка в том, что трубы на ремонт выбирали не мы, а подрядная организация, проводившая работы, и они оказались далекими от идеала и неизвестно какого производства. Строители хотят выиграть в деньгах, материал закупают непонятно у кого, только чтобы он был подешевле.

Мы подали на строителей в суд. Но подрядчики представили результаты какой-то московской экспертной организации о том, что трубы надлежащего качества. А мы так и не смогли доказать, что они бракованные. Теперь гарантийный срок 5 лет прошел, а в доме прорыв за прорывом. Все траты по их устранению ложатся на бюджет ТСЖ.

Еще одна ненужная, на наш взгляд, трата при капремонте, которая каждый год влетает в копеечку дому. На наш дом из 4 корпусов и 19 подъездов достаточно 4 узлов погодного регулирования, но поставили нам 19! А это деньги не только на установку, но и плата за обслуживание. Ведь эксплуатировать 19 узлов гораздо дороже, чем 4. Это сложное электронное оборудование, за обслуживание которого лицензированная фирма берет 1,5 тысячи рублей в месяц за каждый узел. Умножьте ее на 19, а потом на 12. Получается, ТСЖ тратит 342 000 в год вместо 72! К тому же у этих узлов есть слабое место - насосы, которые периодически выходят из строя. Стоимость каждого — 15 000 рублей, а их по 2 000 в каждом. А если умножить на 38 (вместо 8)? Вот такая невеселая арифметика получается.

Оксана Демченко:
Порядок реализации программ капремонта устанавливается в законах субъектов РФ.
Для того чтобы оценить законность действий регионального оператора, необходимо обратиться к закону субъекта РФ и к тому порядку актуализации региональных программ капитального ремонта, который установлен в этом законе.
Если к полномочиям регионального оператора отнесены функции по актуализации региональных программ и при этом не требуется наличие какого-либо акта, то эта работа так и будет осуществляться. Но подчеркну: у нас региональные программы капитального ремонта утверждаются нормативным правовым актом субъекта РФ, но НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ не решением регионального оператора.
Поэтому если именно об этом речь идет, то, конечно, такие действия не могут быть признаны законными, потому что региональный оператор программ капремонта не утверждает. Он может участвовать в их подготовке, в экспертизе, в формировании — но утверждать должен субъект своим нормативно-правовым актом.

Оксана Демченко:
Нет, у вас неверная информация. В региональную программу капитального ремонта включаются все многоквартирные дома, за исключением определенных в законодательстве случаев — это статья 168-я. Она дает исчерпывающий перечень оснований или домов, которые не включаются в программу.
Однозначно не включаются дома, которые признаны аварийными. Может быть ситуация, когда ремонт в этом доме является очень дорогостоящим, — такие дома по решению субъекта тоже не включаются в программу капремонта, но при этом субъекты должны в течение 6 месяцев принять решение о дальнейшей их судьбе.
И еще у нас могут не включаться дома, в которых менее 3 квартир находится.

Мы подготовили изменения в Жилищный кодекс, в соответствии с которыми даем возможность не включать в региональные программы капитального ремонта те дома, в отношении которых уже приняты решения о сносе или реконструкции этих домов в рамках реализации проектов по застроенным территориям.
Эти дома не являются аварийными, но — с учетом того, что субъект или муниципалитет уже приняли решение о том, что территория, на которой располагается дом, будет иначе развиваться и будет вестись иная застройка, — такие дома тоже могут по решению субъекта РФ не включаться в региональную программу капремонта. Предполагается, что они все равно будут снесены.
Мы полагаем, что в таких случаях нет оснований обязывать собственников платить взносы и потом эти взносы обратно возвращать.

Оксана Демченко:
В рамках действующего законодательства заключение договора между собственниками и региональным оператором осуществляется только в том случае, когда собственники формируют фонд капремонта на счете регионального оператора.
Вы формируете фонд капитального ремонта на специальном счете. Это означает, что для вас заключение договора не является обязательным. Хотя вы можете с региональным оператором переговорить, и, может быть, по желанию такой договор заключить.

Но я хочу подчеркнуть, что региональный оператор, являясь владельцем спецсчета, никакими обязанностями по организации и проведению капремонта не обладает по отношению к собственникам. Они сами эти вопросы все решают. В том числе сами решают вопрос, как выставляется платежный документ. Здесь будет действовать общее правило: выставление платежных документов будет осуществляться в порядке, установленном для документов на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Оксана Демченко:
На наш взгляд, нет. Если квитанция не выставлялась, основания для начислений процентов за неуплату нет, поскольку у вас фактически не наступила обязанность оплачивать этот счет, если вам никто его не предъявил.

Евгений Костюхин:
К нам часто обращаются с этим вопросом. Имеет смысл обратиться прямо в регион, где это происходит, потому что ситуация задержки оплаты счетов иногда вызвана техническими проблемами со стороны регионального оператора.
В принципе, на практике регионы дают разъяснения: если собственники не получили квитанции, то вины в том, что они не оплатили своевременно, у них не возникает. Поэтому настаивать на взимании штрафа никто не планирует. Однако, если беспокойство есть, имеет смысл обратиться за разъяснением.

Оксана Демченко:
Здесь вопросов несколько.
Первый вопрос: можно ли принять это решение и провести ремонт досрочно, раньше чем установлено региональной программой капремонта?
Конечно да. Согласно Жилищному кодексу собственники могут в любой момент принять решение о проведении капитального ремонта, особенно здесь речь идет о спецсчете. Тем более если вы приняли решение об уплате взносов в повышенном размере.
Вы собираетесь на общее собрание, принимаете решение о проведении капремонта, определяете, какой это ремонт, его условия. В том числе желательно сразу определить, каким образом отбирается подрядчик у вас для такого капитального ремонта.
Все эти вопросы вы вправе решать самостоятельно.

Второй вопрос: проведение так называемого зачета ранее проведенного ремонта в счет будущих платежей.
В настоящее время такой зачет возможен только в том случае, если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора. Есть соответствующая норма, которая позволяет это делать.

Я видела среди поступивших вопросов, не планируется ли внесение изменений в законодательство, которые предоставляют возможность зачета в том числе по спецсчетам. Коллеги, ну наверное можно подумать на эту тему. Но напомню, что применительно к специальным счетам есть некий иной способ: способ обновить платежи, когда у вас накоплена определенная сумма, чтобы у вас эти средства не обесценивались. Но для этого нужно, чтобы в субъекте РФ было принято соответствующее решение и был определен размер фонда капремонта, при достижении которого вы имеете право приостановить уплату этих взносов.
Надо посмотреть законодательство субъекта и найти там эту возможность, если она была установлена. По усмотрению субъекта такое, как правило, делается.

Евгений Костюхин:
Для спецсчетов зачета действительно нет, для спецсчетов работает механизм приостановления в случае, если его установил субъект. И некоторые субъекты такой механизм установили.
В случае, если в регионе этого нет, то имеет смысл обращаться к органам власти с необходимостью принятия такого нормативного акта, потому что в принципе это формирует экономику проведения капремонта.
Эта ситуация специально предусмотрена на тот случай, если дом находится в нормальном состоянии, чтобы бессмысленное накопительство не производилось.

Оксана Демченко:
Когда мы в 2013 году участвовали в подготовке законов для отдельных субъектов, то многие субъекты откладывали этот вопрос на 2-3 года, так как не было понимания, какова должна быть сумма. Поэтому многие субъекты, думаю, вернутся в ближайшее время к этому вопросу.

Оксана Демченко:
Скажем так: Жилищный кодекс не предусматривает возможности или необходимости осуществления проверки при обращении жителей или ТСЖ о перечислении средств со своего счета на спецсчет, открытый для многоквартирного дома. Поэтому формально нельзя сказать, что действия регионального оператора законны с точки зрения Жилищного кодекса, а вместе с тем, наверное, будет в интересах жителей, если ГЖИ параллельно с региональным оператором по перечислению средств проверит законность создания такого ТСЖ. Поскольку если выявится ситуация, что многодомовое ТСЖ является незаконным, то впоследствии у таких собственников могут возникнуть серьезные проблемы с определением нового владельца спецсчета, опять с перечислениями средств на этот специальный счет.

В данном случае я посоветовала бы членам ТСЖ не препятствовать такой проверке, для большего спокойствия собственников в данном доме. Хотя еще раз подчеркиваю, что действующее законодательство не предусматривает в данном случае для регионального оператора какие-либо основания для отказа в перечислении или нарушения сроков перечисления вот этих средств. Если есть предоставленные документы, если есть протокол об определении нового владельца спецсчета, то такие средства должны быть перечислены в установленный законом срок.

Оксана Демченко:
Этот вопрос решается в зависимости от того, как вы формируете свой фонд капитального ремонта: на специальном счете или на счете регоператора.
Если вы формируете фонд на спецсчете, то все вопросы, связанные с организацией и проведением капремонта, с участием ваших представителей в контроле хода ремонта, в приемке работ по итогам, — это все решаете вы как собственники самостоятельно.
Здесь вы можете любые, на ваш взгляд, необходимые действия предусмотреть, уполномочить своего представителя — это может быть либо собственник, который проживает в доме, либо какая-то организация специализированная, которая способна оценить качество ремонта. Эти вопросы вы решаете сами.
Настоятельно рекомендуем вам решать их на своих общих собраниях и обязательно определять такого представителя. Не отдавайте все на откуп подрядной организации или управляющей компании. Направляйте представителей совета многоквартирных домов в эти комиссии, участвуйте в приемке в обязательном порядке. Здесь у собственников на спецсчетах абсолютная свобода, вы имеете право любые формы и методы контроля предусмотреть и включить их в условия договора, заключаемого с подрядной организацией.

Что касается фондов капремонта, формируемых на счетах регионального оператора. Здесь вопрос таким образом решается: собственники тоже вправе уполномочить и дать своего представителя на участие в приемке и в контроле за качеством работ, но для этого обязательно нужно решение общего собрания.
Особенность организации капремонта в таких домах, которые находятся в «котле» и управляются по сути регоператором с точки зрения капремонта, в том, что здесь тоже проводится ремонт на основании решения общего собрания. Но если вы в установленный срок этого решения не приняли и не ответили на те предложения, которые вам сделал регоператор в рамках статьи 189 Жилищного кодекса, то тогда решение принимается органом местного самоуправления, и дальше регоператор действует самостоятельно.
В этом случае у вас сужаются возможности для участия, потому что нет решения общего собрания, которым вы как раз и можете направить своего представителя для участия в контроле за ходом и качеством проводимых работ.

ЖК РФ предполагает такой механизм защитный: в обязательном порядке акты оказанных услуг или проведенных работ согласуются с органами местного самоуправления. Но если вы как собственники решение не приняли, то, может быть, для вас этот механизм будет и не особо интересен. Поэтому призываем собственников быть активными в обязательном порядке.

Евгений Костюхин:
Практике, которая существует при приемке работ по капитальному ремонту, много лет, и она на самом деле чудом не является.
Основная проблема для жителей — они не проводят подготовительную работу. Если жители общим собранием не назначат своего представителя, то им, региональному оператору, подрядчику и представителю УК непонятно, с кем иметь дело. Просто с жителем? А выражает ли он мнение остальных жителей?
Человека обязательно нужно готовить. Ничего сверхъестественного в этом нет. Даже фонд по своим программам капремонта одно время требование об обязательном участии собственников выдвигал и собирал эти нормативные акты.
От жителей требуется подготовка. Нужно понимать: должно быть оформлено вот это вот решение, и если жители уполномочили своего представителя, то будут включаться другие механизмы. Иначе непонятно, кто со стороны собственника выступает и на что он уполномочен. Именно поэтому получается, что в случае отсутствия представителя собственников таким представителем выступает муниципалитет, что на него тоже нагрузку создает. Поэтому рекомендуется жителям эту подготовительную работу обязательно вести.

Оксана Демченко:
Небольшой экскурс. Функции владельца специального счета четко прописаны в Жилищном кодексе. И у него нет никаких законодательно установленных функций по выставлению платежных документов, по организации проведения капитального ремонта.
Четко прописанная функция в Жилищном кодексе — открыть специальный счет и вести учет по этому спецсчету. Дальше все вопросы должны решаться самими собственниками.
О платежных документах: действует общий порядок выставления квитанций за жилищно-коммунальные услуги, и, следовательно, то лицо, которое у вас осуществляет выставление платежных документов, должно вам предоставлять платежный документ, включив туда взнос на капремонт.
В том чисел ведение претензионной работы: если у вас управляющая организация (а взнос на капитальный ремонт входит в структуру платы за жилое помещение), то эта организация ведет работу по взысканию взносов на капремонт, ведет претензионную работу.
Отбор подрядной организации: тут надо решать, как говорится, полюбовно, потому что у организации —владельца спецсчета нет обязанности искать подрядную организацию, заключать с ней договор, контролировать проведение капитального ремонта. Это не вытекает из ее функций по управлению МКД. Решение должны принять собственники.
Если управляющая организация готова на себя эту функцию взять, то пожалуйста. Но обязать ее к этому нет законодательных оснований.

Евгений Костюхин:
Очень часто спрашивают, почему такая большая разница для тех, кто на специальном счете, и для тех, кто накапливается на счет регоператора.
Важно понимать разницу между этими двумя механизмами. Давайте посмотрим на то, как происходит капитальный ремонт при перечислении средств на счет регоператора, то есть не на специальный счет.
Жилищный кодекс на регоператора накладывает большое количество обязательств: он должен это организовывать в соответствии с планом, он за это отвечает, он обязан давать предложения жителям и с ними согласовывать. И только если жители не смогли договориться, он начинает выполнять свои обязанности сам, в том числе согласовывая свои действия с муниципалитетом.
В случае перечисления денег регоператору он имеет возможность использовать их для других домов: здесь работает система взаимопомощи — «общий котел».

И давайте посмотрим, что у нас происходит со спецсчетом. Жители, принимая решение формировать фонд капремонта на спецсчете, запрещают регоператору доступ к этим средствам.
Они приняли на себя ответственность принимать решения самостоятельно и о привлечении подрядчика, и о видах работ, и о порядке расходования средств, и о порядке приемки, об участии в этих работах.
И если посмотрим Жилищного Кодекса, то суть взаимодействия контролирующих органов с владельцами специального счета — они просто проверяют, есть ли дисциплина, проводят ли они в срок необходимые работы, но никаких других полномочий по наличию каких-либо обязательств и обязательных предписаний они не выдают.
Только если в отношении тех, кто выбрал спецсчет, констатировано, что они вот это решение о формировании спецсчета не выполняют (например, средства не поступают), тогда в отношении них должно быть принято решение, что они переходят на счет регоператора.
Следует быть внимательным именно к этой самостоятельности и нужно быть к ней готовым. Если жители не смогут с ней справиться, то они перейдут в «котел». Такое решение по ЖК должно быть принято муниципальным органом и реализовано, и платежку начнет выставлять региональный оператор.

Оксана Демченко:
Есть вопрос из Забайкальского края, связанный с тем, что в краевой программе ремонта срок стоит 2014—2043 годы.
Это, на наш взгляд, недопустимо. Действительно есть ряд таких субъектов, которые таким образом определили срок проведения капремонта. Еще есть пример Московской области — программа тоже до 2043 года.

Мы уже неоднократно и в рамках работы с субъектами говорили, что формально это не является нарушением закона, но если неформально, то было совершено действие, которое привело к некой дискредитации программы.
Многие субъекты осознали ошибки и ведут работу по исправлению своих программ.
Мы подготовили изменения в Жилищный кодекс, которые запрещают подобного рода действия и ограничивают период, когда можно поставить проведение капремонта, 3 годами, и планируем принятие этих изменений в ближайшее время. Тем субъектам, которые допустили указание длительных периодов, нужно будет в ближайшие 1-1,5 года провести актуализацию всех своих принятых программ и поставить нормальные, понятные для людей сроки проведения капитального ремонта.

Если вдруг к вам пришла квитанция на оплату капремонта, а ваш дом отсутствует в программе, — это действие незаконно, потому что обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт возникает только при условии, что дом включен в программу.
Обязательно в таком случае обращайтесь в орган, отвечающий за реализацию программ капремонта: либо какое-то специальное министерство строительства и ЖКХ, либо департамент, управление. Вы должны проинформировать, чтобы ваш дом был включен в программу.
Программа подлежит актуализации не реже, чем раз в год, но некоторые регионы планируют делать это чаще. Это связано с необходимостью включения в программу новостроек, которые только введены в эксплуатацию.

Оксана Демченко:
Согласно Жилищному кодексу обязаны платить.
Если дом вошел в региональную программу, то по истечении 6 месяцев, если субъект не установил иной срок, возникает обязанность уплаты взносов на капремонт.
В связи с возникающими вопросами мы подготовили изменения (пока не знаем, примут их или нет), чтобы для новостроек устраивать своеобразные каникулы от взносов на капремонт — освобождать их от оплаты в течение определенного периода.
Мы планируем это полномочие отдать субъектам, чтобы они сами решали, давать каникулы или не давать. Предельный срок, на который мы планируем разрешить каникулы, — не более 5 лет.