тысяча рублей за квадратный метр?
тысяча рублей за квадратный метр?
БаксоФФ конечно.
все равно дорого, делать то там нефиг абсолютно, в нске то хоть небольшие деньги, но крутятся
Здравствуйте. А как Вы думаете, насколько процентов еще реально могут подешеветь новостройки эконом класса?Приведу еще одно рассуждение.
Существует оценка БТИ, базирующаяся частично на результатах многолетних статистических наблюдений, частично используется затратный метод оценки имущества. Эта учетная оценка используется обычно там, где нужно уменьшить налогооблагаемую базу (процедуры наследования, дарения и пр.).
Если исключить из оценки БТИ влияние коэффициента износа, то полученная стоимость жилья будет примерно соответствовать уровню реальных цен сделок в 2003-2004 годах. Такую оценку можно считать некоторым психологическим барьером, вероятность прохождения которого очень мала.
Динамику цен я помню. Вопрос только в том насколько быстро цены смогут и вообще смогут ли достигнуть предыдущих значений?
Про БТИ думаю не совсем корректно. Вот специально посмотрела копию выписки правда от 2007 года , но это сути не меняет. Так вот там стоимость 2-х квартиры (Новосибирск) с коэффициентом износа 27% 289000 руб. Убирая по вашему примеру износ, получаем 396000 руб., что-то не видела я таких цен на квартиры.
Про БТИ думаю не совсем корректно. Вот специально посмотрела копию выписки правда от 2007 года , но это сути не меняет. Так вот там стоимость 2-х квартиры (Новосибирск) с коэффициентом износа 27% 289000 руб. Убирая по вашему примеру износ, получаем 396000 руб., что-то не видела я таких цен на квартиры.
Здравствуйте. А как Вы думаете, насколько процентов еще реально могут подешеветь новостройки эконом класса?Кто бы знал. Где то читал, что на здоровых развитых рынках цена 1кв.м. жилья стремиться к среднему месячному доходу его потребителя. Крайние варианты не беруться(элитка, трущёбы). Подписываться под этим не буду, а то АНАЛитеГам скоро уже будут давать в морду.
Но поразмыслить над этим стоит.Где то читал, что на здоровых развитых рынках цена 1кв.м. жилья стремиться к среднему месячному доходу его потребителя.Тогда наш рынок очень даже здоров. Люди как раз с такой зп у нас его активными потребителями и являются.
Сейчас читают
Перерегистрация авто
89266
21
Куда идти учиться после школы? Оставаться в 9 или идти до 11?
276343
227
Бюро находок
581368
404
Ну да, как то криво выразился
Лучше так:
Средняя цена 1кв.м должна стремиться к средней месячной зарплате в этом регионе.
Лучше так:
Средняя цена 1кв.м должна стремиться к средней месячной зарплате в этом регионе.
должна стремиться к средней месячной зарплате в этом регионеС какой стати? Почему не 1/4, 1/2, 1.5 или 2. Или с потолка кто-то где-то написал и понеслось? Дайте ссылку на аналитику... Выша оговорка и то имеет больше смысла.
Средняя цена 1кв.м должна стремиться к средней месячной зарплате в этом регионе.Кому должна?
Я бы предположил(но это мое предположение), что такое предположение обосновать можно след. образом.
На развитом рынке предполагается 2 постулата:
1. Спрос полностью удовлетворяется предлжением. Нету лишнего предложения, нету лишнего спроса.
2. Житель идеальной страны вследствие износа жилья, его выхода из моды, переездов, расширения жилплощади, ураганов и других вещей покупает жилье в среднем раз в 40 лет.
3. Человеку для идеального существования нужно 150 квадратных метров.
4. Человек откладвает на покупку жилья в среднем треть своих доходов.
Делаем нехитрый расчет. Итак сколко человек заработает за 40 лет, откладывая треть зарплаты. Допустим месячная зарплата равна Х, тогда он отложит сумму Х*(1/3)*40*12=160*Х, т.е. 160 зарплат. Учитывая что рынок сбалансированный то его спрос компенсируется предложением квартиры в 150 кв. метров стимостью ровно 160*Х. Отсюда получаем что цена квадратного метра равна 160/150*Х=1,06Х.
Вывод: Цена квадратного метра действительно примерно равняется среднему месячному доходу, а именно в 1,06 раз больше его.
Следствия:
1. Допустим у нас устанавливается идеальный рынок за счет того что растут доходы. Тогда средний доход в Новосибирске должен быть Цена.кв.м/1,06=50000/1,06=47 тыс. рублей. Текущая сред. зарплата около 12 тыс рублей, т.е. зарплата должна вырасти в 4 раза
2. допустим у нас устанавливается идеальный рынок за счет падения цен на жилье тогда делаем похожий расчет и получаем что жилье должно упасть в 4 раза
На развитом рынке предполагается 2 постулата:
1. Спрос полностью удовлетворяется предлжением. Нету лишнего предложения, нету лишнего спроса.
2. Житель идеальной страны вследствие износа жилья, его выхода из моды, переездов, расширения жилплощади, ураганов и других вещей покупает жилье в среднем раз в 40 лет.
3. Человеку для идеального существования нужно 150 квадратных метров.
4. Человек откладвает на покупку жилья в среднем треть своих доходов.
Делаем нехитрый расчет. Итак сколко человек заработает за 40 лет, откладывая треть зарплаты. Допустим месячная зарплата равна Х, тогда он отложит сумму Х*(1/3)*40*12=160*Х, т.е. 160 зарплат. Учитывая что рынок сбалансированный то его спрос компенсируется предложением квартиры в 150 кв. метров стимостью ровно 160*Х. Отсюда получаем что цена квадратного метра равна 160/150*Х=1,06Х.
Вывод: Цена квадратного метра действительно примерно равняется среднему месячному доходу, а именно в 1,06 раз больше его.
Следствия:
1. Допустим у нас устанавливается идеальный рынок за счет того что растут доходы. Тогда средний доход в Новосибирске должен быть Цена.кв.м/1,06=50000/1,06=47 тыс. рублей. Текущая сред. зарплата около 12 тыс рублей, т.е. зарплата должна вырасти в 4 раза
2. допустим у нас устанавливается идеальный рынок за счет падения цен на жилье тогда делаем похожий расчет и получаем что жилье должно упасть в 4 раза
Про БТИ думаю не совсем корректно. ... Убирая по вашему примеру износ, получаем 396000 руб., что-то не видела я таких цен на квартиры.Такие цены тоже были, правда в 2001-м году. По оценкам БТИ, имеющимся у меня, были вполне адекватные цифры. Наверное и правда по БТИ некорректно.
AntonTiunov
experienced
Я бы предположил(но это мое предположение), что такое предположение обосновать можно след. образом.Вы немного не правы!
На развитом рынке предполагается 2 постулата:
1. Спрос полностью удовлетворяется предлжением. Нету лишнего предложения, нету лишнего спроса.
2. Житель идеальной страны вследствие износа жилья, его выхода из моды, переездов, расширения жилплощади, ураганов и других вещей покупает жилье в среднем раз в 40 лет.
3. Человеку для идеального существования нужно 150 квадратных метров.
4. Человек откладвает на покупку жилья в среднем треть своих доходов.
Делаем нехитрый расчет. Итак сколко человек заработает за 40 лет, откладывая треть зарплаты. Допустим месячная зарплата равна Х, тогда он отложит сумму Х*(1/3)*40*12=160*Х, т.е. 160 зарплат. Учитывая что рынок сбалансированный то его спрос компенсируется предложением квартиры в 150 кв. метров стимостью ровно 160*Х. Отсюда получаем что цена квадратного метра равна 160/150*Х=1,06Х.
Вывод: Цена квадратного метра действительно примерно равняется среднему месячному доходу, а именно в 1,06 раз больше его.
Следствия:
1. Допустим у нас устанавливается идеальный рынок за счет того что растут доходы. Тогда средний доход в Новосибирске должен быть Цена.кв.м/1,06=50000/1,06=47 тыс. рублей. Текущая сред. зарплата около 12 тыс рублей, т.е. зарплата должна вырасти в 4 раза
2. допустим у нас устанавливается идеальный рынок за счет падения цен на жилье тогда делаем похожий расчет и получаем что жилье должно упасть в 4 раза
не учитываете инфляцию - раз! и рост(снижение) заработной платы, а также рост стоимости квадратного метра!
Я бы предположил...имхо,грубоватая модель, но по сути согласен.
из крупных коэффициентов я б уточнил что обычно на квартиру семьей принято копить, а не в одиночку. то есть имеет смысл учитывать доход двух человек. иначе 150 м2 и откладывание трети от дохода это жирновато для одного 8).
а для семьи с парой-тройкой детишек так и выходит.
поэтому из распространенных есть еще подобная методика расчета оснванная на среднегодовом доходе домашнего хозяйства(сгд), по которой принято считать что на нормальном рынке жилье стоит 3-5сгд.
Angel_dust
veteran
ну каг бы тут про среднюю з/п на развитом, стабильном рынке и растет она в соответсвии с инфляцией, как вобщем то и кв.м., однако, сюда стоит приплюсовать еще и ипотечный %, который выше инфляции, поэтому получится не 1,06, а 1,06*%ипотеки
1. Спрос полностью удовлетворяется предлжением. Нету лишнего предложения, нету лишнего спроса.2. Можно ссылку на исследования про 40 лет? Почему не 20, 30 или 50.
2. Житель идеальной страны вследствие износа жилья, его выхода из моды, переездов, расширения жилплощади, ураганов и других вещей покупает жилье в среднем раз в 40 лет.
3. Человеку для идеального существования нужно 150 квадратных метров.
4. Человек откладвает на покупку жилья в среднем треть своих доходов.
3. Можно ссылку на исследования про 150 метров? Почему не 30, 50, 100 или 200? Ваши субъективные потребности? И еще не стоит сравнивать квартиры в многоэтажках и отдельностоящие дома (как правило, в пригородах). Даже на Западе разница в площадях и стоимости метра между этими типами существенная.
4. То же, что и предыдущие. На основании каких исследований сделан вывод про треть? Может 25%, 20%?
Короче, без научной базы (социологических и прочих исследований) это не тянет даже на абстрактную упрощенную модель. А если говорить про реальную ситуацию, то здесь еще десятки факторов добавятся.
Самый простой вариант определения адекватной стоимости метра:
Цена метра = объем денежной массы, которую совокупность реальных потенциальных потребителей (запросы по Котлеру, что далеко не все работоспособное население) готово потратить на жилье с учетом кредитного плеча / объем всего доступного предложения в кв.м.
Модель также исключительно теоретическая ибо не учитывает очень большую инертность рынка, особенно в сторону понижения стоимости, спекулятивныйй фактор (ожидания), плюс достоверные данные по денежной массе в этом сегменте крайне сложно собрать, особенно сейчас.
P.S. Инфляция, как раз непринципиальна, так как мы считаем текущую стоимость кв.м. Правда, ни в изменении з/п, ни тем более в себестоимости строительства нет прямой зависимости от уровня инфляции (сам показатель общей инфляции собственно вообще имеет мало смысла в реальности).
1 вывод - вычислить справедливую цену невозможно
2 вывод - она равна цене реальных сделок на данный момент, независимо от объема сделок и от тренда. Других методов в реальности не существует.
2 вывод - она равна цене реальных сделок на данный момент, независимо от объема сделок и от тренда. Других методов в реальности не существует.
Еще прошу заметить, что доход собственников большой части нашего жилого фонда (построенного в советские годы и приватизированного) вообще никак не соотносятся с рыночной стоимостью этого жилья. Это гигантская погрешность. Также мы не учитываем наследство, дарение и т.п. (погрешность поменьше). 
1 вывод - вычислить справедливую цену невозможноО как. Тогда о чём вообще речь, если усе метОды одинаково бесполезны?
2 вывод - она равна цене реальных сделок на данный момент, независимо от объема сделок и от тренда. Других методов в реальности не существует.
Может Вы возьмётесь предсказать хотя бы направление изменения средней цены 1кв.м. в г.Новосирске в БВК в течении года?
Мое ИМХО - неспешно в низ.
Тогда о чём вообще речь, если усе метОды одинаково бесполезны?О том и речь, что не фиг фантазировать на тему "справедливой цены".
По прогнозам. Я отмечал стагнацию рынка летом 2007 года (началась она с марта-апреля 2007). Мой прогноз был: возможная длительная стагнация в связи с резким перепроизводством жилья (системный кризис рынка). К примеру, Дьячков, считал, что уже к осени 2008 все наладится. Я не разделял такой оптимизм. Также вплоть до ноября 2008 я не верил в "сценарий Исетского". С тех пор цены реальных сделок плавно снижались на 15-30% в зависимости от финансового состояния продавцов (хотя и не во всех сегментах). Это я про рубли - в долларах мне неинтересно считать. Текущие цены, по которым готовы продавать застройщики, очень близки к себестоимости. Объем продаж мал. При текущей экономической ситуации выход из кризиса отрасли займет от 2 до 4 лет. Падать ценам дальше практически некуда - резервы почти исчерпаны. Нижняя планка цены - около 30-35 тыс. за метр, но это полусмертельный уровень для большинства застройщиков, особенно учитывая объем сделок и кредитную нагрузку.
Очень многое (всё) зависит от того, поверят ли люди в течение 2009 года в застройщиков. Пока информация поступает разнонаправленная и все топчется на одной точке. Соответственно прогнозов (сценариев) нужно иметь пару-тройку. Это, конечно, при условии, что внешний фон, как минимум, не ухудшится.
P.S. Цена на вторичном рынке так или иначе вынуждена будет коррелировать с ценой первички и ниже той же точки 30-35 может уйти только в случае глобальной истерики и паники.
Текущие цены, по которым готовы продавать застройщики, очень близки к себестоимости
-----------------
Себестоимость рекомендую взять в кавычки. Она настолько же спорна, как и, по-Вашему, "адекватная стоимость кв.м."
-----------------
Себестоимость рекомендую взять в кавычки. Она настолько же спорна, как и, по-Вашему, "адекватная стоимость кв.м."
Я так не считаю. 25-30 (на 5-ку скинули) - сейчас средняя себестоимость. Спорить с этим бесполезно - продавать по такой цене не вызвался ни один пристойный застройщик не смотря на тяжелое положение многих из них (глупо полагать, что от жадности). Даже государство не смогло купить желаемый объем по 35. Возможно, есть отделные примеры, где себестоимость ниже, но это единичные случаи.
Принципиально ее снизить, конечно, можно (доля смр в ней не так уж велика), но явно не на текущие объекты. А много ли новых проектов, о которых вы слышали?
Принципиально ее снизить, конечно, можно (доля смр в ней не так уж велика), но явно не на текущие объекты. А много ли новых проектов, о которых вы слышали?
Поясню на пальцах. Предположим, компания А продавала на 100 млн. в месяц в среднем по 45 тыс. руб. И за год построит тысяч 25 кв.м. При условии, что объем продаж упал в три раза (30 млн.) и себестоимости в мифические 15 тыс. у нее должно быть все пучком - какие тут задержки зарплат и т.п. Ну перастали бы жировать и покупать "ролс-ройсы", но темпы могли бы сохранить прежние. Смотрим на ситуацию на рынке и делаем нехитрые выводы. Я сейчас о компаниях первой двадцатки.
Мда. Напоминаю: забыли сферического коня в вакууме обсудить.
Я так не считаю. 25-30 (на 5-ку скинули) - сейчас средняя себестоимость. Спорить с этим бесполезно - продавать по такой цене не вызвался ни один пристойный застройщик не смотря на тяжелое положение многих из них (глупо полагать, что от жадности). Даже государство не смогло купить желаемый объем по 35. Возможно, есть отделные примеры, где себестоимость ниже, но это единичные случаи.Думаю что тяжелейшее положение вызвано исключительно жадностью. Никто же их не заставлял "придерживать" объекты по ценам гораздо выше себестоимости.
Кстати, непонятно, почему цены не могут быть ниже себестомости. Это рынок и при падении цена запросто может уйти вниз ниже равновесного состояния.
Ваше правло так считать, но эта позиция ничем не подкреплена.
Про коня - понятно, но я редко участвую в этой дискуссии.
Так - для расслабухи (курилка своего рода).
Про коня - понятно, но я редко участвую в этой дискуссии.
Так - для расслабухи (курилка своего рода).Ваше правло так считать, но эта позиция ничем не подкреплена.У меня одно подкрепление - настоящая цена, это цена при которой актив можно продать очень быстро. Переходя на ваши цифры это себестоимость или чуть ниже.
(глупо полагать, что от жадности)Конечно это от глупости. В этим не спорит никто. Ума по больше было бы продали бы осенью дешевле и могли бы прибыль заиметь. Но нет...осенью предполагался очередной виток цен, если я не путаю и повышенный спрос, вопреки движению М2, об этом заявляли все заинтересованные лица, и генеральный из Строителя, и маркетологи из Уникона, ну про риелтеров уж не говорю...
Ну и по вашей логике лучше уйти с рынка чем сработать ниже точки безубыточности, но при этом сохранив бизнес, хотя может и так....Автоваз так работает, но там и "стратегический инвестор имеется"
Про зависимость от нефти и ФР уже писал.
График движения М2 полностью совпадает с движением индекса РТС и нефти.
Очень многое (всё) зависит от того, поверят ли люди в течение 2009 года в застройщиковМне всё таки кажется, что у желающих купить квартиру, сейчас нет не только желания( которое хоть как то можно простимулировать), но и возможности(с этим сложнее). И поэтому назревает "революционная ситуация", где низы не просто не хотят, но ещё и не могут. Это может привести к серьёзной реструктуризации строительной отросли с "выносом тел". А на этом кладбище появятся такие игроки, которые выкатят инвест. цену( хотябы в нуле) от которой сложно будет отказаться не смотря не риски. Тогда можно будет хотябы хомяков подтянуть, пока они не ушли на другие рынки.
Правильно рассуждает ZPV, если бы осенью цена была бы кординально снижена (без стагнаций и затяжных падений), много метров бы ушло, а вы получили бы живительную ликвидность. В итоге цена и так упала, и ещё упадёт, но с гораздо меньшими объёмами продаж.
Ок. Я свое мнение обозначил. Одно и тоже писать надоело. Разбежались
P.S. Все таки, если вы поработаете на той стороне, я на 100% уверен, что вы измените свое мнение.Очень наивно полагать себя умнее, чем топ-менеджмент всех нских застройщиков и делать выводы на основе оценок снаружи. Впрочем, это тоже я уже когда-то здесь писал
P.S. Все таки, если вы поработаете на той стороне, я на 100% уверен, что вы измените свое мнение.
Очень наивно полагать себя умнее, чем топ-менеджмент всех нских застройщиков и делать выводы на основе оценок снаружи. Впрочем, это тоже я уже когда-то здесь писалВпрочем, любителям подумать за застройщиков - подкину еще одну задачку - вид сбоку. При резком снижении цены, очень вероятна волна уже заключивших договора, которые возжелают их расторгнуть и перезаключить по новым ценам (или с другим более "выгодным" застройщиком). ДДУ, конечно, отчасти сдерживает этот процесс, но опасность велика. А это кабздец. Поэтому даже если есть искушение решить проблему с ликвидностью столь радикальным способом, многие сто раз подумают.
И кто даст гарантии, что после снижения цены до уровня реальной себестоимости, покупатели не будут ждать снижения дальше (ведь очень многие верят в идею 15 тыс. себестоимости). Спрос останется на столь же низком уровне, а выручка еще просядет. И вот - новый тупик, только на гораздо более низкой ветке спирали и еще более тяжелыми перспективами.
Киньте в меня примером успешной стратегии работы ниже себестоимости в условиях падающего рынка. Имхо, живут лучше те, у кого хорошая рентабельность при низкой долговой нагрузке. Вот дискаунтеры - другое дело, для них это теоретически шанс.
То, к чему вы призываете, приведет к ситуации аналогичной ситуации с GM и некоторыми другими автомобильными компаниями. Снижай - не снижай цены - один результат - писец. Ошибки уже почти не исправить. А вот те, у кого жирок был (volkswagen, bmw...) чувствуют себя получше.
И кто даст гарантии, что после снижения цены до уровня реальной себестоимости, покупатели не будут ждать снижения дальше (ведь очень многие верят в идею 15 тыс. себестоимости). Спрос останется на столь же низком уровне, а выручка еще просядет. И вот - новый тупик, только на гораздо более низкой ветке спирали и еще более тяжелыми перспективами.
Киньте в меня примером успешной стратегии работы ниже себестоимости в условиях падающего рынка. Имхо, живут лучше те, у кого хорошая рентабельность при низкой долговой нагрузке. Вот дискаунтеры - другое дело, для них это теоретически шанс.
То, к чему вы призываете, приведет к ситуации аналогичной ситуации с GM и некоторыми другими автомобильными компаниями. Снижай - не снижай цены - один результат - писец. Ошибки уже почти не исправить. А вот те, у кого жирок был (volkswagen, bmw...) чувствуют себя получше.
Впрочем, любителям подумать за застройщиков - подкину еще одну задачку - вид сбоку. При резком снижении цены, очень вероятна волна уже заключивших договора, которые возжелают их расторгнуть и перезаключить по новым ценам (или с другим более "выгодным" застройщиком). ДДУ, конечно, отчасти сдерживает этот процесс, но опасность велика. А это кабздец. Поэтому даже если есть искушение решить проблему с ликвидностью столь радикальным способом, многие сто раз подумают.Сразу изнияюсь за овеквотинг. Но это надо читать целиком. Потому что такая некомпетентность в головах ДАЖЕ топ менеджеров строительных компаний.
И кто даст гарантии, что после снижения цены до уровня реальной себестоимости, покупатели не будут ждать снижения дальше (ведь очень многие верят в идею 15 тыс. себестоимости). Спрос останется на столь же низком уровне, а выручка еще просядет. И вот - новый тупик, только на гораздо более низкой ветке спирали и еще более тяжелыми перспективами.
Киньте в меня примером успешной стратегии работы ниже себестоимости в условиях падающего рынка. Имхо, живут лучше те, у кого хорошая рентабельность при низкой долговой нагрузке. Вот дискаунтеры - другое дело, для них это теоретически шанс.
То, к чему вы призываете, приведет к ситуации аналогичной ситуации с GM и некоторыми другими автомобильными компаниями. Снижай - не снижай цены - один результат - писец. Ошибки уже почти не исправить. А вот те, у кого жирок был (volkswagen, bmw...) чувствуют себя получше.
Вместо того чтобы делать серьезный упор на качество, они занимаются расчетами.
Это я к тому что единственные компании которые спасаются в период кризиса, это те кто дает отличнешее качество по разумной цене.
Tri спасибо за ваши мнения.
Помните в к/ф "Мюнхгаузен"
"- Но это ещё не всё! Мы выстояли и решили ударить с фланга, я повёл отряд драгун через трясину. Мой конь оступился и мы начали тонуть. Положение было отчаянным - нужно было выбирать одно из двух: погибнуть или как то спастись.
- И что же вы выбрали?
- Я решил спастись. Но как? Ни шеста ничего...
Далее барон - приводит нестандартный способ выхода из ситуации..но это к слову.
Сработать ниже себестоимости необходимо только на тех объектах, на которых себестоимость или бОльшая её часть определялась прошлым циклом, а именно его пиком. Сейчас не мне вам говорить,стоимость цемента, арматуры и прочего сократилась очень значительно, но подорожали деньги. Главная задача - "топ менеджмента" это сохранение бизнеса при переходе от одного цикла в другой. Если деньги дорогие - необходимо стимулировать потребителей к их трате, в т.ч. и на падающем рынке. Механизмов достаточно - вне банковское кредитование, рассрочки, акции и прочее...Хотя причём тут вообще себестоимость? МЫ же как бы, в рынке живём...
Да и к стати, те кто захотят по вашему перезаключить договора по новым ценам - они может в банкротстве СК заинтересованы? Простой кейс - как вы думаете подают сейчас в суд владельцы ДДУ по ФЗ 214 в случае задержки сроков или подписывают допники о переносе?
Ну и наконец покажите мне хотя бы одного эффективного менеджера, способного оценивать реальную ситуацию и принимать адекватные рынку решения в строительной отрасли? Рынок с 2005 года никаким образом не стимулировал эффективность и качество менеджмента, скорее наоборот. Полонский тому яркий пример.
Помните в к/ф "Мюнхгаузен"
"- Но это ещё не всё! Мы выстояли и решили ударить с фланга, я повёл отряд драгун через трясину. Мой конь оступился и мы начали тонуть. Положение было отчаянным - нужно было выбирать одно из двух: погибнуть или как то спастись.
- И что же вы выбрали?
- Я решил спастись. Но как? Ни шеста ничего...
Далее барон - приводит нестандартный способ выхода из ситуации..но это к слову.
Сработать ниже себестоимости необходимо только на тех объектах, на которых себестоимость или бОльшая её часть определялась прошлым циклом, а именно его пиком. Сейчас не мне вам говорить,стоимость цемента, арматуры и прочего сократилась очень значительно, но подорожали деньги. Главная задача - "топ менеджмента" это сохранение бизнеса при переходе от одного цикла в другой. Если деньги дорогие - необходимо стимулировать потребителей к их трате, в т.ч. и на падающем рынке. Механизмов достаточно - вне банковское кредитование, рассрочки, акции и прочее...Хотя причём тут вообще себестоимость? МЫ же как бы, в рынке живём...
Да и к стати, те кто захотят по вашему перезаключить договора по новым ценам - они может в банкротстве СК заинтересованы? Простой кейс - как вы думаете подают сейчас в суд владельцы ДДУ по ФЗ 214 в случае задержки сроков или подписывают допники о переносе?
Ну и наконец покажите мне хотя бы одного эффективного менеджера, способного оценивать реальную ситуацию и принимать адекватные рынку решения в строительной отрасли? Рынок с 2005 года никаким образом не стимулировал эффективность и качество менеджмента, скорее наоборот. Полонский тому яркий пример.
Вы идеалисты. Давайте так - вы выйдите вперед и гордо заявите - вот я (zeus, zpv) будучи топом (консультантом) крупной компании в кризисной отрасли добился того-то и того-то... А так, извините, это все теоретическая лажа...
Ох уж эти новые экономисты. Рябят, фондовый рынок и реальный сектор - не одно и то же.
Механизмов достаточноДа ну? Вот в том то и дело, что вы не в ситуации.
Хотя причём тут вообще себестоимость?Хе-хе, действительно причем?
Ох уж эти новые экономисты. Рябят, фондовый рынок и реальный сектор - не одно и то же.Да и к стати, те кто захотят по вашему перезаключить договора по новым ценам - они может в банкротстве СК заинтересованы?Люди разные, но такие, поверьте, есть. Тут или работает логика - "кто успел, того и тапки", или просто люди не врубаются в ситуацию с последствиями своих действий.
Ну и наконец покажите мне хотя бы одного эффективного менеджера, способного оценивать реальную ситуацию и принимать адекватные рынку решения в строительной отрасли?Такими фразами, опять же, может бросаться только человек, которому есть за что бить себя в грудь. Ась?
Ну что ж, слова достойные мужа...давай те без давайте, уважаемый Tri. Формат форума, тем и хорош что позволяет людям без регалий обмениваться мнениями, т.е. что в пивной что в парной и ваши попытки сыграть на гэпе между положениями людей - совершенная ерунда.
На личности переходить не собирался, и в грудь себя бить тоже, вопрос интересует только с точки зрения интереса к тому как это будет развиваться, и как будет меняться психология людей. В вашем посте одни эмоции, а там где требовалось ответить на конкретный вопрос - вы уходите от темы.
Диалог считаю оконченным, реалист вы наш.
На личности переходить не собирался, и в грудь себя бить тоже, вопрос интересует только с точки зрения интереса к тому как это будет развиваться, и как будет меняться психология людей. В вашем посте одни эмоции, а там где требовалось ответить на конкретный вопрос - вы уходите от темы.
Диалог считаю оконченным, реалист вы наш.
Простой кейс - как вы думаете подают сейчас в суд владельцы ДДУ по ФЗ 214 в случае задержки сроков или подписывают допники о переносе?Большинство подписывает допники, но есть и те, кто идет в суд. Но сроки и цена - не одно и то же. Опасность того сценария, что я описал существенно выше.
Меня больше всего поражает, что люди, которые не сделали сами НИЧЕГО, начинают критиковать. Это очень похоже на большинство театральных, кино, литературных и прочих "критиков". Не достойная мужа позиция.
Я тоже закончил, фантазер вы наш.
Есть ещё одна мысль.
Когда начались разговоры ,что "у нас кризиса не будет", мне почему то подумалось, что как бы небыло плохо у европов и пендосов, у нас традиционно будет ещё хуже, ибо кроме дорог и дураков мы можем похвастаться ещё и жадностью переходящей в тупость.
Когда великий ПУ и иже с ними озвучивали справедливую цену за метр( по сути ИСКУССТВЕННОЕ ДНО, от к-рого можно было оттолкнуться), по к-рой они готовы загнать госбабло в бетон(работа СМИ на понижжение была инициированна тоже от туда), на самом деле хотел как лучше. А именно, свободную ликвидность, по разным причинам висящую в руках у народа(в том числе выведенную с ФР и РН) запихать в реальный сектор( уже плюс), т.е РЕЗКОГО падения цен на первичке. Это увело бы во время девальвации игроков с валютного рынка, и снизило давление на рубль. Не пришлось бы лишаться жирного куска ЗВР и жать до боли в зубах рублёвую ликвидность. Но у девелоперов был другой расклад. Поэтому они сейчас сидят с грудами кирпичей, а банки с токсичными активами в портфелях. Сейчас уже точно помогать ни кому не будут. И то что 2-й фазы у нас не будет, мне напоминает "...кризис заденет нас по касательной...".
Всё ИМХО.
Когда начались разговоры ,что "у нас кризиса не будет", мне почему то подумалось, что как бы небыло плохо у европов и пендосов, у нас традиционно будет ещё хуже, ибо кроме дорог и дураков мы можем похвастаться ещё и жадностью переходящей в тупость.
Когда великий ПУ и иже с ними озвучивали справедливую цену за метр( по сути ИСКУССТВЕННОЕ ДНО, от к-рого можно было оттолкнуться), по к-рой они готовы загнать госбабло в бетон(работа СМИ на понижжение была инициированна тоже от туда), на самом деле хотел как лучше. А именно, свободную ликвидность, по разным причинам висящую в руках у народа(в том числе выведенную с ФР и РН) запихать в реальный сектор( уже плюс), т.е РЕЗКОГО падения цен на первичке. Это увело бы во время девальвации игроков с валютного рынка, и снизило давление на рубль. Не пришлось бы лишаться жирного куска ЗВР и жать до боли в зубах рублёвую ликвидность. Но у девелоперов был другой расклад. Поэтому они сейчас сидят с грудами кирпичей, а банки с токсичными активами в портфелях. Сейчас уже точно помогать ни кому не будут. И то что 2-й фазы у нас не будет, мне напоминает "...кризис заденет нас по касательной...".
Всё ИМХО.
В чём фантастика? Что у СК бабло закончилось сразу же как упал ФР и цена нефти? В том, что бешеный спрос куда-то делся и не собирается восстанавливаться, а СК не могут бедные снизить цены, так чтобы остальные не начали паниковать (в авиаперевозках едва ли не каждый пассажир платит разную цену , и ничего летят). Уважаемый про НИЧЕГО не сделав - это конечно же очередная эмоция...вы то наверное Real Establishment, отец города так сказать....
Закончив, продолжаем?
Я, естественно, имел ввиду достижения, сопоставимые с критикуемыми субъектами. То, что вы, к примеру, закончили вуз с красным дипломом, посадили два дерева, вырастили тройню и заработали на квартиру и даже управляете/владеете небольшим бизнесом - не имеет отношения к топ-менеджменту.
Можно и вам прямой вопрос - как вы себе представляете источники и процесс финансирования строительства жилого дома и какая рентабельность у этого бизнеса?
Что у СК бабло закончилось сразу же как упал ФР и цена нефти?У многих, не у всех.
СК не могут бедные снизить цены, так чтобы остальные не начали паниковатьЯ уже подробно на это отвечал. Ответ - не могут.
в авиаперевозках едва ли не каждый пассажир платит разную ценуМожно подробнее, что вы имеете ввиду?
Уважаемый про НИЧЕГО не сделав - это конечно же очередная эмоцияО нет, эмоции - это ваши оценки ситуации
Я, естественно, имел ввиду достижения, сопоставимые с критикуемыми субъектами. То, что вы, к примеру, закончили вуз с красным дипломом, посадили два дерева, вырастили тройню и заработали на квартиру и даже управляете/владеете небольшим бизнесом - не имеет отношения к топ-менеджменту. Можно и вам прямой вопрос - как вы себе представляете источники и процесс финансирования строительства жилого дома и какая рентабельность у этого бизнеса?
Можно и вам прямой вопрос - как вы себе представляете источники и процесс финансирования строительства жилого дома и какая рентабельность у этого бизнеса?Продолжил потому что прозвучало про фантазии. Про топ-менеджмент - отельная тема...
Если девелопер + строитель = одна компания, то маржа 35-40% в год, т.е. с учётом цикла, рентабельность всего проекта (доходы-расходы отнесённые к доходам) 70-80%.
Финансируется девелопер за счёт кредитных линий в банках под залог земельных участков, про выпуск облигаций не слышал.
Про авиабилеты знаете же что можно заранее купить билет значительно дешевле, чем в день вылета?
+ собственные продажи инвестиционных квартир как источник финансирования, в 2005 он был основным.
заранее купить билет значительно дешевле, чем в день вылета?Можно выводыв привязке к РН, я тупой и не понимаю...
то маржа 35-40% в год, т.е. с учётом цикла, рентабельность всего проекта (доходы-расходы отнесённые к доходам) 70-80%.Откуда дровишки?
А можно правильный ответ? Про рентабельность.
Про авиакомпании - это пример того, что с разницей в цене приобретаемых благ можно работать. Как написал выше - вы говорите что это фантазии - тогда нужно смотреть конкретный договор, если там этот риск не закрыт - менять условия.
Про авиакомпании - это пример того, что с разницей в цене приобретаемых благ можно работать. Как написал выше - вы говорите что это фантазии - тогда нужно смотреть конкретный договор, если там этот риск не закрыт - менять условия.
Финансируется девелопер за счёт кредитных линий в банках под залог земельных участков, про выпуск облигаций не слышал.Ни о чем. Я про конкретный механизм финансирования спрашивал: от нуля до сдачи. Ну кто вам даст кредит под залог земельного участка (большинство из которых арендованы)? И какой размер мог бы быть у этого кредита? Я уж молчу про текущую ситуацию с кредитованием строительной отрасли под новые проекты.
Кстати, давайте не будем вспоминать про Москву. Там совершенно другая ситуация. Давайте исходить из местных реалий.
+ собственные продажи инвестиционных квартир как источник финансирования, в 2005 он был основным.Львинная доля рисков висела на инвесторах, но прибыль приходилось делить. Опять же из за жлобства инвесторы стали вытиснятся с рынка( хаты придерживались из за роста цен), вот и результат.
А можно правильный ответ?А можно сначала ответить на вопрос про дровишки, я пока не говорил, что ваш ответ неправильный.
Про рентабельность.И про способ вычислить годовую маржинальную рентабельность (про которую вы пишите) расскажите?
хаты придерживались из за роста ценО! Это верх непонимания ситуации. Те, кто так сделал (жадюги), имеют как раз самые лучшие шансы пережить кризис.
(жадюги), имеют как раз самые лучшие шансы пережить кризисКакие шансы, если цена этих активов сейчас падает, а кредиты нужно отдавать?
ТОП 5
2
3
4