апарт на Ленинградской 349

не достроился, что-то там у застройщика не связалось .)
достроят, наверно, но уже без меня

но купленные мной два апарта в Инских холмах преследуют ту же идею - эксплуатировать их в рамках посуточной аренды
сдадутся они не раньше, чем через год, поэтому есть время получше тему изучить

не достроился

вроде писали здесь, что его ввели в эксплуатацию

нет
писал о том, что продажи квартир будут ТОЛЬКО после сдачи дома, по договорам купли-продажи
это была осознанная подстраховка потенциальных инвесторов от рисков - действительно, застройщик неизвестный, без истории, репутации и сданных объектов
поэтому нелишне было подстраховаться

В городе уже в обозримой перспективе вырастут несколько апарт-комплексов, которые оттянут от квартир значительную часть клиентов.

Безусловно, но оттянут они как раз в среднем и верхнем сегменте (для Нск 30-35 уже практически потолок тут действительно не Москва), а вот нижний сегмент с бабушкиными хрущами, панельками и студиями в заднице (все что до 18-20) это практически никак не затронет.
З.Ы. И кстати, спрос на аренду в этом сегменте "для бедных" как раз наибольший, по совершенно понятным причинам.

В городе уже в обозримой перспективе вырастут несколько апарт-комплексов, которые оттянут от квартир значительную часть клиентов

это произойдет нескоро
рынок арендной недвижимости Новосибирска - более 15 тыс. квартир
один, два, три даже очень крупных апарт-комплекса это одна-две-три тысячи апартаментов
а вот сдаваемые жилые новостройки - это более 1 млн кв. метров в год (почти 25 тыс. квартир) и из них значительная часть идет в дальнейшем под аренду
так что доля апартов вряд ли превысит 1% от сдаваемого в аренду разного вида жилья в ближайшие несколько лет

если говорить о тенденции общего спроса на арендные квартиры
пока в новосибирской демографии профицит - приезжающих в город на несколько тысяч больше, чем уезжающих
и это формирует спрос на аренду жилья, несмотря на увеличение арендуемых квартир

в кризисные годы профицит миграции по Новосибирску будет увеличиваться
с учетом изменяющейся структуры экономики профицит миграции по Новосибирску будет увеличиваться
так что в среднесрочной перспективе спрос на аренду в Новосибирске будет поддерживаться, на мой взгляд

что будет в длительной перспективе, через 10-20-30 лет пока сложно прогнозировать...
- быть может, климат изменится, в Нске станет тепло зимой и жарко летом и миграция из Китая, Индии, Африки, Ближнего Востока будет исчисляться миллионами человек
- быть может, роботизация вытеснит людей из экономической модели вообще, города опустеют и большинство населения переедут в сёла и деревни
- быть может, население планеты Земля вымрет наполовину и в Новосибирске некому будет жить

15 тыс? На Авито 2000 объявлений о посуточной сдаче и столько же про долгосрочную. Висят месяцами одни ите же на н1 и на авито, плюсом дублируются на букинге. Ради интереса поглядываю на букинг, забиваю любые даты, хоть на завтра и смотрю количество забронированных и свободных квартир (отели из поиска исключаю фильтрами) и наблюдаю, что из 300 с чем то предложений в броне максимум с десяток. Может быть могу чего то и не знать, но наблюдаю уже полгода и ни разу не встречал чтобы какая либо занятость бронями была. Из своих инвестиционных квартир как достроят буду выходить однозначно. Кому как, но мне такая "доходность" при таких вложениях видится работой, ради работы. Если квартиры прибавят в стоимости хотя бы на уровень инфляции значит свою задачу по сбережению денег они выполнили. Но доходность 30 тыс в мес при вложениях в 4-5 млн в объект + ремонт это даже не смешно. Места выбирал всё как рассказывают "гуру" всё по линии метро, всё уровня комфорт и тд. Но то, что построилось в округе за это время это те же 25 тыс. И предложений больше день ото дня. Нету столько народа чтобы всё это сдавалось. Строится намного больше, чем нужно этому рынку. Конкуренция будет нарастать, а миграция как не поспевала обеспечить спросом так и не обеспечит никогда. Для меня это унылый рынок. И чем больше занимаюсь просчетом рентабельности, тем больше понимаю, что надо выходить из недвижки ибо ещё не встречал миллионеров, ставших таковыми со сдачи 4-5 своих квартир. На хлеб с маслом хватит и то хорошо, если подход такой, то почему бы и нет. Те же 15-20 миллионов можно за год обернуть с куда большим профитом. Но такой доход уже нельзя будет назвать пассивным. Надо вкалывать и работать. Мне также хотелось как и многим ничего не делать и получать дань за аренду, но так как нас таких стало слишком много всем на этом стуле не усидеть, так чтобы было удобно)) Вообщем моя мечта обломалась о суровые реалии и даже при оптимистичном и скорее фантастическом прогнозе при полной загрузке 365 дней в год цифры на бумаге не впечатляют. А раз даже на бумаге не интересно, то не стоит и начинать. Это лично моё мнение, возможно у кого то другие прогнозы на этот рынок.

15 тыс? На Авито 2000 объявлений о посуточной сдаче и столько же про долгосрочную. Висят месяцами одни ите же на н1 и на авито, плюсом дублируются на букинге.

15 тыс. в долгосрочной аренде
и удивительно, если меньше на 1,5 миллионный город, в который приезжает ежегодно 10-20 тыс. человек

Доступность ипотеки не забывайте. Да. Не всем её дадут. Но про тех кому не дадут - правильно гражданин выше написал это бабушкины хрущевки по 15-20 тыс. Набирать морально устаревшие и технически изношенные активы как то не очень.. Мне одно не совсем понятно до сих пор. Как может 50 летний бабушкин дом стоить в аренду на 5 тысяч дешевле совершенно свежего с новым современным ремонтом. Это моей логике вообще не поддаётся. Даже в такси есть бизнес, комфорт и стандарт. Но они не на 10-20% отличаются а в 2-3 раза. Тут видимо какое то иное ценообразование

ещё не встречал миллионеров, ставших таковыми со сдачи 4-5 своих квартир. На хлеб с маслом хватит и то хорошо, если подход такой, то почему бы и нет. Те же 15-20 миллионов можно за год обернуть с куда большим профитом.

расскажите, на чём лично вы могли бы обернуть 15-20 миллионов с большим профитом в Новосибирске? думаете просто так расплодилось в нске кафе, кофеен и ресторанчиков, салонов красоты и автомоек, которые закрываются через год - просто большинство бизнесменов с 10-15 млн рублей не понимают на чём можно крутануть эти 10-15 млн .) поэтому так и популярно направление - купить квартиру и сдавать
я знаю людей, которые вполне успешно строят свой небольшой бизнес, но также знаю и тех, кто через 2-3 года выходят, едва без серьезных потерь
и вторых много больше

и да, зачастую долгосрочная аренда нужна для того, чтобы отбить, хотя бы частично, ипотеку

Не. Если цель отбить ипотеку это понятно. И если сохранить эти самые 10-15 млн то тоже понятно. Непонятна модель этого "бизнеса" как такового то есть профит от вложений настолько мал, что это доходным делом назвать ну никак язык не поворачивается. О том и речь. Сохранить - да. Какие то задачи решить по мелочам - да. Заработать - нет. Это не прибыль. Это прибыль с 500 тысяч вложений. Но не с 5 миллионов.

по посуточной аренде есть свои размышления, как будет время, напишу здесь, как я вижу этот бизнес

Сохранить - да. Какие то задачи решить по мелочам - да. Заработать - нет. Это не прибыль. Это прибыль с 500 тысяч вложений. Но не с 5 миллионов.

ну, тема ветки не "бизнес на сдаче квартир в аренду", а "инвестиции в недвижимость"
и цели инвестиций могут быть разные
для одних - поспекулировать на купле-продаже, получив десятки процентов годовых (и я таких людей знаю)
для других - сохранить финансы в адекватном материальном активе, который можно эксплуатировать с большей или меньшей интенсивностью
для третьих - сформировать пенсионный фонд, и активировать его в возрасте, когда сил на активную деятельность уже нет

и лучше, мы об этом уже писали раньше, в комплексе использовать сразу несколько способов повышения доходности с недвижимости - и спекулятивный, и накопительный, и эксплуатационный
тогда доходность может быть довольно высокой

Я уже успел пожалеть, что выбрал такой инструмент как инвестиции в новостройки. По Флотилии рост за год 8% и это только в объявлениях. Реальные сделки проходят с дисконтом, ну пускай даже за 8%. Завтра ещё продать - нарисуется налог в 13 %. Плюсом зайдут такие приятные мелочи как комиссия агентству недвижимости, а недостроенном доме бывают ещё и проценты застройщику за переуступку по ДДУ. Банки предлагают 7-7,5 годовых. Без налогов. Без геморроя от продажи. Пришел через год забрал ликвидную наличку, а не метры элитного бетона. Ту же инфляцию покрывает вот и сохранил. А любой бетон ещё надо умудриться продать, чтобы эти 8 виртуальных процентов оттуда как то выколупать. Но учусь на своих ошибках. Сам виноват. Никто не заставлял

Я уже успел пожалеть, что выбрал такой инструмент как инвестиции в новостройи. По Флотилии рост за год 8% и это только в объявлениях.

ну согласитесь, что ваши личные ошибки при выборе объекта инвестиций не делают всё инвестиционное направление невыгодным или малодоходным
правильный выбор объекта инвестиций может принести 30-40-50% годовых, мы об этом ранее в этой ветке писали

Банки предлагают 7-7,5 годовых. Без налогов. Без геморроя от продажи. Пришел через год забрал ликвидную наличку

то, что касается банковских вкладов - ну это уже совсем для ленивых
мало того, что банковский вклад не перекрывает текущую инфляцию, но случись ситуация как в 1992, 1998 или 2014 году и ваш вклад обесценится вдвое, а то и втрое
то же самое и с облигациями корпоративного или государственного займа - да, они надёжны и ликвидны, но серьезные скачки инфляции нередко обесценивают их как и обычную валюту

недвижимость в этом отношении выигрывает

поспекулировать на купле-продаже, получив десятки процентов годовых (и я таких людей знаю)

Десятки процентов годовых я правильно понял? Переспрошу на всякий случай) Получается я выбирал исключительно неудачные проекты или кто то очень удачливый, а я невезучий?))

Не. Мой опыт конечно только мой и не делает общей картины. Но и среди моих знакомых десяткой процентов не наблюдалось. А в общей сложности картину наблюдаю в десяти ЖК разного класса. И 10% роста не увидел. Ни по одному. Видимо секретные какие то стройки

Но если судить по объявлениям то там и 50% можно найти. Особенно если они годами висят. По факту сделки идут совсем по другим цифрам. Реальные, а не воображаемые. Думаю граждане риэлтеры подтвердят мои слова.

Флотилия - колом, РИМ - также, Просторный - туда же, и много ещё чего. Висят с весны одни и те же. Там да. и 20 и 25 процентов есть и больше тоже. Всё жду не дождусь когда продадутся за людей порадоваться хочется и себя воодушевить.

По факту сделки идут совсем по другим цифрам. Реальные, а не воображаемые. Думаю граждане риэлтеры подтвердят мои слова.

Граждане риэлторы кормятся с этого рынка, и потеря интереса к нему у большинства простых граждан (как инвестиционному инструменту) для них нож острый, поэтому у них всегда все продается по максимуму и сразу, и только растет (даже тогда, когда падает) и другого Вы от них не услышите никогда.
Нужна независимая аналитика (а не их побасенки), такую мог бы давать, к примеру, РР тогда можно было бы судить о средней цене квадрата по реально прошедшим сделкам.

Видимо секретные какие то стройки

нет никаких секретов
возьмем для примера соседа вашей Флотилии - ЖК Академия (ул. Шевченко, 19)
на старте, а это было весной 2019 года, 2к квартиры в первом доме предлагались по 70 тыс. руб. за кв.м,
сейчас, на среднем этапе строительства, двушки продаются застройщиком по 90 тыс. руб. за кв.м (то есть уже 28% за полгода)
думаю, к сдаче цена превысит 100 тыс. руб., а после сдачи и 110 тыс.
можете посчитать доходность в годовом исчислении

понятно, что это некие умозрительные цифры и квартиру ещё нужно продать по желаемой цене
а продажа зависит от множества факторов (сезонность, макроэкономические колебания, рост/падение ипотечных ставок, слухи), даже от такого спорного фактора, как личная удача или персональная карма .)
тем не менее, эти цифры показывают порядок возможной выгоды

Граждане риэлторы кормятся ... поэтому у них всегда все продается по максимуму ... и другого Вы от них не услышите никогда.

ну, если помните, весной в этой ветке и я, и несколько других участников приводили примеры реальных сделок, где доходность была неплохой

просто, если к инвестициям в недвижимость подходить не по деревянному в лоб, а вдумчиво и внимательно, то можно и на старте выиграть, купив квартиру дешевле рынка, и улучшить недвижимость, сделав грамотную перепланировку и ремонт, и умело эксплуатировать в процессе владения недвижимостью, и дождаться подходящего момента для продажи и выгодно продать
эти правила работают для любых инвестиций, для недвижимости в том числе

Граждане риэлторы кормятся с этого рынка

вы правы в том, что большинству риэлторов важно просто продать, не заботясь о вашей доходности - они ведь комиссию получат здесь и сейчас
и часто наиболее успешным риэлтором является тот, кто заговорит вам зубы .)

на старте, а это было весной 2019 года, 2к квартиры в первом доме предлагались по 70 тыс. руб. за кв.м,
сейчас, на среднем этапе строительства, двушки продаются застройщиком по 90 тыс. руб. за кв.м (то есть уже 28% за полгода)

Не очень пример. О росте можно было бы говорить если бы все эти квартиры уже продались, а судя по сайту застройщика с продажами у них грустно. Это все равно что говорить о доходности в 30% забрав у застройщика последнюю квартиру за 3млн, тогда как оставшиеся той же планировки, но на высоких этажах по 4

О росте можно было бы говорить если бы все эти квартиры уже продались

так прошло всего полгода с открытия продаж - впереди ещё год стройки
давайте дождёмся сдачи дома и посмотрим сколько останется свободных квартир у застройщика

а пока, если хотите зафиксировать прибыль, выставьте в продажу дешевле застройщика
и вообще дешевле всех

например, вы купили в конце апреля двушку за 70 тыс. руб. - достаточно будет 30% годовых?
тогда выставляйте по цене 80 тыс. за кв.м - это будет самое дешёвое предложение сентября-октября и уверяю вас, у вас будет двадцать звонков и три просмотра в неделю

Добрый день!
Про Академию согласен. Жалею,что не вложился в свое время.
а что вы думаете о стройке Ельцовский парк?